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La Vie immobilière N° 19Paru le mardi 1 juillet 2008 à 00h00

J'ai acheté au plus bas et vendu au plus haut


Après un achat et une vente bien menés, Axelle et Paul ont placé leurs plus-values. A présent, ils attendent que les prix baissent.

Tout débute en 2004. Paul et Axelle, un couple de trentenaires, sont alors locataires à Antony, au sud de la capitale. Ils souhaitent acheter et se rapprocher de Paris. Ils occupent à l'époque un logement de fonction. Le marché immobilier est en plein boom et ils souhaitent investir. Axelle travaille à Boulogne, dans les Hauts-de-Seine. Les charmes de cette commune chic de l'ouest de Paris ne laissent pas les jeunes gens insensibles. Leurs recherches se concentrent sur le nord de Boulogne, le secteur le plus coté de la ville. Ils possèdent un budget de près de 220 000 euros.

Avril 2004

Les visites

Axelle et Paul épluchent les annonces et commencent les visites. Quelques semaines plus tard, c'est la déception. Les biens visités ne correspondent pas à leurs critères. Les appartements sont tous bien situés, certes, mais ils sont soit trop petits, soit en mauvais état, soit d'un standing inférieur à leurs attentes. Pour mesurer l'écart entre leurs demandes et leur budget, Paul décide de visiter un deux-pièces d'un prix bien supérieur. Un 59 m2 dans un immeuble Art déco, d'une valeur de 280 000 euros. « C'était bien sûr trop cher, mais il avait tous les critères. Il était pourvu de parquet, d'une belle hauteur sous plafond. Il était lumineux, situé au dernier étage avec ascenseur... » se rappelle Paul. Le bien est hors-budget, mais le couple fait mine de s'intéresser. Ils reçoivent alors une offre peu commune. L'agent immobilier leur demande de verser une partie du prix en liquide, soit 50 000 euros. Le couple est surpris par cette requête, d'autant que le professionnel ne leur fait pas signer de bon de visite. En réalité, sa démarche est illégale. Malgré leur coup de coeur, les époux ne donnent pas suite.

Mai 2004

La belle affaire

Toutefois, les jeunes gens ont encore en tête cet appartement. Mais l'agent peu scrupuleux ne leur a rien fait signer pour attester de la visite, et rien ne les empêche de contacter directement le propriétaire. Axelle se met en tête de le retrouver. Elle fait le tour du voisinage. De coup de fil en coup de fil, elle finit par trouver le numéro de téléphone de la société civile immobilière qui détient l'appartement.

Au téléphone, le propriétaire, qui réside en Suède, tombe des nues. L'agence immobilière gère la vente d'une dizaine d'appartements de cette SCI suédoise. Plusieurs transactions ont déjà été signées à des tarifs visiblement au-dessous du marché. Les sommes apparemment détournées par l'agence sont énormes. « Le propriétaire nous dit alors que si l'on pouvait apporter les preuves de ces pratiques, le bien était à nous, et à notre prix. C'était inespéré », raconte Paul. Le rendez-vous fixé, le couple apporte les éléments demandés. Le propriétaire accepte la vente de son appartement pour 220 000 euros. Par la suite, le patron de la SCI mènera une action en justice contre l'intermédiaire. « Aujourd'hui, l'agence a fermé. Le compromis signé, nous nous sommes vite mis en retrait de cette affaire », se souvient Axelle.

Une fois les deux parties d'accord, il faut trouver un prêt. Le couple décide de passer par une société de courtage en crédit pour négocier le meilleur taux possible. Choix judicieux. A mensualités égales, ils économisent près de 3 000 euros par rapport à la proposition de leur banque. Le courtier leur propose un prêt double ligne. Un premier emprunt de 125 000 euros sur 238 mois à 4,15 %, un second à 85 000 euros sur 120 mois à 3,8 %. Au final, la mensualité n'excède pas 1 290 euros, pour un prêt lissé sur près de vingt ans. Une fois l'accord signé, tout va très vite. Axelle et Paul emménagent en juillet 2004.

