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La Vie immobilière N° 5Paru le jeudi 1 mars 2007 à 00h00

J'y suis, j'y reste Je l'achète


Acheter ou partir, c'est le choix cornélien auquel peut être confronté un locataire. Si la mensualité du prêt est comparable au loyer, pas d'hésitation, il faut se lancer.

Un immeuble début xixe au pied de la Butte-aux-Cailles, dans le 13e arrondissement de Paris, en pierre de taille et en brique. Le quartier est agréable, jalonné de petites maisons jadis ouvrières, aujourd'hui rachetées à prix d'or. Le trois-pièces de 63 m2 que Benoît a acquis à l'automne ne manque pas d'atouts, avec ses parquets, moulures et cheminées. Au quatrième étage, calme et lumineux, il bénéficie d'une triple exposition et donne sur une rue peu passante et une cour-jardin. Benoît s'y est installé il y a trois ans. Il le louait à une dame âgée, propriétaire de tout l'immeuble. Depuis des mois, il songeait à lui faire une proposition de rachat. Son décès a précipité sa décision de devenir propriétaire.

Mars 2006 Congé pour vente

A plusieurs reprises, la vieille dame avait assuré à Benoît qu'elle ne lui vendrait pas l'appartement. Mais, au décès de son bailleur, l'immeuble est vite racheté par une SARL. Une visite annoncée des nouveaux propriétaires lui fait l'effet d'une douche froide : l'appartement est mis en vente, il va recevoir son congé* à la fin du mois ; il pourra toutefois l'acheter en utilisant son droit de préemption ou, sinon, il devra quitter les lieux dans les six mois. Le 29 mars, un pli d'huissier lui est remis à domicile. La société lui fait une proposition à 345 000 euros, soit 5 476 euros le mètre carré. Un prix qui lui paraît élevé, mais, bien sûr, il n'est pas très au fait de la situation du marché immobilier.

Avril-mai Négociation

Une solution se présente maintenant à Benoît : négocier le prix. Il envoie rapidement par mail une proposition informelle d'achat de 330 000 euros. Après tout, qui ne tente rien... L'offre est rapidement refusée. Il obtient toutefois une petite ristourne. Pour lui « être agréable », les vendeurs lui consentent la gratuité des mois de loyer entre la signature de la promesse de vente (fin juin) et la signature définitive (début octobre). A condition, bien sûr, qu'il se porte acquéreur. Une économie de 3 600 euros, c'est toujours cela de gagné. Avant de prendre sa décision, il s'agit de comparer. Benoît se lance alors dans un petit tour d'horizon des appartements à vendre dans le quartier. Tout est plus cher et moins bien. Au vu de ce prix jugé 10 % en deçà de sa valeur, certains professionnels vont même jusqu'à lui recommander de signer. Occuper les lieux donne un avantage : bénéficier d'une décote. Autre argument invoqué : les trois-pièces sont des denrées d'autant plus rares et recherchées dans le 13e arrondissement qu'ils sont situés dans des immeubles anciens. Mais ce qui prime, pour Benoît, c'est qu'il s'y sent bien.

Après les agences immobilières, c'est au tour des banquiers. Une bonne nouvelle : Benoît étant salarié d'une banque, il va pouvoir emprunter à seulement 3,1 % (3,3 % avec les assurances). Il fait rapidement ses comptes : grâce à un apport person-nel conséquent résultant d'un héritage, un prêt de 100 000 euros sur une courte période (dix ans) devrait suffire. Les mensualités seront limitées à 990 euros, soit 90 euros de plus par mois que le loyer actuel. Quant aux charges (150 euros par mois), elles devraient rester raisonnables, même si elles risquent d'augmenter avec l'installation d'un ascenseur.

Fin mai Acceptation de l'offre

Les longs week-ends de mai sont mis à profit. Benoît se décide : il achète. Avant l'expiration du délai de deux mois (à partir du congé de vente), il envoie une lettre recommandée à la SARL et à son avocat. Il y précise son intention de recourir à un emprunt, ce qui lui donne quatre mois pour réunir les fonds. Les discussions avec les propriétaires commencent. Ces derniers s'engagent à payer l'installation de l'ascenseur, la pose de nouvelles boîtes aux lettres, la réfection de la cage d'escalier dans un délai de deux ans et la construction d'un local poubelles. Autant dire qu'à part le ravalement, qui n'interviendra pas avant plusieurs années, aucune charge significative ne devra être déboursée dans l'immédiat. En outre, les propriétaires proposent de créer une colonne d'eau qui offrira à Benoît la possibilité de changer la salle de bains de place.

Le 20 juillet 2006, la promesse de vente est enfin signée. L'acte s'accompagne du versement d'un acompte de 17 250 euros, soit 5 % du prix total, alors que la règle est plutôt de 10 %. Cette signature avait été retardée. En effet, l'état des risques naturels et technologiques étant nécessaire pour l'établissement de la promesse de vente, le notaire attendait les rapports amiante, termites et plomb. Le hic, c'est que la signature définitive devant se faire avant le 30 septembre, cela laisse peu de temps, compte tenu des vacances, pour obtenir le déblocage du prêt. C'est ici que le parcours du combattant commence : Benoît met toute son énergie pour accélérer l'obtention du crédit. Parallèlement, il s'aperçoit qu'il peut, via le 1 % patronal, emprunter 9 600 euros à 1,9 % avec assurance. Pour finir, il obtient quelques jours de délai au-delà du 30 septembre pour signer l'acte définitif.

Octobre Signature

Le 6 octobre, Benoît signe le contrat. A payer : 350 510 euros, soit le prix de l'acquisition plus les frais de notaire moins l'acompte de 17 250 euros déjà versé en juillet. Le matin même, la banque avait envoyé un coursier chez le notaire avec le chèque du prêt de 100 000 euros. Il était temps ! Quant à l'organisme 1 % patronal Astria, il avait fait parvenir quelques jours plus tôt les 9 600 euros du prêt directement chez le notaire. Sur place, Benoît fait le plus gros chèque de sa vie : 240 910 euros ! Le compte y est.

Février 2007 Enfin propriétaire !

Après création du syndic, la première réunion de copropriété a lieu dans l'appartement de Benoît. Il faut dire qu'il est, pour l'instant, le premier et unique copropriétaire ! A l'ordre du jour : établissement et vote d'un budget prévisionnel des charges, possibilité de réunir des appartements s'ils appartiennent au même propriétaire pour en faire un duplex, vérification de la non-utilisation de certains conduits de cheminée sur l'ensem-ble de l'immeuble, etc. C'est à la demande de Benoît que ce dernier point figure à l'ordre du jour. Sur les plans de son appartement, il avait remarqué la présence de ces conduits dans la cuisine et la salle de bains. Les supprimer, s'ils sont réellement inutilisés dans l'immeuble, lui donnera la possibilité d'augmenter la surface de son appartement de 0,6 m2, soit, avec un prix du mètre carré à près de 6 000 euros, un gain de quelque 3 600 euros !

C'est maintenant le temps des devis. Une amie architecte fait une proposition d'aménagement de la salle de bains et de la cuisine, un autre ami décorateur lui repeint le couloir. Les coûts estimés s'élèvent à 26 061 euros, mais ils pourront être étalés dans le temps. L'avantage d'un appartement racheté par son locataire, c'est qu'il est habitable immédiatement...

* Lire également notre article sur les règles du congé pour vendre, page 69.

Christine Colmont

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