Magazine immobilier
LaVieImmo.com
Les archives du magazine La Vie Immobilière
La Vie immobilière N° 7Paru le mardi 1 mai 2007 à 00h00

J'ai acheté occupé


Acquérir un bien déjà loué peut vous faire bénéficier d'une décote importante. Cependant, c'est un investissement à moyen ou à long terme : il coûte de l'argent avant d'en rapporter. Récit d'une expérience.

L es voyages forment la jeunesse... et permettent parfois d'enrichir son patrimoine immobilier. Philippe de Cesari, 42 ans, patron d'une PME au Raincy, en Seine-Saint-Denis, en sait quelque chose. C'est dans l'avion, en lisant un journal, qu'il a décidé d'acquérir un appartement parisien pour le louer. « Une annonce informait d'une vente privée à la découpe destinée aux particuliers ; j'ai décidé d'aller y jeter un coup d'oeil, car l'idée me trottait dans la tête depuis un moment », se souvient-il.

A l'époque, il n'en est pas à sa première acquisition. Son patrimoine se compose déjà d'un petit immeuble d'habitation et d'un local d'activité qu'il occupe avec sa société, mais il souhaite posséder une adresse à Paris. Imposé au taux marginal de 50 %* et assujetti à l'ISF, il préfère ne pas augmenter ses revenus fonciers.

Sur le site Internet d'Ad Valorem, la société de gestion de patrimoine immobilier qui organise la vente, il trouve la perle rare. Un appartement de 30 m2 situé avenue de la Grande-Armée, une des artères qui part de la place de l'Etoile. Le logement, régi par la loi de 1948, est occupé par une vieille dame. Ce statut garantit aux locataires des loyers très bas et un maintien dans les lieux. Le bien est pourvu d'une mezzanine de 17 m2, qui ne rentre pas dans le calcul du prix. Son coût est de 115 000 euros, soit 3 800 euros du mètre carré. Le bien bénéficie d'une belle décote, près de 15 % par rapport à un bien similaire vendu libre.

Le loyer se situe autour de 300 euros par mois. C'est peu mais idéal pour ce patron, qui pourra déduire la différence entre les loyers perçus (3 120 euros par an) et les charges de son investissement (4 772 euros à l'année) de ses autres revenus fonciers. Le montant de l'opération n'est pas trop élevé, ce qui est appréciable, car il a déjà beaucoup d'encours. « Il est plus facile pour moi d'acheter des petits appartements que des grandes surfaces », note-t-il.

Avril 2004 Arriver le premier le jour de la vente

La vente a lieu le 22 avril 2004 dans un grand hôtel parisien près des Champs-Elysées. Ad Valorem y organise régulièrement des soirées où les investisseurs institutionnels cèdent à la découpe des immeubles de leur patrimoine. Cette vente est ouverte au public après réservation sur le site Internet de la société. M. de Cesari arrive une demi-heure avant l'ouverture. « Il y avait un monde fou, deux cents à trois cents personnes », se rappelle-t-il. Il faudra donc jouer des coudes pour obtenir l'appartement choisi. « Je me suis frayé un chemin en faisant comme si je connaissais quelqu'un. Comme je suis assez corpulent, je suis arrivé le premier. »

Bien qu'il n'ait pas visité l'appartement, M. de Cesari paraphe la promesse de vente en cinq minutes et signe un chèque d'un montant couvrant 10 % du prix total. La visite, nécessaire légalement pour l'encaissement du chèque, est une formalité. « Je n'ai pas vu grand-chose. J'ai vu la locataire cinq minutes. Une dame âgée qui a dépassé 80 ans et qui habite là depuis une cinquantaine d'années », se rappelle-t-il. Reste que l'immeuble est un bel haussmannien et que le hall a du cachet. « C'est l'avantage des bâtiments vendus par des institutionnels. Ils sont souvent très bien entretenus », juge le nouveau propriétaire.

