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La Vie immobilière N° 18Paru le dimanche 1 juin 2008 à 00h00

J'achète à moitié prix


Bertrand est l'heureux nu-propriétaire d'un trois-pièces à Levallois-Perret, acquis il y a cinq ans avec une forte décote. Il en récupérera l'usufruit dans douze ans.

A l'origine, c'est mon père qui cherchait une opportunité d'investissement immobilier, raconte Bertrand, cadre de 39 ans chez Orange. Un conseiller spécialisé en optimisation fiscale lui a proposé d'acheter en nue-propriété, mais cela supposait un placement à long terme, au moins quinze ans. Alors âgé de 68 ans, cela ne répondait pas à ce qu'il souhaitait à ce moment-là. Mais, trouvant le produit ingénieux, il m'en a parlé. » Ce même conseiller présente au fils ce qu'il avait suggéré au père. Il lui décrit le produit conçu par la société Perl (Pierre épargne retraite logement) : l'usufruit locatif social, une variante du démembrement classique. Le principe ? Acquérir la nue-propriété d'un logement neuf avec un rabais de 40 à 50 % par rapport au prix d'une pleine propriété. L'usufruit (c'est-à-dire la jouissance du bien et la faculté d'en retirer des loyers) est confié à des bailleurs sociaux pour une durée minimale de quinze ans. Dans cet intervalle, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer. L'usufruitier, lui, supporte les charges et les taxes. Et Bertrand s'est laissé séduire par la formule.

Janvier 2003

Ce jeune cadre vient d'acquérir sa résidence principale, un trois-pièces à Paris. Désireux de se constituer une épargne en vue de préparer sa retraite, il n'est guère inspiré par les produits de défiscalisation de type Robien ou Borloo. Les contraintes de ce type d'investissement (gestion des charges, recherche de locataires...) le rebutent. « L'immobilier est un placement intéressant mais qui peut se révéler complexe et très prenant. » Il en a déjà l'expérience : il met en location deux studios dont il est propriétaire depuis dix ans, dans l'immeuble même où il réside.

Bertrand entre ainsi en contact avec la société Perl. Le démembrement offre l'avantage de la tranquillité, puisque c'est à l'usufruitier qu'incombent toutes les dépenses d'entretien et d'énergie, la gestion des coûts et des locataires. Mais le schéma de l'usufruit locatif social étant alors peu connu, Bertrand a quelques réticences. Ses interlocuteurs se montrent très rassurants, et il décide de visiter un immeuble de bon standing, construit trois ans auparavant à Levallois-Perret, dans les Hauts-de-Seine. Une opportunité se présente car l'un des nus-propriétaires a besoin, pour des motifs personnels, de revendre son appartement dont l'usufruit court sur vingt ans. La situation, dans cette banlieue chic en périphérie immédiate de la capitale, plaît à notre investisseur. « Je visite toujours les biens qui m'intéressent en gardant à l'esprit que je pourrais être amené à y vivre plus tard. J'étais un peu méfiant vis-à-vis des logements proposés aux investisseurs, situés dans des zones qui ne me sont pas familières, en deuxième couronne par exemple, explique-t-il. Et d'ailleurs, pour gérer un appartement au mieux, il me paraît indispensable de ne pas en être trop éloigné géographiquement. »

Février 2003

Bertrand s'enthousiasme pour ce 90 m2 composé de deux chambres et d'un séjour double, au deuxième étage, avec balcon. « Certes, les petites surfaces offrent en principe de meilleurs rendements, mais je me suis dit qu'un grand trois-pièces serait toujours un standard et garderait une vraie valeur locative. La superficie me plaisait, je m'y voyais. » La résidence est à dix minutes à pied du métro (ligne 3), à proximité du périphérique, au niveau de la porte d'Asnières. Le prix ? La valorisation en pleine propriété, parking en sous-sol compris, est alors de 4 170 euros le mètre carré. Bertrand achète l'appartement pour... 2 335 euros, soit une décote de 44 % ! Au total, il signe pour 210 000 euros. « A ce prix, j'ai pensé que je ne prenais pas beaucoup de risques. » La durée de l'usufruit court sur dix-sept ans. Il a alors 34 ans, et s'engage donc dans cet investissement jusqu'à l'âge de 51 ans. Il décide de financer cet achat à 100 % par un prêt in fine au taux de 5 %, calqué sur cette période, avec trois mois de décalage. Il ne paie pour l'instant que les intérêts et remboursera, en une fois, l'intégralité du capital emprunté, soit 210 000 euros.

Juin 2008

Aujourd'hui père de deux petites filles, âgées de 4 ans et de 9 mois, Bertrand est un investisseur heureux. « Avec le recul, je continue de penser que cette opération était pertinente, juge-t-il. Certes, je ne perçois pas de loyers, mais je déduis les intérêts d'emprunt (875 euros mensuels) des revenus fonciers issus de mes deux studios. Des revenus locatifs qui me permettent d'ailleurs de régler ces intérêts. » Autre avantage par rapport à un investissement locatif classique, l'absence de loyer permet également de ne pas gonfler son impôt sur le revenu ! (Voir tableau page 59.) « J'apprécie de n'avoir aucune charge, aucun tracas, rien à gérer. Je reçois juste, chaque trimestre, un rapport du syndic m'informant de l'état général de l'immeuble. » Dans quelques années, l'obtention de la pleine propriété approchant, Bertrand assure qu'il sera plus attentif aux éventuels travaux à réaliser, au fonctionnement de l'immeuble. Pour l'instant il ne se sent « pas vraiment concerné ».

D'ailleurs, le nu-propriétaire est si satisfait qu'il songe à un deuxième investissement du même type. « Les prix sont aujourd'hui très élevés, on ne peut pas attendre de rendements prodigieux. Dans ces conditions, le démembrement apparaît comme une bonne solution car le risque est limité par le fort rabais initial sur le prix de vente, estime-t-il. Si j'avais la trésorerie nécessaire, je le ferais. Peut-être dans huit ans, quand j'aurai terminé de rembourser le crédit sur ma résidence principale... »

Demain... en 2020

Dans douze ans, Bertrand récupérera l'usufruit de son appartement de Levallois, après remise en état à la charge de l'usufruitier. Le rendement de l'opération dépendra de la valeur du bien à cette date. Plusieurs possibilités s'offrent à lui. Il peut le conserver, le mettre en location et en toucher les loyers. « Quelques années plus tard, cet appartement pourra servir à mes filles. » Autre solution, il peut décider de le revendre : le produit de cette vente lui permettra de rembourser son emprunt et d'empocher une probable plus-value (rappelons qu'il n'a payé que la moitié de la valeur de ce trois-pièces). Un bénéfice non imposé puisque, comme l'exige la loi, le logement aura été conservé plus de quinze ans. Se qualifiant lui-même d'« esprit paysan », guidé par son bon sens, cet investisseur avisé se laisse le temps de la réflexion

Muriel Breiman

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