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La Vie immobilière N° 18Paru le dimanche 1 juin 2008 à 00h00

L'immobilier dans le collimateur


Bercy veut brider cinq régimes de défiscalisation. Au grand dam des professionnels du secteur.

Après les largesses fiscales postélections du printemps 2007, le gouvernement change de ton. Le ministère de l'Economie s'attaque aujourd'hui aux niches fiscales, ces dérogations qui permettent aux contribuables d'alléger leurs impôts. Déjà, en 2005, Dominique de Villepin avait tenté une offensive pour les remettre en cause. A l'époque, le Conseil constitutionnel avait mis son veto pour cause de « complexité excessive » du projet.

Cinq régimes de défiscalisation sont de nouveau dans la ligne de mire de Bercy. Leur point commun : les bonus fiscaux qu'ils octroient aux investisseurs ne sont pas limités. D'où la conclusion des auteurs du rapport, soucieux d'éviter les abus : plafonnons-les ! Une décision qui relèverait davantage du symbole, au nom de « l'équité fiscale », que d'une véritable politique de rigueur budgétaire. En effet, l'économie totale visée, non chiffrée, ne saurait représenter plus de quelques dizaines de millions d'euros.

Malraux et monuments historiques

Première cible : les mesures fiscales en faveur de la restauration du patrimoine (loi Malraux) et des monuments historiques. Tout en reconnaissant leurs effets bénéfiques, les auteurs les jugent « particulièrement intéressantes » pour le propriétaire, qui peut déduire de son revenu global les charges ou déficits dus à des travaux de restauration, sans restriction. Au total, le manque à gagner pour l'Etat se chiffre à environ 80 millions d'euros. Pour les investissements loi Malraux en secteurs sauvegardés, Bercy est favorable à un plafond annuel de 200 000 euros par an de travaux déductibles. Concernant les monuments historiques, les charges spécifiques à la restauration sont distinguées des autres charges courantes. Seules ces dernières seraient plafonnées, à hauteur de 10 700 euros.

Girardin industriel et immobilier

La loi Girardin permet de profiter du plus fort levier de défiscalisation - de 40 à 64 % de son investissement initial sur cinq ans. C'est le seul dispositif à être déjà partiellement plafonné. Le gain fiscal est calculé sur un prix de 2 125,51 euros le mètre carré. Ce régime vise à favoriser la construction de logements outre-mer. Il sert également à soutenir l'investissement productif dans son volet industriel (Girardin industriel, non plafonné). Les parlementaires sont assez peu explicites sur les solutions envisagées pour réformer ce mécanisme. Les plafonds évoqués vont de 10 000 à 40 000 euros, et le rapport ne précise pas si ces limites doivent être appliquées annuellement ou sur le prix global, même si les professionnels les entendent comme annualisées (lire également la rubrique Défiscalisation, p. 68).

Loueur en meublé professionnel (LMP)

Le statut de LMP existe depuis vingt-cinq ans. Il est accessible à ceux dont les revenus locatifs représentent au moins 50 % de leurs revenus globaux ou dépassent le seuil de 23 000 euros TTC par an. Il permet notamment de déduire sans limitation de son revenu global les charges liées à l'investissement immobilier. C'est principalement ce point que critique Bercy, qui propose plusieurs pistes pour restreindre l'accès au statut ou limiter son efficacité, voire le supprimer totalement. Le ministère reconnaît que réformer le LMP entraînerait un gain de budget minime, mais veut empêcher un effet de report en cas de réforme des autres mesures fiscales. Par ailleurs, il se montre incapable de fournir une évaluation précise du coût réel de la mesure pour l'Etat comme du nombre de ses bénéficiaires et se raccroche à des approximations

Jean-Marie Benoist, Muriel Breiman et Jorge Carasso

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