Automne 2007

Revendre pour acheter plus grand

Le jeune couple commence à se sentir à l'étroit. « A partir de septembre 2007, j'ai commencé à feuilleter les annonces, toujours dans le secteur nord de Boulogne », se souvient Paul. Au bout de quelques semaines, ils dénichent une belle opportunité. Un appartement bien situé de 75 m2, refait à neuf par un architecte et pourvu d'un double box. Seul inconvénient, il est au quatrième étage sans ascenseur. « Le prix était bien au-dessous de celui du marché. C'est ce qui nous a décidés à faire une offre, se remémore Paul. J'ai appelé le vendeur le jour même de la parution de l'annonce. Je l'ai visité dans l'après-midi. J'ai instantanément accepté l'offre du vendeur à 450 000 euros. Il n'était pas question de négocier. Cet appartement valait facilement 530 000 euros. »

En fait, le prix annoncé n'est pas le fruit du hasard. La vente est une succession. L'ex-mari de la propriétaire défunte est chargé de boucler la transaction au bénéfice des enfants de cette dernière. Fin septembre, le couple obtient l'aval pour un nouveau prêt. En trois ans, les conditions d'emprunt se sont durcies. La banque leur octroie 5,15 % sur trente ans. En attendant la vente de leur premier appartement, l'établissement bancaire leur accorde un prêt relais à hauteur de 70 % de l'estimation de leur logement. C'est 10 % de moins que s'ils avaient sollicité le même service quelques mois plus tôt. Reste à vendre l'appartement pour ne pas faire grimper les frais liés à ce prêt intermédiaire. Là aussi, tout va très vite. Le couple publie une annonce. En moins d'un mois l'affaire est conclue : leur appartement trouve preneur à 395 000 euros. En trois ans, leur plus-value s'élève à près de 50 %. Le scénario semble idéal. Le couple a acheté à bas prix pour revendre alors que le marché est au plus haut. Et ils réinvestissent leurs gains dans un bien visiblement sous-évalué.

Hiver 2007

Le meilleur placement

En novembre, pourtant, la machine se grippe. Une semaine avant la signature définitive, le juge de tutelle des enfants de la propriétaire bloque la vente. « Il a estimé que le prix de vente n'était pas assez élevé et a annulé la procédure », se souvient Paul. Le juge estime le bien à 40 000 euros de plus. Le couple est tenté, mais la somme demandée est importante. De plus, les taux ont grimpé ces derniers mois. « On a refait nos calculs, ce changement de prix et le niveau des taux rendaient la transaction beaucoup moins intéressante pour nous. » Avec regret, ils se résignent à abandonner l'achat.

Que faire de leur argent ? La revente de leur premier appartement leur rapportera dès janvier près de 215 000 euros. Racheter un bien ? Les prix sont élevés et les opportunités sont rares. Louer et placer l'argent ? Pourquoi pas. De toute façon, il faut bien que le couple trouve une location avant de penser à racheter. Il ne reste que quelques semaines et l'appartement change de mains. « Finalement, on s'est dit qu'on allait profiter du marché. Le coût des locations n'est pas si élevé à Boulogne si on fait la comparaison avec les prix de vente, qui atteignent parfois des sommets. Nous nous sommes décidés à placer l'argent à terme, pour pouvoir saisir une opportunité si elle se présente. » Alors que, fin 2007, les professionnels commencent à craindre un retournement du marché, c'est peut-être le moment d'attendre pour voir venir. L'argent issu de la revente est placé sur plusieurs comptes (voir encadré) et leur rapportera près de 6 500 euros net, soit presque huit mois de loyer puisqu'ils ont trouvé en janvier un deux-pièces de 65 m2 qu'ils louent 900 euros par mois. « Aujourd'hui, j'attends que ça baisse », confie Paul. Le reflux actuel des prix sur l'ensemble de la France tend à valider sa stratégie immobilière, même si le marché du haut de gamme résiste assez bien. Dans tous les cas, Paul et Axelle ne manqueront pas une belle opportunité si elle se présente

Jorge Carasso

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