Magazine immobilier
LaVieImmo.com
Les archives du magazine La Vie Immobilière
La Vie immobilière N° 10Paru le samedi 1 septembre 2007 à 00h00

Investir près des bonnes écoles


Acheter à proximité d'un bon lycée, d'une grande école, voire d'une université, est un atout indéniable. Malgré la hausse des prix, la carte scolaire continue d'animer le marché.

Dans cette agence du 17e arrondissement de Paris, avenue de Villiers, à proximité du lycée Carnot, la scène se répète périodiquement. « Des parents viennent nous voir avec un plan du quartier pour trouver un appartement aux alentours de l'établissement. Et ils ne visiteront pas un bien situé dans une rue qui n'est pas rattachée à ce lycée coté, même s'il s'agit d'une affaire », constate Arnaud Le Roux, de l'agence Daniel Féau.

Les produits familiaux situés autour des bonnes écoles restent des valeurs sûres, même avec l'assouplissement prévu de la carte solaire. « Il y a une vraie demande pour ces produits car certains parents ne veulent pas, par principe, inscrire leur enfant dans le privé », poursuit Arnaud Le Roux. Au coeur du Quartier latin, dans le 5e arrondissement de Paris, la proximité d'établissements de prestige, tels que Louis-le-Grand ou Henri-IV, a longtemps dopé le prix des grands appartements, les familles qui souhaitaient inscrire leurs rejetons dans ces lycées privilégiant les rues qui en dépendent. Aujourd'hui, le phénomène est plus diffus sur ce type de surface, car les prix ont fortement grimpé. Cependant, il reste vrai pour les chambres de service et des studios. « Aussi surprenant que cela puisse paraître, des familles aisées continuent d'acheter des petites surfaces pour y domicilier leurs enfants, notamment dans des secteurs moins courus mais rattachés à Henri-IV », explique Hervé Rempenault, patron de deux agences Century 21 dans le quartier. Ainsi ce studio de 20 m2 rue de la Huchette, très passante et encombrée de restaurants grecs, mais sectorisée sur le prestigieux lycée. En mauvais état, il s'est pourtant vendu 160 000 euros, près de 8 000 euros du mètre carré. Soit une surcote de près de 20 % par rapport au même produit non sectorisé : « Avec ce type de bien, nous savons que nous vendrons rapidement, souvent sans négociation. » Cet attrait n'est pas réservé au centre de la capitale. Dans le 20e, à Paris, habiter cours de Vincennes, artère bruyante aux portes de la capitale, est synonyme d'accès au lycée Hélène-Boucher, connu pour ses résultats au bac et ses classes préparatoires. « Nous le signifions systématiquement sur les annonces, confirme Joëlle Faou, de Century 21 Nation. Un appartement rattaché à cet établissement se vend plus vite. » Un 56 m2 dans un immeuble des années 1960, situé entre le métro Buzenval et le cours de Vincennes, s'y est négocié 5 400 euros du mètre carré. L'acheteuse avait fait de la proximité de l'école un critère décisif.

La province concernée aussi

Cet effet reste surtout parisien. « C'est là que sont concentrés les plus grands lycées. Il y a une vraie concurrence pour les intégrer », note Françoise Brugière, vice-présidente de la Fédération des conseils de parents d'élèves des écoles publiques (FCPE) pour Paris. Mais il existe aussi en province. « On peut estimer l'impact d'un lycée coté sur les prix de l'immobilier à hauteur de 5 à 10 %, même si c'est un élément parmi des dizaines d'autres, comme la proximité des commerces, des transports, le cachet de l'immeuble... », juge Robert Gaillard, expert chez Laforêt Immobilier à La Rochelle. Dans le centre-ville de Marseille, où s'enchevêtrent quartiers bourgeois et populaires, on peut être rattaché au lycée Thiers, le meilleur du département, comme au lycée Victor-Hugo, moins bien vu. Ce rattachement n'est pas neutre dans l'évaluation des prix, même si la sectorisation est moins drastique qu'à Paris. A Bordeaux, certains quartiers bien dotés en écoles bénéficient aujourd'hui d'une belle marge d'appréciation. Le lycée Montaigne, parmi les meilleurs de la ville, est relié au secteur de Saint-Paul, en pleine rénovation. Sur le cours Victor-Hugo, où se concentrent des immeubles du xviiie siècle, un appartement se vend autour de 2 700 euros le mètre carré en moyenne, contre 3 000 dans les beaux quartiers. « Cette zone est en chantier et probablement sous-cotée. Les autres grands lycées, comme Magendie ou Montesquieu, sont dans des secteurs bien plus chers », note Joël Le Luhant, de l'agence Côté Immo.

