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La Vie immobilière N° 5Paru le jeudi 1 mars 2007 à 00h00

Je ne suis qu'un pauvre propriétaire !


La montée en puissance de l'ISF a permis aux Français de réaliser que la résidence principale est une composante essentielle de leur patrimoine.

Sachant qu'environ 57 % des vingt-cinq millions de ménages français sont propriétaires de leur résidence principale, comment se fait-il que les sondages réguliers sur l'état d'esprit de nos concitoyens fassent toujours apparaître une majorité de pessimistes ? Après tout, les quatorze millions de propriétaires devraient être enchantés : la valeur de cet élément généralement déterminant de leur patrimoine a en effet plus que doublé en moins de dix ans ! Et rien n'indique que cette hausse soit terminée. Alors pourquoi cette bonne fortune ne suscite-t-elle que l'indifférence ? La réponse, c'est que, contre toute logique, la résidence principale n'est pas perçue comme un élément de patrimoine, mais plutôt comme un bien d'usage, à l'image d'une voiture ou d'un meuble. La preuve ? Quand on s'étonne qu'un propriétaire ne se réjouisse pas de sa bonne fortune, on s'entend régulièrement répondre : « Que voulez-vous que ça me fasse ? De toute façon, je ne compte pas déménager. Et puis si je devais le faire, le prix de ce que je voudrais acheter aurait augmenté lui aussi. Bref, je n'y gagnerais rien. » Comme s'il n'y avait aucune différence entre posséder un bien d'une valeur de 300 000 euros en 1998 et un bien en valant 800 000 en 2006 !

Le fisc ne partage manifestement pas cette royale indifférence. Il se félicite au contraire de voir inexorablement augmenter le nombre des Français propriétaires qui s'enrichissent en « dormant ». Ainsi, des centaines de milliers de logements qui étaient encore très loin du seuil de l'ISF il y a huit ans l'ont allègrement franchi, à l'île de Ré ou ailleurs. Les candidats Nicolas Sarkozy et Ségolène Royal sont devenus « riches » au sens fiscal du terme. Il paraît même que, si les biens immobiliers des Français étaient tous déclarés à leur juste valeur, le nombre de redevables à l'ISF doublerait, passant de 450 000 à 900 000.

L'impôt comme révélateur de bonne fortune ? Nul doute qu'il y contribue. Les redevables de l'ISF ne se sentent pas pauvres (même si quelques-uns voudraient nous le faire croire). Mais l'essentiel n'est pas là. Il est grand temps que chacun considère sa résidence principale comme un élément fondamental de son patrimoine. D'abord, même lorsqu'on n'a pas l'intention d'y toucher, sa valeur peut servir de gage à un prêt, pour monter une entreprise, pour aider un enfant, pour consommer - depuis qu'existe le prêt hypothécaire rechargeable.

Les Américains (toujours eux...), qui pratiquent depuis longtemps ce type de prêt, ont une vision patrimoniale beaucoup plus « active » que la nôtre de leur homestead. Quand sa valeur augmente, ils en profitent.

Il faut aussi imaginer que la résidence principale puisse être un bien mobilisable. Sans impôt, rappelons-le. C'est même à ce titre, avec le livret A, le premier paradis fiscal français. L'accès à la propriété représente, en partie de ce fait, un objectif patrimonial prioritaire. Quand on est jeune, on mobilise cet actif pour s'agrandir, grâce à l'amélioration de sa capacité d'endettement. Puis c'est le phénomène inverse qui se produit : on vend soit pour passer ses vieux jours dans un environnement plus ensoleillé (et souvent moins cher que celui que l'on a quitté), soit parce que la surface habitée ou la configuration des lieux sont devenus un handicap. C'est cette dernière étape qui est la plus pénible. Mais quel gâchis que de voir des octogénaires errer dans leurs couloirs ou leurs étages ! Ils ne veulent manifestement pas comprendre que leur si chère maison, ce n'est pas que de la pierre, c'est aussi de l'argent... non taxable de leur vivant. Les « talents* » qu'il représente gagneraient sans doute à fructifier plutôt que d'être enfouis

* Pièce de monnaie ancienne qui représentait l'équivalent de 6 000 heures de travail manuel.

François de Witt

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