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La Vie immobilière N° 15Paru le samedi 1 mars 2008 à 00h00

Le bail rural verbal


Accorder, même oralement, à un voisin agriculteur la possibilité d'utiliser une partie de votre terrain lui donne légalement des droits.

Le propriétaire - âgé de 84 ans - d'une ancienne ferme rénovée avec un terrain de 7 hectares m'avait confié son bien à la vente, raconte Stéphane Poncet, agent immobilier aux Rousses. Je lui ai trouvé un acquéreur, au prix du marché. » Or le vendeur avait oralement autorisé, quelques années auparavant, un exploitant agricole du voisinage à pratiquer du fermage sur une parcelle du terrain moyennant une modique somme annuelle. Un mois et demi après la signature du compromis, les parties reçoivent une notification du notaire signifiant que l'exploitant préempte la parcelle en question.

« C'est l'une des conséquences de la conclusion d'un bail rural, explique Me Jean-Louis Vuillet, notaire à Saint-Claude (Jura). L'autorisation d'exploiter en contre-partie du versement d'une somme une parcelle de terrain agricole, même non couchée par écrit, constitue un bail verbal qui tombe sous le régime des baux ruraux. » Ce droit de préemption, applicable uniquement sur la parcelle exploitée, est acquis automatiquement à l'exploitant pour peu qu'il le soit depuis au moins trois ans. Autre acquis, le « locataire » a droit automatiquement au renouvellement de son bail, même si le propriétaire change. Et ce dernier ne peut récupérer sa terre que s'il s'engage lui-même à l'exploiter, ce qui suppose qu'il soit agriculteur. Ces droits sont transmissibles aussi bien à son conjoint (ou à son partenaire pacsé) qu'à ses enfants, à condition qu'eux-mêmes soient exploitants agricoles, et s'appliquent sur tout le territoire national.

Prix réglementés

« Une fois que la préemption a été exercée, le vendeur doit fixer un prix pour la parcelle, continue Me Vuillet. Mais attention, si l'agriculteur juge le tarif trop élevé, il peut faire appel au tribunal paritaire des baux ruraux, qui en fixera un définitif en se fondant sur les prix régionaux réglementaires des terres agricoles. » La seule autre solution est d'annuler totalement la transaction. « A l'heure actuelle, la vente est complètement bloquée, indique Stéphane Poncet. Comme l'exploitant ne peut préempter que la parcelle, l'acquéreur se retrouve avec un terrain réduit. Et la perte de valeur globale du bien est supérieure à la valeur de vente de la parcelle seule. »

Il existe quelques moyens pour contourner le problème - autre que de refuser purement et simplement tout accord avec un exploitant agricole - qui offrent des avantages : l'entretien de toute une partie de terrain qui, sinon, soit serait en friche, soit demanderait l'emploi d'un jardinier, par exemple. « Il est possible de faire un commodat, c'est-à-dire un prêt à usage gratuit, qu'on renouvelle annuellement, détaille Me Jean-Louis Vuillet. Dans ce cas, il n'y pas de loyer et donc pas de bail. Sinon, il est possible, dans certaines régions, d'accorder des baux pastoraux, qui ne couvrent pas l'année entière »

Renseignements : www.legifrance.gouv.fr, Code rural, articles 411 et 412 sur le statut du fermage et les baux ruraux.

Jean-Marie Benoist

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