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La Vie immobilière N° 14Paru le vendredi 1 février 2008 à 00h00

Jeter l'ancre dans une marina


Rares et très demandées, les marinas ont le profil même du bon investissement, dans le neuf ou dans l'ancien. Reste à trouver votre maison les pieds dans l'eau.

Votre villa avec un port privé ? Un rêve encore possible à réaliser, même si, alors que la navigation de plaisance est en plein essor, la construction de ports est à la traîne depuis une bonne dizaine d'années, au point d'avoir accumulé un déficit de plus de 50 000 places. Mais il existe une autre voie : la marina, qui permet à l'acquéreur de jouir à la fois d'une maison et d'une place privée pour son bateau.

Les projets de marinas se multiplient dans le monde : à Casablanca, à Tanger, à Saidia... Sans oublier le plus fou d'entre tous : Dubai Marina, une ville nouvelle de 120 000 habitants construite sur une voie de navigation artificielle de 4,5 km de long. En France, les acheteurs se bousculent mais les places sont chères. Les bords de mer étant déjà largement surexploités, les promoteurs s'intéressent désormais aux lacs et aux rivières.

Les nouveaux projets naviguent en eau douce

La marina du quartier de Talaris, au bord du lac de Lacanau (au nord-ouest de Bordeaux), est considérée comme l'un des plus beaux sites de la région. En bateau, on peut rejoindre le bassin d'Arcachon et l'océan Atlantique en quelques dizaines de minutes en passant par un canal. « L'environnement est encore préservé, détaille Eddy Salah, de la Bourse de l'Immobilier. Les rives du lac abritent encore des plages sauvages où personne ne vient vous déranger pendant tout un après-midi... » Les premières maisons ont été construites en 1968. L'engouement n'est venu que bien plus tard, mais de façon durable. Une villa de 190 m2 sur un terrain de 1 200 m2, avec piscine, à quelques pas du port privé, s'est vendue avec son anneau de port pour 610 000 euros ; une maison en bois de 140 m2 sur un terrain de 1 000 m2 situé dans un domaine privé au bord du lac a été achetée 405 000 euros. « Ce type de bien se loue sans difficulté entre 800 et 1 500 euros la semaine selon la saison », précise Eddy Salah. Des programmes neufs sortent de terre régulièrement. Le dernier en date, la résidence Appart Vacances Cap Loisirs Lacanau, a été achevé à la fin de l'année dernière.

Toujours près de la mer, Promogim vient de finaliser la construction de La Louisiane, à Mandelieu-La-Napoule, à côté de Cannes. Le programme se trouve sur les berges de la Siagne, à proximité du centre-ville et des services. « En bateau, la mer est à moins d'un quart d'heure, sourit Pierre Laurent, de Locagence. Et la résidence se trouve au coeur d'un grand parc. » Un trois-pièces de 66 m2, avec un garage et l'accès à sa place de port privative, est parti à 460 000 euros. En comparaison, un bien de même superficie dans un immeuble récent du centre-ville a été acheté 360 000 euros. « Une bonne partie du programme a été vendue à des investisseurs. Il faut dire qu'une place de port à 8 km de Cannes, quel que soit le prix que l'on paie, c'est un bon placement... » Un petit anneau de 8 m sur 3 se louera près de 2 000 euros par an.

Plus à l'est, Icade a récemment bâti la Marina del Sol Port du Roy, un ensemble de soixante-dix-sept villas allant du deux au quatre-pièces, près d'Aigues-Mortes, avec possibilité d'un quai privé. Un trois-pièces de 74 m2, avec appontement, s'est vendu 312 000 euros, soit plus de 4 200 euros le mètre carré. « Le programme a rencontré un succès immédiat, assure Christian Cavalier, d'Aigues-Mortes Immobilier. La plupart des acheteurs étaient des investisseurs séduits par les rendements garantis proposés, entre 5 et 6 %. » L'arrivée du projet a également redynamisé le marché local en attirant d'autres promoteurs.

La médaille du meilleur investissement revient à la Marina des Bords de Saône, carrément fluviale, de MCA Promotion. Construite dans le village de Jassans-Riottier, à 30 km au nord de Lyon, la résidence n'est pas chère. A environ 2 500 euros le mètre carré, un trois-pièces de 70 m2 se négocie à 180 000 euros. « Les prix devraient vite augmenter, assure Bertrand Child, de l'Immobilière Jassans. Le projet attire tous les Lyonnais plaisanciers. La proximité de l'ancienne capitale des Gaules assurera un flux constant de locataires. »

