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La Vie immobilière N° 16Paru le mardi 1 avril 2008 à 00h00

Je collectionne et je loue des studios


Pas la peine d'être riche pour devenir investisseur à succès : il faut savoir tenter sa chance.

Tout a commencé en 2000, lorsque nous avons fait construire notre résidence principale, à 50 km de Nancy. Comme je suis un bricoleur presque professionnel, nous avons seulement fait réaliser le gros oeuvre et, avec mon épouse, Malorie, nous nous sommes occupés du reste, raconte Laurent Parisot. A la fin de l'année 2002, tous les travaux étaient terminés. Je me suis alors retrouvé désoeuvré et j'ai regardé du côté de l'investissement locatif. » A force d'entendre dire que l'immobilier est un secteur en plein boom, Laurent décide de se lancer. « Nancy est une ville que je connais bien, j'y ai effectué mes études. J'ai commencé à consulter les petites annonces pour des studios dans l'idée de les louer à des étudiants. » Non seulement c'est un marché très actif, mais il présente aussi un avantage non négligeable : neuf fois sur dix les parents se portent caution et assurent le paiement des loyers.

Octobre 2003

Premier studio

« En septembre 2003, je n'avais encore rien trouvé qui correspondait à mes exigences : quelque chose de pas trop cher et de stratégiquement bien situé. » En octobre, Laurent pénètre dans une petite agence et insiste pour voir le directeur. Il était en train de rentrer un studio dans sa base de données et s'apprêtait à aller prendre les photos. Il propose à Laurent de l'accompagner.

Le bien, un 23 m2 au rez-de-chaussée d'un immeuble bien entretenu, à 250 m de la faculté de lettres, était vendu avec un parking et une cave. « Il sortait de quinze années de location ininterrompue et n'avait pas du tout été entretenu : du coup, son prix était seulement de 25 000 euros. Le lendemain, je suis revenu avec Malorie, et nous l'avons acheté. » Le couple contracte un emprunt de 30 000 euros sur huit ans (mensualités de 367 euros) pour régler l'achat et les travaux, sur lesquels ils réalisent de substantielles économies : Laurent et son père ont tout fait eux-mêmes, donc pas de main-d'oeuvre à rémunérer... Un mois plus tard, l'appartement est comme neuf et se retrouve loué en moins d'une semaine. « Depuis, il n'a jamais connu plus de deux jours de vacance », précise Laurent. Le loyer s'élève à 320 euros par mois, soit une rentabilité de 12,5 %, et, au début de 2008, le studio était évalué à 56 000 euros.

Juillet 2004

Deuxième achat

« Séduit par cette première expérience, je me suis dit : "Pourquoi ne pas en tenter une deuxième" ? » En mai-juin 2004, le couple repart en campagne. En juillet, au bureau, Laurent tombe sur une petite annonce : « Vends studio proche de la faculté des sciences. » « L'annonce émanait d'un collègue, précise-t-il. Il m'a décrit le bien : une studette de 20 m2 en très bon état, dans un bel immeuble, face à l'arrêt du tramway, à 40 m de la faculté et à 6 minutes de la gare. Je l'ai visité aussitôt. » La transaction s'est faite à 22 000 euros plus les frais de notaire. « J'ai emprunté 24 000 euros sur huit ans, avec des mensualités de 312 euros. Le bien s'est là aussi loué très vite, pour 330 euros par mois - près de 16,5 % de rentabilité ! »

Juin 2005

La passe de trois

« Avec ces deux achats, le compte immobilier que j'avais créé à ma banque était à l'équilibre, précise Laurent. Et le deuxième emprunt s'était tellement bien passé que je me suis dit que je pouvais continuer : j'étais sûr d'obtenir un troisième prêt si je le demandais. » La recherche prend là encore du temps : « Il faut savoir attendre la bonne opportunité et ne pas la lâcher quand on la tient », résume-t-il. En juin 2005, un dimanche, il tombe sur une petite annonce dans L'Est républicain : « Particulier vend studette très proche de la fac de lettres de Nancy. Prix : 15 000 euros. » « Je me suis dit que je n'allais quand même pas appeler à 8 heures un dimanche matin - même si j'étais tenté, sourit Laurent. J'ai attendu 11 heures. » Son interlocuteur lui répond que les visites sont prévues pour le lendemain. Laurent, qui sent que le vendeur est pressé, insiste. « Je lui ai dit que je pouvais donner une réponse définitive très vite et ai réussi à arracher un rendez-vous avant tout le monde. Le bien, 13,5 m2, en bon état, équipé d'un lit et d'un bureau, était déjà loué. Et il était vraiment bien situé : il suffit de traverser le boulevard Albert-1er et vous êtes à la fac de lettres. » Un quart d'heure après le début de la visite, Laurent s'engage. Sa banque lui accorde sans problème un prêt de 16 000 euros, là encore sur huit ans, avec des mensualités de 192 euros. Le locataire - qui est toujours là - paie 210 euros par mois.

Juillet 2006 à avril 2007

Voir plus grand

« Après ces trois studios, l'envie d'investir ne m'a pas quitté, raconte Laurent. Mais je voulais aussi me faire plaisir. » Malorie et lui partent à la recherche d'un bien dans une maison du centre. En juillet 2006, une agence immobilière lui propose dans une maison de ville un studio de 22 m2 avec une entrée, une petite cour et trois box. « Le bien était proposé à 49 000 euros, mais nécessitait un rafraîchissement, précise Laurent. J'ai réussi à le négocier à 47 000 euros. » L'emprunt s'élève à 50 000 euros (mensualités de 386 euros), mais cette fois-ci sur quinze ans : on a changé d'échelle de prix. L'enthousiasme du couple a été quelque peu atteint quand il a fallu effectuer les travaux de rénovation pendant les vacances, « mais nous avons trouvé dès le mois de septembre une locataire qui paie 340 euros par mois. »

Encouragé par cette réussite, notre couple d'investisseurs continue à chercher encore plus gros. « En avril 2007, nous sommes tombés sur une annonce présentant un plateau de trois studios, proche de la place Stanislas, tous refaits à neuf, avec un local commercial au rez-de-chaussée », décrit Laurent. Prix affiché - et accepté, après une courte hésitation : 155 000 euros. Ils empruntent 170 000 euros sur quinze ans (mensualités de 1 317 euros). « Les studios, de vrais petits lofts bien aménagés, étaient occupés par des cadres de la direction départementale de l'équipement. » Aujourd'hui, les quatre biens sont loués pour 350 euros chacun, soit une rentabilité de près de 10 %.

Janvier 2008

Défiscaliser

Après tous ces investissements, le couple se retrouve face à un pro-blème de plus en plus préoccupant : les impôts. « Nous payons déjà 2 000 euros par an de taxe foncière, et plus le temps passe, plus nos revenus vont augmenter au fur et à mesure que les emprunts seront remboursés, détaille Laurent. Pour l'instant, mensualités et loyers s'équilibrent. » La solution ? Investir dans un produit défiscalisant, en l'occurrence un T3 en Robien, acheté sur plans en janvier et qui devrait être livré en mai 2009. « Il nous a coûté 192 000 euros, que nous avons empruntés sur quinze ans (mensualités de 795 euros), précise Laurent. D'après les simulations, cela devrait nous permettre d'économiser 4 000 euros d'impôts par an. » Et après ? « On verra, estime Laurent. On va peut-être arrêter d'investir pendant quelque temps. Mais on ne sait jamais, si une bonne opportunité se présente... »

Jean-Marie Benoist

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