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La Vie immobilière N° 4Paru le jeudi 1 février 2007 à 00h00

La côte adriatique à vos pieds


Grâce à une stabilité retrouvée, cette jeune démocratie attire les investisseurs. Toutes les solutions sont possibles dans toutes les gammes de prix, du terrain à bâtir au programme neuf. Et, pour 1,5 million d'euros, vous pouvez même acheter une île.

Des maisons en pierre, blanches et grises, aux toits rouges, entourées de vignes et de citronniers, à deux pas d'une eau transparente. En arrière-plan, des montagnes recouvertes d'oliveraies. La côte croate regorge de paysages magnifiques. Et non seulement elle est à moins de trois heures d'avion de la France (compter entre 250 et 600 euros pour le billet aller-retour), mais les aéroports ne manquent pas : Split, Zadar, Dubrovnik... A la fin de la guerre en 1995, ce pays majoritairement chrétien (80 % de la population) a entamé un processus de reconstruction. Depuis le début de la procédure d'adhésion à l'Union européenne et l'ouverture aux investissements étrangers en 2000, le marché de la résidence secondaire se développe fortement sur la côte, qui a été moins affectée par les conflits. Les étrangers - surtout des Européens - y réalisent une centaine de transactions par an. Les prix connaissent une augmentation constante, difficile à quantifier en l'absence de statistiques officielles. « Le marché est très récent. Du coup, on peut trouver des écarts de prix très importants et pas toujours justifiés, parfois à 100 mètres de distance », explique Julien Piednoir, directeur de l'agence franco-croate Exeat. Une situation qui devrait se régulariser lors de l'entrée de la Croatie dans l'Union européenne, espérée pour 2009. En attendant, il faut bien explorer la région, en compagnie d'un professionnel. La maîtrise de l'anglais est presque indispensable. « De façon générale, les terrains sont petits, entre 300 et 500 m2, quel que soit le standing du produit », indique Mercy Bona Pavelic, de Bona Consulting. Après, tout dépend des moyens dont on dispose et de la qualité du bâti. Pour moins de 100 000 euros (soit 736 000 kunas, la monnaie locale), on peut trouver des maisons de 100 à 150 m2, dans des endroits éloignés de la mer. « Ou alors des vieilles habitations à rénover dans des villages, mais il est rare d'en dénicher une dans cette gamme de prix. Il faut plutôt compter autour de 150 000 euros et on en trouve surtout dans les îles, ajoute Inga Majic, de Croatia Estate. Ces maisons nécessitent beaucoup de travaux, mais ceux-ci ne sont pas trop onéreux. Il faut juste être patient. » Ainsi, une maison distante de 1,5 km de la mer, de 124 m2 avec 208 m2 de jardin, sur l'île de Vis (en face de Split), s'est vendue 160 000 euros en juillet dernier. Et à Rogoznica, une construction assez récente de 178 m2, avec 237 m2 de jardin, à 300 mètres de la mer, avec une belle vue, a été négociée 198 000 euros en mai.

L'accès à la mer se paie cher

Pour une somme comprise entre 200 000 et 300 000 euros, les maisons sont plus récentes et plus proches de la mer, entre 500 et 1 000 m. Mais, parfois, les panoramas sont moins pittoresques. Ainsi, à Brac, dans cette tranche de prix, sont disponibles des biens en parpaing, construits il y a vingt ans, plutôt corrects mais situés dans des zones résidentielles où les maisons se ressemblent. Leur surface oscille entre 100 et 150 m2.

« C'est entre 300 000 et 500 000 euros que le choix est le plus vaste », signale Mercy Bona Pavelic. Les maisons peuvent atteindre 250 m2 de surface, toujours avec un jardin, mais avec la mer à portée de main : elles sont en premier ou deuxième rang tout en étant mitoyennes. Ainsi, dans une région magnifique, la presqu'île de Ciovo, toujours dans la région de Split, une maison classique de 120 m2 avec 200 m2 de jardin, donnant directement sur la mer, s'est vendue 350 000 euros. Un peu moins chère, une demeure avec une très belle vue, juste au-dessous de Makarska, 200 m2 habitables avec un jardin de 400 m2, a trouvé preneur à 340 000 euros après négociations. A priori mieux sous tout rapport, mais quand même à 100 mètres de la mer...

Au-dessus de 500 000 euros, c'est le domaine du grand standing. Les maisons avoisinent les 300 m2 et plus. La localisation est splendide et tranquille - pas ou peu de voisins -, en premier rang, sans même une route entre la mer et le jardin. Il faut parfois se garer à quelques centaines de mètres de la maison. A Peljesac, une belle construction dans un coin paradisiaque, 300 m2 de surface habitable avec un jardin donnant directement sur la mer, distante de 5 mètres - les pieds dans l'eau au sens propre -, est partie pour 1 million d'euros.

