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La Vie immobilière N° 19Paru le mardi 1 juillet 2008 à 00h00

Languedoc Un vignoble AOC


Valeur refuge et placement plaisir, les terres viticoles ont le vent en poupe. Pour 1,5 million d'euros, offrez-vous un cru de qualité.

Contrairement aux idées reçues, l'achat d'un vignoble n'est plus réservé aux grandes fortunes ou aux stars du show-biz mais s'adresse aussi à une autre clientèle, certes à hauts revenus, désireuse d'assouvir sa passion du vin une fois la retraite venue. Ce marché est d'autant plus attrayant que les valeurs ont chuté ces dernières années. Toutefois, selon les Safer (sociétés d'aménagement foncier et de l'espace rural), les transactions se redressent, les prix aussi. Difficile, cependant, d'envisager un tel projet sans une mise de fonds minimale de 1,5 à 2 millions d'euros pour 15 à 20 hectares de vignes. Un investissement compensé par des avantages fiscaux non négligeables : exonération de l'ISF et abattement sur les droits de succession.

Il n'en demeure pas moins que le prix d'un domaine viticole dépend de nombreux facteurs. Tout d'abord, de la région et de la réputation du vignoble. Ensuite, de l'état des vignes, donc de la production et du rendement procurés. Enfin, à la valeur des terres, il faut ajouter celle du bâti. Un élément essentiel de valorisation d'un domaine, la pierre étant souvent plus chère que les 10 ou 20 hectares de terre qui l'entourent.

Pour qui n'a pas un gros budget, inutile de viser la Champagne, où le prix de un hectare de vigne vaut de 600 000 à 1 million d'euros pour les plus grands crus. Pas plus que les grands noms bourguignons (4,5 millions d'euros l'hectare) ou bordelais (3 millions). En Bourgogne comme en Aquitaine, le prix d'un petit vignoble sans prétention peut toutefois démarrer entre 15 000 et 30 000 euros l'hectare. Mais, les spécialistes vous le diront, mieux vaut miser sur un vin de qualité.

30 000 euros l'hectare dans le Languedoc

De ce point de vue, le Languedoc-Roussillon, vignoble le plus étendu au monde, n'a pas à rougir des qualités de ses minervois, côtes-du-roussillon et autres coteaux-du-languedoc. Et leurs prix restent accessibles. L'hectare de vigne s'échange entre 10 000 et 40 000 euros, les écarts étant fonction, non pas de l'appellation (sauf exception), mais de l'état des vignes. Une vieille vigne ne dépasse pas 10 000 euros l'hectare, tandis qu'un domaine en bon état de production s'échange entre 20 000 et 30 000 euros, voire entre 25 000 et 40 000 euros pour des crus tels le Pic-Saint-Loup, La Clape ou La Lavinière.

Que vous recherchiez un domaine de moins de 10 hectares (20 % du territoire), de 10 à 50 hectares (50 %) ou de 50 à 100 hectares (30 %), pas de problème, de nombreux vignobles sont régulièrement mis sur le marché. A titre d'exemple, à quelques encablures de Montpellier, un domaine de 50 hectares de vignes AOC Coteaux-du-Languedoc, comportant un mas ancien de 450 m2 tout confort, des chambres d'hôte et des dépendances, est à vendre 2 millions d'euros (hors stock). En bordure littorale avec vue sur la mer et les étangs, un vignoble AOC La Clape de 9,6 hectares sur une propriété de 20 hectares, comprenant un mas à restaurer, s'affiche à 1,4 million d'euros. Entre Nîmes et Arles, un autre domaine de 80 hectares (41 hectares classés AOC Costières-de Nîmes), avec château du xixe siècle à la clé (700 m2) et nombreuses dépendances, est mis à prix 2,5 millions d'euros. Avis aux amateurs !

Colette Sabarly

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