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La Vie immobilière N° 17Paru le jeudi 1 mai 2008 à 00h00

Kaufman & Broad résiste au ralentissement


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Fondé aux Etats-Unis en 1957 par le promoteur californien Donald Kaufman, associé à son comptable Elie Broad, le groupe se développe en France depuis quarante ans sous la direction d'un ancien avocat, Guy Nafilyan. En juillet 2007, celui-ci s'est associé au fonds d'investissement français PAI pour racheter le contrôle à la maison mère américaine, confrontée au début de la crise immobilière outre-Atlantique. C'est donc un nouveau départ pour Kaufman & Broad, réputé notamment pour ses maisons individuelles en village, à la mode américaine. Un produit très demandé mais dont le développement a toujours été freiné par les maires : les communes doivent en effet assumer le coût d'entretien des voiries et réseaux divers.

L'autre particularité de K&B est d'être peu exposé au marché des primo-accédants (moins de 20 % des clients), touché par la nouvelle politique des banques. Celles-ci exigent désormais que les mensualités soient inférieures à 30 % des revenus. Il faudrait que les accédants à la propriété aux revenus modestes bénéficient d'une TVA réduite à 5,5 % pour que Guy Nafilyan développe son groupe sur ce créneau. Pour l'heure, Kaufman & Broad s'adresse surtout aux secundo-accédants (45 % des ventes), plus solvables car ils ont un bien à vendre et chez lesquels le taux de désistement est le plus bas. Ce taux s'est tendu de 17 à 25 % des réservations entre le début et la fin de 2007, mais ne s'est plus détérioré au premier trimestre 2008. Quant à la chute des réservations (- 22,5 %) entre décembre 2007 et février 2008, elle n'est pas significative. Kaufman a lancé 160 opérations au lieu de 430 un an plus tôt (pour 695 logements contre 2 495). Il s'agit d'un simple décalage, les maires accordant peu de permis de construire avant les élections municipales pour que leurs électeurs ne soient pas gênés par les travaux. Les ventes devraient tout de même reculer de 5 % cette année, ce qui se traduira dans le chiffre d'affaires de 2009. Pour 2008, il est annoncé en progrès de 5 %, compte tenu du carnet de commandes, avec une marge d'exploitation de 12 % (contre 13,1 %).

Anticipant ce ralentissement, Kaufman a déjà compressé ses coûts. Surtout, son besoin en fonds de roulement devrait se réduire de 31,4 % à moins de 30 % du chiffre d'affaires dès cette année, ce qui limitera la hausse de la dette et des frais financiers. Grâce notamment au paiement en deux fois des terrains et à une plus grande vigilance sur le respect par les clients du calendrier des appels de fonds...

Jean-Luc Champetier

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