Magazine immobilier
LaVieImmo.com
Les archives du magazine La Vie Immobilière
La Vie immobilière N° 13Paru le samedi 1 décembre 2007 à 00h00

L'immobilier entre en hibernation


Malgré des rebonds enregistrés ici et là, le ralentissement des prix signe la fin de dix années euphoriques. Décryptage.

Trois pas en arrière... un pas en avant. Considérées ex nihilo, les dernières statistiques publiées par la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) pourraient fausser la lecture de la conjoncture. Après avoir joué au yo-yo ces derniers temps, les prix de l'immobilier ancien dessinent en effet un rebond (+ 0,8 %) sur le mois d'octobre. Une hausse en trompe l'oeil qui ne doit pas occulter un recul de 1,2 % sur les trois derniers mois, en raison principalement de la baisse du prix des appartements (la cote des maisons étant quasiment stable, à + 0,1 %). Sur un an, le mètre carré ne progresse plus que de 4,1 %, contre 7,2 % en 2006. On est loin des rythmes effrénés qui ont donné le tournis aux acquéreurs et aux vendeurs en 2003 (+ 14 %), 2004 (+ 15,5 %) ou même 2005 (+ 10,9 %).

La variation enregistrée en octobre s'inscrit en fait dans un mouvement de repli généralisé où subsistent toutefois de fortes disparités régionales. Ainsi le dernier baromètre Seloger.com fait-il état à la fois d'une hausse des prix encore vigoureuse dans la capitale (+ 8 %) et d'un repli de 0,3 % sur un an à Lyon, de 0,8 % à Nantes, de 4,7 % à Toulouse et de 6,9 % à Strasbourg. Rebutés par les niveaux atteints, nombre de candidats à l'achat se rabattent vers la location et font flamber les prix des loyers : en hausse de 6,6 % en un an à Paris, de 8,7 % à Limoges, de 3,9 % à Lyon, de 9,8 % à Toulon. Partout, en revanche, les délais de vente s'allongent : il faut tabler sur un délai moyen de dix semaines (10,4 exactement) contre 9,5 en août et septembre pour réaliser une transaction, selon Entreparticuliers.com. Même si un bien sur trois continue à se vendre en moins d'un mois, ce délai augmente davantage pour les appartements (9,7 contre 8,6 en septembre) que pour les maisons (10,9 contre 10,2).

Les derniers pronostics, eux (lire ci-contre), font tous état d'une légère érosion des prix pour 2008. Un recul que les Français, taraudés par les difficultés d'accès au logement (27 % d'entre eux estiment, d'après l'observatoire du logement de Nexity, que la situation en France va se dégrader), devraient applaudir après le bond de 135 % des prix depuis 1996. « Depuis le deuxième trimestre 2007, le marché est dans une phase d'ajustement qui devrait être temporaire, dans la mesure où la demande reste forte », nuance toutefois Mathilde Lemoine, directrice des études économiques chez HSBC France. La grande majorité des professionnels exclut ainsi un retournement brutal du marché à l'américaine. « Aux Etats-Unis, le marché immobilier est dans un état que le pays n'a pas connu depuis la grande dépression de 1929 », estime John Stumpf, directeur général de la banque américaine Wells Fargo. Selon les économistes de Goldman Sachs, la facture finale de la crise des subprimes pourrait atteindre 2 000 milliards de dollars. « En France, le cycle actuel n'est pas comparable à la bulle spéculative qui s'était formée en Ile-de-France entre 1985 et 1991, ni aux cycles à l'oeuvre aux Etats-Unis, au Royaume-uni et en Espagne, qui sont des pays beaucoup plus risqués », analyse Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole.

Pour l'instant, en tout cas, le scénario le plus probable est celui d'une correction du marché en douceur. Primo, parce que les prix ne sont pas clairement surévalués. Ils sont certes à des niveaux historiques très élevés, mais la forte hausse a été jusqu'à présent compensée par un recul du taux du crédit qui, jusqu'au printemps dernier, restait relativement bon marché. Secundo, parce que la politique d'offre de crédit est prudente. Si certains cas de surendettement défraient la chronique, il n'existe pas de véritable marché subprime en France. Le ratio de créances immobilières douteuses n'a jamais été aussi bas : 1,2 % des encours de crédit des ménages au premier trimestre 2007, selon la Banque de France. Tertio, parce que l'offre reste globalement insuffisante. Malgré l'accélération des mises en chantier depuis 2002, il manquerait 414 000 logements pour équilibrer le marché, selon les calculs des économistes de HSBC. Ce déséquilibre en faveur de la demande limite théoriquement les mouvements brusques de repli. Au moins jusqu'à l'arrivée des 500 000 logements annuels promis par Christine Boutin, ministre du Logement et de la Ville. Ce qui n'est pas pour demain

Ariane Artinian

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...