Une autre possibilité s'offre à vous : construire votre propre maison. Et si vous êtes fortuné, vous pouvez même acheter une île... à condition de débourser au bas mot 1,5 million d'euros pour les moins chères. Mais il s'agit là d'une véritable aventure. Il faut prendre en compte la loi de protection du littoral, le moratoire sur les terrains dû à un droit de préemption de l'Etat, la séparation du domaine public et du domaine privé... sans compter que les terrains ont souvent plusieurs propriétaires, ce qui complique l'acquisition. Les prix oscillent entre 50 et 250 euros le mètre carré pour des parcelles bien placées. Une fois le terrain acquis, vous devez obtenir un permis de localisation (qui confirme que le terrain est bien en zone constructible), un deuxième de construction et un troisième de conformité (un inspecteur vient vérifier que ce qui a été construit est conforme aux plans déposés). Il vous reste à suivre l'avancement du chantier tout en jonglant avec les diverses exigences de l'administration locale, dont les règles ne sont pas toujours claires. Bref, un parcours de longue haleine.

Mais, bientôt, le choix dans le neuf va s'élargir. Depuis quelques années, les investisseurs et les promoteurs étrangers reviennent en Croatie. Les projets restaient pourtant bloqués, du fait notamment du manque d'intermédiaires fiables et de la loi de protection du littoral. « Il a fallu refaire le GUP (équivalent de nos PLU [plan local d'urbanisme] et de nos POS [plan d'occupation des sols]), ce qui a gelé la construction des hôtels et des résidences de vacances, explique Mercy Bona Pavelic. Maintenant, les modifications sont passées et les programmes vont pouvoir reprendre. » Avantage de passer par ces promoteurs : ils connaissent les goûts des clients occidentaux et ont eu le temps de nouer des relations solides avec les entreprises locales.

Plusieurs solutions pour acheter

Il existe deux procédures d'achat bien distinctes. La première, la plus classique, consiste à acheter la maison en nom propre, en tant que particulier. L'inconvénient majeur est que le droit de propriété ne peut être inscrit au registre des biens qu'une fois reçu un agrément du ministère de la Justice. Entre-temps, la maison est utilisable, mais il n'est pas possible de demander un permis de construire, ni de louer, vendre, ou démolir. Et obtenir l'agrément peut prendre deux ans, voire davantage.

La seconde possibilité consiste à créer une société de droit croate dont le but est l'acquisition et la gestion de biens immobiliers. Pas de demande d'agrément puisque c'est une société croate qui effectue l'achat. Le bien est donc louable immédiatement. En revanche, il faut compter un surcoût de 1 000 à 2 000 euros au moment de la création de la société, un dépôt de capital d'au moins 3 000 euros (ré utilisable), plus des frais de comptabilité tous les mois. Sans oublier l'imposition sur les bénéfices, les taxes en cas de revente... Mais cela demande aussi des dépenses supplémentaires d'énergie et de temps : il faut établir des contrats pour chaque location, y compris quand le propriétaire lui-même veut profiter de sa maison.

Alors, quelle méthode retenir ? « L'une n'est pas meilleure que l'autre, il faut choisir selon les souhaits du client », indique Julien Piednoir. Si l'on n'a pas l'intention de louer, ou très peu, acheter en nom propre reste plus simple sur le long terme. En revanche, pour des gros achats, pour développer une activité économique et commerciale, éviter les problèmes de succession, ou encore acheter à plusieurs, la création d'une société est recommandée. Cette formule est aussi plus appropriée pour ceux qui souhaitent louer leur bien de façon intensive.

Car la location peut apporter des revenus complémentaires intéressants. L'offre existante se compose surtout de chambres et d'appartements : louer sa maison permet donc de se placer dans une niche bien particulière. Par exemple, une maison de 140 m2, située à Hvar, à 500 m de la mer, avec une belle vue, rapportera 1 000 euros par semaine. Une autre de 200 m2, en premier rang, peut se louer 2 000 euros la semaine, voire plus. « Louer quelques semaines par an est définitivement une bonne idée, assure Inga Majic. Surtout avec le nombre de touristes qui augmente régulièrement chaque année. »

Un pouvoir d'attraction que renforce la loi de protection du littoral adoptée en 2004 sur l'injonction des instances européennes. Elle empêchera les constructions sauvages. Une raison de plus pour céder à la tentation...

Jean-Marie Benoist

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