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La Vie immobilière N° 17Paru le jeudi 1 mai 2008 à 00h00

ISF : les facteurs de décote


Aujourd'hui, la jurisprudence a eu l'occasion de se prononcer sur la plupart des facteurs justifiant, aux yeux des contribuables, l'application d'une décote sur la valeur de leurs biens soumis à l'ISF.

Depuis la mise en place en de l'impôt sur la fortune, en 1982, les redevables en butte à des contestations de la part du fisc ont toujours fait preuve d'une exceptionnelle combativité. C'est d'ailleurs ce qui explique que, au cours d'une période finalement assez courte, la Cour de cassation ait été si souvent amenée à prendre position : sur des problèmes posés par l'interprétation des textes, mais plus encore sur des difficultés soulevées par l'évaluation des biens. Car, bien qu'ayant été empruntée au domaine des droits de succession, la notion de « valeur vénale réelle » s'est révélée source de multiples contentieux.

Ainsi, s'opposant à l'administration, un contribuable a fait valoir que des droits indivis détenus sur un bien immobilier ont une valeur moindre que celle obtenue en appliquant à la valeur totale de celui-ci le pourcentage de participation qu'ils représentent. Un point de vue entièrement ratifié par la Cour de cassation dans un arrêt du 19 juin 1990 (no 867 P). Et, dix ans plus tard, la haute juridiction devait préciser que l'application d'une décote sur les droits indivis par rapport à leur stricte valeur mathématique avait lieu d'être pratiquée aussi bien en cas d'indivision volontaire, c'est-à-dire résultant d'une acquisition faite en commun, qu'en cas d'indivision involontaire, c'est-à-dire issue d'une succession (arrêt du 22 février 2000 no 486 P).

Mais le point d'orgue de cette jurisprudence en matière d'évaluation des biens a naturellement été le célébrissime arrêt Fleury du 13 février 1996 (no 301 P). Par cet arrêt, les juges de la Cour suprême ont proclamé que, à l'image d'une occupation par un locataire, celle par un contribuable de son propre logement justifie l'application d'une décote par rapport à sa valeur vénale libre. Par la suite, cet abattement a fait l'objet d'un encadrement légal : fixé initialement à 20 % puis porté à 30 % à partir de 2008 par une disposition du paquet fiscal d'août 2008, il profite exclusivement à la résidence principale (et non aux résidences secondaires, comme cela aurait été le cas si l'on avait tiré toutes les conséquences de l'arrêt Fleury).

Nouvelles prises de position

L'année écoulée a en revanche été moins faste. D'abord, prenant pour la première fois explicitement position à ce sujet, la Cour de cassation a dénié aux usufruitiers, légalement tenus de déclarer les biens pour leur valeur en pleine propriété, la possibilité d'appliquer un abattement sur celle-ci au titre de l'existence du démembrement de propriété (arrêt du 20 mars 2007 no 502 F-PB). Une solution qui n'allait pourtant pas de soi dans la mesure où, comme chacun sait, les biens dont la propriété est démembrée ne peuvent être cédés sans l'accord conjoint du nu-propriétaire et de l'usufruitier.

Autre déception : dans une décision ayant trait à des titres non cotés en Bourse mais parfaitement transposable aux actifs immobiliers, la Cour a déclaré qu'aucune décote ne peut être pratiquée du chef de la clause d'un acte de donation interdisant au bénéficiaire de revendre les biens donnés (arrêt du 6.2.2007, no 163 F-PB). Motif : « La limite apportée par le donateur à la liberté de disposer des biens donnés n'affecte pas leur valeur vénale. »

Fabrice de Longevialle, consultant en fiscalité patrimoniale

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