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La Vie immobilière N° 7Paru le mardi 1 mai 2007 à 00h00

L'international doit confirmer


Moins volatils que leurs homologues de la zone euro, les fonds investis hors d'Europe sont aussi moins performants.

Depuis trois ans, les fonds investis sur des sociétés foncières et immobilières affichent des performances exceptionnelles, + 144,4 % en moyenne. Outre un environnement très favorable (niveau bas des taux d'intérêt, afflux de liquidités, etc.), le changement de régime fiscal des foncières en Europe a largement contribué à ce bilan. Mais l'influence de ces facteurs disparaîtra tôt ou tard, et même si la hausse des loyers dans l'immobilier de bureaux prenait le relais, la prudence est de mise. Certains gérants ont d'ailleurs entrepris de réduire la voilure via la présence de liquidités dans leur portefeuille. D'autres ont préféré élargir leur univers d'investissement au niveau mondial. Le Vieux Continent n'est pas négligé, mais les deux autres grandes zones mondiales sont également observées. Elles affichent d'ailleurs des caractéristiques intéressantes. Aux Etats-Unis, par exemple, l'immobilier de bureaux se porte bien, mais c'est sur le marché asiatique que l'on trouve les plus belles opportunités (voir interview ci-contre).

Cela dit, à bien y regarder, le reste du monde n'est pas suivi avec la même acuité par tous les gérants. Ainsi, avec l'international pour terrain de jeu théorique, Balzac Real Estate Index (State Street Banque) ou Victoire Valeurs Immobilières (Aviva), ou encore Sélection Foncier (Compagnie 1818) n'en ont pas moins le Vieux Continent en ligne de mire. Comme l'attestent leurs indicateurs de référence, tous portés sur l'Europe ou la zone euro ! Les « vrais mondialistes » se font donc rares. On relève Elixime Select Real Estate (Crédit mutuel Nord Europe) et un fonds du Crédit agricole : CAAM Actions Immobilier Monde, géré librement et sans zone géographique de prédilection - actuellement 35 % sur l'Asie et 20 % sur les Etats-Unis.

Risque de change

Reste à juger ces fonds à l'aune de leurs résultats. En fait, si une diversification mondiale n'est pas dénuée d'intérêt compte tenu du niveau atteint par des titres européens, ceux investis sur les marchés internationaux ne sont pas les plus performants. Les fonds qui ont fait mieux que la moyenne le doivent souvent à leur forte exposition européenne ! En revanche, ils sont un peu moins volatils. Il n'en demeure pas moins qu'ils souffrent de quelques limites, indépendantes du marché immobilier cette fois. C'est le cas du risque de change, dont les conséquences ne sont pas négligeables. Exemples : en 2006, le dollar et le yen ont perdu 10 % environ face à l'euro. Cette même année, un fonds comme Elixime Real Estate était couvert contre la baisse du billet vert face à l'euro. Hélas, cela n'a pas été le cas avec le yen

Jean-François Tardiveau

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