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La Vie immobilière N° 16Paru le mardi 1 avril 2008 à 00h00

La solution du crédit relais


Vous venez d'acheter un bien sans avoir encore vendu le vôtre. Pour répondre au décalage de trésorerie qui va découler de l'opération, souscrivez un crédit relais.

Lorsqu'il monte un dossier de crédit, un banquier tient compte du niveau de revenus, de la capacité de remboursement, mais aussi de l'apport personnel. Or, pour plus d'un tiers des emprunteurs, cet apport est constitué par la vente d'un précédent bien. Si elle n'a pas encore eu lieu au moment de l'achat du nouveau, le plan de financement risque de tomber à l'eau. Pour pallier ce décalage de trésorerie, les banques leur proposent des crédits relais. Temporaires, ils sont remboursés en intégralité une fois le précédent bien immobilier vendu.

Types de crédits

Il existe deux sortes de prêts relais : le prêt « sec » est utilisé lorsque le nouveau bien coûte moins cher que l'ancien. Dans ce cas, l'emprunteur a seulement besoin d'une avance de fonds pour du court terme. Ce crédit relais est en général accordé par la banque dans laquelle il est client. « Comme les crédits relais ne rapportent pas de nouveaux clients et qu'il est difficile de les souscrire auprès de la concurrence, les banques ont tendance à appliquer des taux plutôt dans le haut de la fourchette », souligne Geoffroy Bragadir, fondateur de la société de courtage Empruntis.com. Le second type de crédit relais, celui qui est adossé à un prêt immobilier classique, est utilisé en cas de rachat d'un nouveau bien plus cher que l'ancien. Il permet de faire la jonction entre le déblocage des fonds et la vente du bien précédent. Dans les deux cas, le montant du crédit relais dépend de l'estimation du prix de votre ancien logement. « En général, les banques prêtent entre 60 et 80 % du prix de vente, précise Christophe Crémer, président de Meilleurtaux. Mais, depuis six mois, les conditions sont plus restrictives et la tendance tourne plutôt autour de 60 %. » Cette quotité est néanmoins négociable, et les bons clients n'auront pas de mal à obtenir au moins 70 % du prix de vente de leur bien. Autre solution pour faire fléchir le banquier, lui présenter un dossier complet sur votre ancien logement qui justifie de sa qualité et de la justesse du prix de mise en vente. Pour cela, il devra contenir plusieurs estimations fournies par des experts immobiliers certifiés.

Fonctionnement

Les prêts relais sont souscrits pour une durée de douze mois renouvelable une fois, soit vingt-quatre mois au total. Seul le Crédit agricole accepte de prolonger ces types de crédit jusqu'à trois ans. Le capital emprunté est remboursé à l'échéance du prêt, mais pendant que le crédit relais court il est possible de payer les intérêts qui s'y rapportent ou de reporter leur règlement à l'échéance. Cette seconde option augmente le coût global du crédit, mais c'est parfois la seule possibilité pour éviter que les mensualités ne dépassent la capacité de remboursement.

Attention : d'après Empruntis.com, le délai de remboursement était de trois mois en 2004 et il est passé à sept mois l'année dernière. Raison pour laquelle les banques se montrent plus frileuses aujourd'hui pour accorder ces crédits. Car, théoriquement, si le bien n'est pas cédé pendant la durée du prêt relais, l'établissement financier devra opérer une saisie et vendre l'appartement ou la maison par voie judiciaire pour se faire rembourser. Cette procédure est extrêmement rare car, le plus souvent, lorsque le délai fatidique approche, les souscripteurs du crédit relais acceptent de vendre leur ancien bien « à la casse ». Dans ce cas, ils récupèrent souvent tout juste la somme nécessaire au remboursement du prêt. Si ce dernier a duré plus longtemps que prévu, le coût en intérêts peut en revanche se révéler important et les particuliers devront souscrire un crédit complémentaire - de type crédit à la consommation - pour les rembourser.

Coût

Une récente enquête de Testé pour vous a mis en lumière que les taux des crédits relais étaient très différents selon les établissements. Début février, ils variaient entre 4,5 et 5,5 %, hors frais complémentaires. Pour connaître le taux véritablement appliqué, il faut ajouter le coût des garanties, de l'assurance DIT (décès, invalidité, incapacité de travail) et les frais de dossier. Soit de 0,5 à 1 point de plus, selon le profil de l'emprunteur. Pour payer moins cher, il est possible de se tourner vers le 1 % logement (voir encadré), mais il est surtout conseillé de négocier avec sa banque pour faire baisser le taux. Et les emprunteurs qui souscrivent un crédit complémentaire dans l'établissement doivent refuser de payer deux fois des frais de dossier

Marie Pellefigue

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