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La Vie immobilière N° 10Paru le samedi 1 septembre 2007 à 00h00

La marge de manoeuvre du syndic


Un ou plusieurs propriétaires défaillants peuvent mettre la trésorerie de la copropriété en danger. De la simple relance à l'action en justice, il appartient au syndic d'engager la procédure adéquate.

La vie et les finances d'une copropriété sont loin d'être un fleuve tranquille ! Au sein de cette communauté « de fait » de propriétaires ayant la particularité de partager une même adresse, il arrive que certains d'entre eux n'acquittent pas leurs charges. Les raisons de ce non-règlement sont nombreuses : la contestation du calcul ou de la pertinence des sommes réclamées, un contentieux avec le syndic ou tout simplement une incapacité financière à régler ces dépenses, pourtant nécessaires au bon fonctionnement d'un immeuble (électricité, ménage, assurance) et à son entretien (travaux, réparations).

Face au payeur défaillant, le syndic responsable de la gestion de l'immeuble et de ses finances dispose d'un arsenal de solutions plus ou moins coercitives pour faire rentrer l'argent manquant. « Notre marge de manoeuvre est importante face à ce genre de situation. Le syndic n'a d'ailleurs pas besoin du feu vert de l'assemblée générale pour lancer et mener les actions nécessaires. De nombreux moyens sont mis à notre disposition », indique Eric Jaouen, gestionnaire au cabinet Laforêt-Desport. « Depuis quelques années, les lois SRU (1) de 2001 et ENL (2) de 2006 ont constitué une batterie d'outils facilitant le recouvrement de créances, allant du règlement à l'amiable à l'action en justice », confirme Loïc Cantin, de l'agence Cantin Immobilier à Nantes. Les étapes de la procédure.

Régularisation en douceur

Lorsqu'un copropriétaire ne paie pas ses charges dans le délai spécifié dans l'appel de fonds, le syndic lui envoie dans la quinzaine suivante une simple lettre de relance. « Certains ne règlent pas par oubli ou par négligence », indique Eric Jaouen. « Le délai d'envoi de cette lettre de relance n'est pas fixé par la loi. Il reste à l'appréciation du syndic », précise Loïc Cantin. « Pour que le trou de la trésorerie ne s'aggrave pas, il faut amorcer la procédure avant que l'appel de fonds du trimestre suivant ne se déclenche », ajoute Eric Jaouen.

A ce stade, les personnes défaillantes peuvent trouver un arrangement financier à condition de se manifester tôt et de prouver leur insolvabilité. Le syndic peut accorder un étalement des paiements sous forme d'un échéancier. Cet accord daté et signé doit être scrupuleusement respecté par le copropriétaire.

Précontentieux

Les premières démarches de régularisation restent infructueuses ? Le syndic envoie une mise en demeure de paiement par lettre recommandée avec accusé de réception. Puis vient une demande d'injonction de payer délivrée par huissier. C'est l'étape préalable à toute procédure judiciaire. Le débiteur peut se voir facturer des intérêts et des pénalités de retard (article 36 du décret du 17 mars 1967). « Une autre solution consiste à procéder à l'inscription d'une hypothèque légale. Le syndic fait inscrire sur le lot du propriétaire défaillant une hypothèque à concurrence des impayés accumulés depuis moins de cinq ans », précise Loïc Cantin.

Action en justice

La situation ne se débloque pas ? Le syndic porte l'affaire devant le tribunal compétent. Pour des sommes inférieures à 7 600 euros, c'est le tribunal d'instance qui est saisi. Au-delà, c'est le tribunal de grande instance. Depuis la loi SRU, la totalité des dépenses engagées pour le recouvrement de la créance à compter de la mise en demeure est à la charge du copropriétaire débiteur. Cela comprend les frais de mise en demeure, d'huissier, d'avocat, etc. Autant de coûts qui viennent alourdir son ardoise déjà garnie par les charges dont il est redevable.

Depuis le 1er janvier 2002, le tribunal de référés peut condamner le propriétaire récalcitrant à payer non seulement les dettes échues, mais la totalité des provisions de charges votées par l'assemblée générale pour l'ensemble de l'exercice. Ce conflit peut aller jusqu'à la mise en vente judiciaire du bien par adjudication. Le syndic recouvre alors sa créance avec le produit de la cession. Depuis la loi du 21 juillet 1994, la copropriété bénéficie d'un superprivilège qui, lors d'une vente judiciaire du bien, permet au syndicat de copropriété d'être payé en priorité, avant les banquiers du débiteur, pour les dettes des deux exercices précédents et celui en cours

(1) Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

(2) Loi portant engagement national pour le logement.

Laurence Boccara

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