Tous ces programmes devraient suivre le chemin emprunté par le complexe de l'Ile Saint Martin, au Cap-d'Adge, de Maisons de Biarritz. L'ensemble, de haut standing, est construit sur une île piétonne de 2 hectares reliée par un petit pont au village. Chaque maison, d'une surface allant de 120 à 174 m2, dispose d'un jardin ou d'un spa ainsi que d'un anneau et se loue à partir de 1 450 euros la semaine. « Nous étions tombés sur le site un peu par hasard, raconte Michel Dupey, président de Maisons de Biarritz. On ne cherchait pas spécifiquement à construire une marina, mais le projet semblait adapté au terrain. » Pendant les trois années écoulées depuis la fin de la construction, la valeur des villas, 575 000 euros à l'origine, a déjà augmenté de près de 30 %. Une progression que soutient l'arrivée de programmes neufs dans la ville

Les vedettes maintiennent le cap

Si vous ne trouvez pas votre mouillage dans les nouvelles marinas, vous pouvez investir dans une ancienne, mais c'est beaucoup plus cher. Il faut alors surveiller attentivement les petites annonces dans les ports qui vous intéressent.

Parmi les valeurs sûres, Port-Grimaud, cité lacustre construite en 1967 à proximité de Saint-Tropez. « On n'y trouve que des petites maisons, chacune ayant son anneau, décrit Olivier Le Quellec, de l'agence Transacmer. Et le succès ne se dément pas depuis la création. » D'où des prix en augmentation constante depuis trois décennies. La hausse a atteint 40 % sur les deux dernières années. Aujourd'hui, il faut compter au moins 1,5 million d'euros pour une surface moyenne en bon état sur le port. Ainsi, une maison de pêcheur, en bord de quai, 75 m2 avec 25 m2 de jardin, un garage et une place pour un bateau de 18 m, s'est vendue 1 600 000 euros. Dans le village d'à côté, dans la marina Port-Cogolin, une villa de 6 pièces de 140 m2, au bord de la Giscle, sur un terrain de 40 m2, avec une terrasse, un jacuzzi et un anneau de port pour bateau de 20 m, est à céder à 2 150 000 euros. « Ce type de bien se loue facilement plus de 2 000 euros la semaine », estime Olivier le Quellec.

A l'autre bout de la France, Deauville a son charme propre. Les prix y sont déjà élevés, 4 300 euros le mètre carré en moyenne. Mais les biens couplés avec une place de port valent bien plus, d'autant que la plupart sont rénovés. « Les maisons proposées avec un anneau sont très demandées, explique Luc Seffray, de l'agence Emile Garcin. Les prix ont augmenté de 16 % l'année dernière. Le manque de places dans le port est tel que certains clients ne voient que la bitte d'amarrage, et pas la maison. » Ainsi, un appartement de 60 m2 environ, entièrement refait à neuf avec une cuisine américaine, une belle hauteur sous plafond, une terrasse donnant sur le bassin et un anneau pour bateau de 8 m sur 3, est parti à 424 000 euros. « Le propriétaire compte le louer, décrit Luc Seffray. Il devrait toucher près de 15 000 euros par an, soit une rentabilité de 3,5 %, avec une belle plus-value à la clé. » D'autant qu'en 2008 la municipalité va entamer travaux et aménagements pour redonner un coup de jeune au site.

Toutes les marinas « ancienne génération » ne sont pas en bord de mer. Ainsi, Port-Cergy, première marina d'Ile-de-France, construite en 1989, sur l'Oise, propose une ambiance tropézienne à quelques encablures de Paris. « Même si le marché ralentit à Cergy, c'est encore aujourd'hui un des quartiers les plus courus de la ville, avec Cergy-le-Haut. Alors que les prix marquent le pas partout ailleurs, ils ont encore augmenté de plus de 10 % l'année dernière dans ces zones », assure William Bordereau, de l'agence Century 21 Osmose. Pour un bien avec un anneau, il faut compter environ 3 000 euros du mètre carré, mais les plus chers s'échangent à 4 000 euros. Une maison de sept pièces - 172 m2 - située face à la Seine, avec une rénovation à prévoir, s'est vendue 505 000 euros après négociation. Elle comporte aussi un garage et un jardin privé. « C'est un produit intéressant pour la location, explique William Bordereau. Grâce à la proximité avec la capitale, il peut être loué à des plaisanciers parisiens à 1 000 euros la semaine. »

Un succès qui a décidé le département du Val-d'Oise à retenter sa chance quelques kilomètres plus à l'est, à L'Isle-Adam. Cette année, un projet de 200 anneaux (soit le double de la capacité de Port-Cergy) devrait être mis en chantier. « L'autre région à surveiller particulièrement est le Rhône, conseille Michel Dupey. Il ne faut pas oublier qu'il se jette dans la Méditerranée, qui est la principale destination des plaisanciers »

Jean-Marie Benoist

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