Pas de travaux à prévoir, mis à part une remise aux normes de l'ascenseur, mais ce coût ne devrait pas dépasser la centaine d'euros en raison de la faible quote-part de son lot dans la copropriété. Bien que l'appartement soit en rez-de-chaussée, il est très clair grâce à une grande baie vitrée qui laisse passer la lumière. La hauteur sous plafond est de plus de 4 m. Le bien donne sur cour et le bruit parvenant de l'avenue est faible. Seul bémol : un magasin de motos au pied de l'immeuble fait tourner à grand bruit les moteurs des engins à réparer. « Le jour où je revendrai l'appartement, je pense que je le ferai visiter le week-end », s'amuse-t-il.

Juin2004 Bonne surprise

Reste encore à négocier un prêt. Philippe de Cesari soumet son projet, qui est accepté sans trop de heurts par la banque qui a déjà financé ses autres acquisitions. Il obtient un emprunt à 4,1 %, assurance comprise, sur quinze ans. La vente est signée en juin. Le nouveau propriétaire récupère le dépôt de garantie et le loyer en cours. Quelques jours plus tard, il envoie sa première quittance.

Bonne surprise, le premier versement par virement arrive avant la fin du mois. « Je ne le savais pas, mais c'est courant de la part des personnes âgées. J'ai découvert cette tranquillité », note-t-il. Il ne compte pas réévaluer le loyer. « L'augmentation légale a été de 6 % entre 2004 et 2006, mais comme ma locataire était déjà inquiète de changer de propriétaire, je crois qu'elle n'aurait plus dormi si j'avais relevé régulièrement le loyer. »

Novembre 2004 Nouvelle acquisition

M. de Cesari envisage son achat comme un investissement à très long terme, sur quinze ou vingt ans a priori. Ses trois enfants, âgés de 17 à 23 ans, n'en profiteront sans doute pas comme pied-à-terre, mais il pourra revendre avec probablement une belle plus-value à la clé. Ou bien il le louera. « Avec quelques travaux, cet appartement peut déjà se louer cinq fois le prix du bail actuel ; plus les années passeront, plus ce ratio augmentera », estime-t-il. Des réunions de copropriété ont eu lieu, mais il n'y assiste pas. « C'est à Paris, donc loin de l'endroit où j'habite. De plus, ça n'aurait pas vraiment d'incidence. Les appartements de cette copropriété sont très grands et je représente très peu de millièmes de l'ensemble. »

Cette première acquisition parisienne lui a donné des idées. Une nouvelle vente privée d'appartements a lieu en novembre 2004. Il décide donc de renouveler l'expérience. L'objectif reste le même : posséder une belle adresse à Paris tout en réduisant ses revenus fonciers. Cette fois, il jette son dévolu sur un 35 m2 à proximité du Champ-de-Mars proposé à la vente par la même société de conseil en immobilier. L'appartement est occupé par une dame âgée de plus de 70 ans, ce qui, comme dans le cadre de la loi de 1948, induit une reconduite automatique du bail. Le coût est de 170 000 euros, soit autour de 4 850 euros le mètre carré. Le loyer est plus élevé que celui de son précédent achat, 615 euros, auxquels s'ajoutent 165 euros de charges. Le remboursement de l'emprunt s'élève à 1 300 euros par mois.

Et aujourd'hui ? Un 28 m2 à Paris 8e

Prochainement, notre investisseur envisage d'acheter un 28 m2 loi 1948 rue La Boétie, dans le 8e arrondissement de Paris, repéré sur le site de la société avec qui il a maintenant ses habitudes. Le prix, 105 000 euros, paraît faible, mais il prend en compte un loyer extrêmement bas, autour de 30 euros par mois. « Le studio est occupé par une personne âgée de 65 ans, c'est donc un investissement à très très long terme », rappelle-t-il. M. de Cesari n'aura peut-être pas besoin de couper la file d'attente pour être le premier sur les rangs. Les candidats seront sans doute moins nombreux

Jorge Carasso

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...