Magazine immobilier
LaVieImmo.com
Les archives du magazine La Vie Immobilière
La Vie immobilière N° 5Paru le jeudi 1 mars 2007 à 00h00

L'acquisition sur plans


La vente en état futur d'achèvement (Vefa) au vu de brochures, maquettes et autres images de synthèse est tentante. Mais cela ne doit pas vous dispenser de faire preuve de vigilance.

Etudiez le programme

Consacrer une petite ou une grosse fortune à l'achat d'un appartement sur plans exige d'abord de se rendre sur place pour vérifier l'environnement du programme et la qualité de son emplacement (transports, commerces, écoles...). Vous visez un loft, une maison sur le toit ou un duplex ? Manifestez-vous en début de programme - ces produits atypiques partent toujours en premier -, mais ne perdez pas la raison. Sachez que les maisons de ville, par exemple, sont souvent situées en fond de parcelle, accessibles uniquement via l'immeuble qui les sépare de la rue. Cette servitude, pas toujours visible sur plan, peut être gênante. Pour que votre jardin ne se réduise pas à un mouchoir de poche, assurez-vous que l'espace de dégagement entre l'immeuble et la maison est suffisant. Attention aussi à la lumière. Vous lorgnez une maison sur le toit ? Filez au cadastre vous renseigner sur les projets de construction qui pourraient à terme boucher une vue dégagée.

Quant aux appartements originaux, avec verrières, terrasses et escaliers intérieurs, ils méritent que vous vous penchiez sur la qualité de leur construction : étanchéité au dernier étage, isolation phonique, équipements de sécurité. Si vous arrivez en fin de commercialisation, vous pourrez sans doute bénéficier de réductions sur des produits invendus. Mais ne rêvez pas ! Si vous êtes attiré par le prix d'un rez-de-chaussée ou d'un premier étage, vérifiez que des bâtiments voisins ne l'assombrissent pas.

Nos conseils Vous n'y connaissez rien et ne savez pas lire un plan ? Ne vous laissez pas submerger par des détails invérifiables et faites-vous aider par un architecte.

Bloquez l'affaire en réservant le logement

Vous êtes décidé ? Prenez date en signant un contrat de réservation (ou contrat préliminaire). Ce document engage le promoteur à vous réserver le logement de votre choix. Il doit comporter une description détaillée du bien (surface habitable, nombre de pièces, description des matériaux, situation à l'intérieur de l'immeuble ou du lotissement, équipements collectifs à votre disposition), son prix de vente, la date à laquelle le contrat définitif sera conclu et le délai d'exécution des travaux. Lors de la signature de cet avant-contrat, vous versez un dépôt de garantie qui ne peut-être supérieur à 5 % du prix prévisionnel si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an. Ce montant est ramené à 2 % lorsque ce délai ne dépasse pas deux ans. Au-delà, aucune somme ne peut vous être réclamée.

Nos conseils si vous recherchez votre financement, vous avez intérêt à introduire dans le contrat une clause suspensive d'obtention de prêt. Vous pourrez récupérer votre dépôt de garantie si votre banquier ne vous suit pas.

Une semaine pour vous rétracter

Une fois signé, le contrat préliminaire vous sera notifié par lettre recommandée ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes. A compter de sa réception, vous disposez de sept jours pour vous rétracter... par lettre recommandée. Le dépôt de garantie doit alors vous être restitué intégralement. Passé ce délai, vous pouvez renoncer à signer le contrat de vente pour une des raisons prévues par la loi : le contrat de vente définitif n'est pas signé à la date prévue, le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, le logement ne correspond pas à la description du contrat de réservation et les changements constatés diminuent de 10 % la valeur du logement, l'un des équipements n'est pas fourni ou le montant des prêts que le vendeur s'est chargé de vous faire obtenir est inférieur de 10 % à ce qui était prévu. Vous serez alors en mesure d'exiger un remboursement du dépôt de garantie dans un délai de trois mois.

Nos conseils Pour être certain de récupérer votre dépôt de garantie, versé sur un compte spécial, n'établissez pas de chèque à l'ordre du promoteur mais à celui du compte séquestre d'une banque ou d'un notaire.

Epluchez le contrat définitif de vente

Vous recevrez le contrat définitif au plus tard un mois avant le rendez-vous chez le notaire, ce qui vous laisse le temps de contrôler la conformité du document et de ses annexes (incluant le règlement de copropriété) avec le contrat de réservation. Dès que vous aurez signé, vous serez propriétaire du sol et de ce qui est construit, puis de la totalité du logement au fur et à mesure de son édification. Le promoteur reste le maître de l'ouvrage jusqu'à son achèvement. Lors de la signature, faites-vous assister de votre notaire. Il s'assurera notamment que les références des polices d'assurances obligatoires (voir p. 24) figurent dans l'acte notarié.

Nos conseils Faites insérer dans le contrat des pénalités de retard indexées sur le loyer que vous auriez à payer pour vous loger. Tentez d'obtenir un délai de livraison exprimé en mois et non en trimestres ou en semestres.

Payez au fur et à mesure de l'avancement des travaux

Vous payez le prix selon un échéancier très strict figurant dans le contrat de vente : 35 % du prix total à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à la fin des travaux. Le solde est versé à la livraison, sauf si vous émettez des réserves sur les conditions d'achèvement de la construction. En cas d'emprunt, votre banquier tiendra compte de ce calendrier pour débloquer les fonds.

Nos conseil Allez sur place au moment des appels de fonds pour visualiser l'avancement des travaux.

Faites le tour du propriétaire

Après douze à dix-huit mois d'attente, vous serez convoqué par le vendeur pour la livraison. Le jour J, prenez le temps d'inspecter le logement avec la plus grande attention. N'hésitez pas à contrôler la disposition des pièces et le fonctionnement des équipements (fenêtres, ventilation mécanique, installation de chauffage et production d'eau, robinets, radiateurs, prises de courant, hauteur sous-plafond, surfaces...) en vous munissant au besoin d'une lampe de poche. Demandez au vendeur de vous communiquer le ou les procès-verbaux de réception établis par lui avec les différents entrepreneurs. Vous devez connaître la date exacte de la réception... à partir de laquelle courent les délais de garantie. Si vous faites des réserves, consignez sur un compte spécial chez le notaire 5 % du prix jusqu'à la réparation des désordres signalés.

Nos conseils Insistez auprès du promoteur pour visiter votre logement quatre à six semaines avant la fin du chantier. Si vous pressentez de sérieuses difficultés, allez au rendez-vous de livraison avec un huissier de justice qui mentionnera avec précision vos réserves éventuelles


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...