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La Vie immobilière N° 3Paru le vendredi 1 décembre 2006 à 00h00

Investir sous les tropiques la loi Girardin


Réduire ses impôts en se constituant un patrimoine en outre-mer. La loi Girardin permet de bénéficier d'une telle aubaine réservée aux gros contribuables. A condition d'être sélectif sur l'emplacement.

A côté de dispositifs comme le « Robien recentré » ou le « Borloo populaire », la loi Girardin (1) constitue sans aucun doute un régime beaucoup plus attrayant pour ceux qui investissent dans l'immobilier neuf. C'est, en effet, pour favoriser la construction de logements neufs outre-mer que cette loi (n° 2003-660 du 21 juillet 2003) a été votée. Elle fait d'ailleurs suite aux lois Pons et Paul. Preuve que l'investissement outre-mer est une préoccupation permanente des pouvoirs publics, qui espèrent ainsi soutenir une économie locale souvent chancelante. Bref, si vous aimez les îles, les immenses plages de sable blanc, les cocotiers... pourquoi ne pas investir sous les tropiques ? Quelle que soit votre motivation, vous pouvez réaliser une opération fiscalement intéressante, à condition de prendre votre temps et quelques précautions. Vous avez jusqu'au 31 décembre 2017 pour vous décider. A noter que cette mesure n'est pas cumulable avec d'autres bonus fiscaux. Les déficits fonciers, par exemple, ne peuvent pas donner lieu à une imputation sur le revenu global.

Un avantage fiscal non négligeable

A partir du moment où vous achetez dans l'un des secteurs suivants : Guadeloupe et Martinique, Saint-Martin, Réunion, Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis-et-Futuna, Terres australes et antarctiques françaises, vous pouvez bénéficier du dispositif. Mais en quoi consiste t-il ? Tout dépend de votre objectif : habitation principale pour votre propre usage ou investissement locatif. Selon votre choix, la réduction d'impôt sera plus ou moins forte.

Pour votre propre usage

Dans le cadre de la loi Girardin, rien ne vous interdit d'acheter un logement neuf (ou d'en faire construire un) pour l'habiter. Dès lors que vous l'utilisez à titre de résidence principale, le fisc vous autorise une réduction d'impôt sur le revenu égale à 25 % du prix d'achat de votre logement, étalée sur dix ans. Autrement dit, vous pouvez déduire 2,5 % par an. Attention : la réduction est calculée en fonction d'un prix plafond qui s'établit en 2006 à 1 866 euros HT par mètre carré (2 024 euros TTC), quel que soit le secteur. A titre d'exemple, si vous achetez un appartement de 60 m2, la réduction ne pourra porter que sur 111 960 euros (1 866 x 60). Seule exigence : vous devez résider dans le logement durant une période de cinq ans au minimum.

Pour louer en secteur libre

Si vous cherchez à investir pour louer avec l'objectif de récupérer ensuite le logement pour y couler des jours heureux, cette deuxième option a de quoi vous séduire car elle est assez peu contraignante. Certes, vous devez louer le logement durant six ans au minimum à un locataire qui n'appartient pas à votre foyer fiscal et qui en fait sa résidence principale. Mais, vous pouvez fixer votre loyer en toute liberté car vous n'avez aucun plafond à respecter, que ce soit pour le loyer ou le revenu du locataire. Mieux vaut cependant qu'il soit conforme aux niveaux pratiqués dans le secteur. A défaut, vous pourriez vous retrouver sans locataire et perdre tout l'intérêt de ce dispositif qui vous permet de défiscaliser au maximum, puisqu'il autorise une réduction d'impôt de 40 % du prix de revient du logement sur cinq ans, soit 8 % par an. Avec la même contrainte, bien sûr, du même prix plafond de 1 866 euros HT, varangue comprise (il s'agit d'une véranda ouverte qui peut être ajoutée à la surface dans la limite de 14 m2 au maximum).

Pour louer en secteur intermédiaire

Dans ce cas, comme en secteur libre, vous devez louer le logement non meublé durant une période de six ans à un locataire qui en fait sa résidence principale. Mais vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt plus avantageuse, soit 50 % pendant cinq ans (10 % par an) si vous acceptez de louer en respectant les plafonds de loyer et de ressources de vos locataires. Ainsi, le loyer ne peut dépasser 136 euros/m2 annuels pour les départements d'outre-mer et Mayotte et 175 euros/m2 pour les autres secteurs (voir tableau Plafonds annuels, page 72). Les prix plafonds au mètre carré et les surfaces à prendre en compte sont identiques à ceux définis en secteur libre.

Dans les deux systèmes, vous avez la possibilité d'améliorer encore votre investissement locatif si vous achetez en zone urbaine sensible (ZUS). Dans ce cas, vous pouvez profiter d'un complément de réduction d'impôt de 10 %. Et si votre logement dispose d'équipements de production d'énergies renouvelables, s'ajoute une nouvelle réduction de 4 %

(1) Du nom de Brigitte Girardin, ministre déléguée à la Coopération, au Développement et à la Francophonie.

Colette Sabarly

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