Un rendement locatif moyen de 6 %

Le phénomène joue également dans le cadre d'un investissement locatif. Mieux vaut pour cela viser les petites surfaces dans les villes étudiantes les plus dynamiques : Paris et sa région, Aix-en-Provence, Lyon, Grenoble, Toulouse, Lille...

A Paris, une petite surface reste rarement longtemps vacante et le marché y est très actif. Dans le quartier des Gobelins proche de la Sorbonne Nouvelle (5e arrondissement), un 13 m2 avec travaux est récemment parti à 104 000 euros. Il pourrait se louer 500 euros par mois, selon le professionnel qui a négocié la vente. Pour une meilleure rentabilité, mieux vaut s'excentrer vers les pôles universitaires en banlieue. Au même prix d'achat, un bien peut se louer de 100 à 150 euros de plus à proximité d'une université ou d'un établissement du supérieur coté. C'est le cas à Nanterre, l'un des plus grosses universités d'Ile-de-France avec près de 34 000 étudiants. En plein centre-ville, un 20 m2 habitable, perché au 5e étage sans ascenseur, a changé de mains en juin pour 110 000 euros. « Les demandes sont nombreuses. Un tel bien se loue facilement de 600 à 650 euros par mois. En juin, une semaine suffit pour trouver un locataire car les étudiants commencent déjà à se chercher un toit pour la rentrée », commente une professionnelle du secteur. « Une petite surface hors Paris dégage une meilleure rentabilité, confirme Gilbert Chouchana, président de la région Paris chez Laforêt Immobilier. Mais il faut faire attention aux délais de relocation : pour atténuer ce risque, il est prudent de se rapprocher le plus possible d'une station de métro ou de RER. »

A Toulouse, deuxième ville universitaire de France grâce à ses 140 000 étudiants, le marché des petites surfaces est de fait très actif. Dans la Ville rose, les secteurs privilégiés restent l'hypercentre et les quartiers proches des facultés au sud de la ville. Aux Minimes, à proximité de l'école supérieure de commerce de Toulouse, un 16 m2 s'est récemment négocié 61 000 euros. Il est loué 400 euros par mois, soit un rendement annuel brut d'environ 7,8 %. « Un tel rapport locatif reste rare, mieux vaut tabler sur 6 % de rentabilité », nuance Frédéric Dufaud, de l'agence ERA Agepi 31.

A Lyon, ce sont aussi les quartiers périphériques qui offrent les meilleurs gains. La demande se concentre essentiellement autour des facultés, dans les 3e et 8e arrondissements, voire le 7e, ou encore Villeurbanne, et non dans le centre, classé au Patrimoine mondial de l'humanité par l'Unesco. « L'essentiel de l'offre en neuf et en récent se trouve dans ces quartiers. Les prix y sont moins élevés que dans le Lyon historique et un appartement se loue autour de 14 euros le mètre carré », explique Arnaud Manzanini, de l'agence ERA Monplaisir. La demande est forte. « J'ai un fichier de clients qui n'achètent que des petites surfaces dans ces secteurs », indique-t-il. Un 33 m2 en parfait état dans un immeuble de 1990 face au parc Sisley a changé de mains en dix jours pour 115 000 euros. Il devrait se louer autour de 460 euros.

Vacances scolaires

Autre piste : acheter dans une station balnéaire non loin d'un campus pour y coupler location étudiante et saisonnière. Autour du pôle de Sophia-Antipolis, qui regroupe des centres de recherche, une université et une école d'ingénieur et de commerce, le Ceram, quelques bonnes affaires peuvent être réalisées. Il y a quelques mois, un 25 m2 près du boulevard Albert-1er, non loin de la mer, est parti à 106 000 euros. « Il peut se louer autour de 500 euros par mois durant l'année scolaire et près de 450 euros la semaine en juillet et août », confie Yannick Cicille, de l'agence Orpi Action à Antibes. Sans compter que cet investissement peut constituer un sympathique pied-à-terre pour passer des vacances... au cas où vous souhaiteriez bloquer une ou deux semaines pour en profiter pleinement

Jorge Carasso

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...