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La Vie immobilière N° 10Paru le samedi 1 septembre 2007 à 00h00

Le bon usage des déficits fonciers


Vous déclarez des revenus fonciers . Savez-vous que vous pouvez amoindrir votre fiscalité par le biais du déficit foncier ? Instituée par la loi Balladur de 1993, cette possibilité est toutefois assortie de quelques règles.

Il n'y a pas que les dispositifs Robien, Borloo ou Malraux pour vous permettre de faire des économies d'impôt. L'investissement locatif peut aussi, rien que par le jeu des déficits fonciers, alléger notablement le poids de votre fiscalité. Depuis la loi de finances rectificative pour 1993, l'imputation sur le revenu global des déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est en effet possible. Qu'entend-on par revenu global ? Il s'agit de l'ensemble de vos revenus : salaires, bénéfices agricoles, revenus de capitaux mobiliers... Cette imputation est cependant limitée à 10 700 euros (loi de finances du 29 décembre 1994).

Dans certains cas, cependant, ce plafond a été relevé. Pour le régime Périssol, par exemple, dont la limite d'imputation du déficit était fixée à 15 300 euros. Ou il n'existe pas, comme dans les dispositifs Malraux, monuments historiques et zones franches urbaines (loi du 14 novembre 1996). Autrement dit, vous pouvez déduire chaque année tous les déficits constatés sans aucune limitation. C'est tout l'attrait de ces systèmes qui s'adressent à des investisseurs fortement fiscalisés.

Quel que soit le régime sous lequel vous vous placez, vous devez, pour bénéficier de cette possibilité, respecter certaines règles. A commencer par celle de maintenir votre logement en location durant au moins trois ans après l'imputation du déficit (jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle ayant constaté le déficit). En cas de non-respect de cette condition, l'administration fiscale n'hésitera pas à remettre en cause les avantages fiscaux concédés.

Comment ça marche

Pour constater un déficit, il faut évidemment que, sur une même année, les charges déductibles relatives au logement loué soient plus élevées que les recettes qu'il procure. Vous devez donc avoir opté pour le régime réel des revenus fonciers. Impossible, en effet, de créer un déficit quand on s'inscrit sous le microfoncier puisque celui-ci n'autorise qu'un abattement forfaitaire de 30 % au titre des charges (depuis le 1er janvier 2006), sans possibilité de déduire quoi que ce soit d'autre. Par exemple, si vos revenus locatifs de 2006 se sont élevés à 10 000 euros et que le total de vos charges a atteint 25 000 euros, votre déficit foncier s'établira à 15 000 euros. Cela ne signifie pas que vous pourrez déduire la totalité de cette somme de votre revenu global. En effet, la part de déficit qui résulte des intérêts d'emprunt ne peut en aucun cas être imputée sur votre revenu global. En revanche, vous pourrez la déduire de vos revenus fonciers des années qui suivront, et cela pendant dix ans. Concrètement, comment ça marche ? C'est simple. Les intérêts d'emprunt se défalquent d'abord des revenus fonciers, ensuite les autres charges. Ainsi, si vos revenus fonciers s'élèvent à 10 000 euros, vos intérêts d'emprunt à 11 000 euros et vos charges à 14 000 euros, votre déficit s'établira à 15 000 euros, se répartissant en 1 000 euros d'intérêts et 14 000 euros de charges déductibles. Les 1 000 euros d'intérêts que vous ne pourrez pas imputer sur votre revenu foncier de l'année pourront être déduits des revenus fonciers de l'année suivante et, le cas échéant, de cinq nouvelles années (six au maximum). En revanche, les 14 000 euros de charges déductibles viendront en déduction de votre revenu global. Mais pour partie seulement, puisque vous ne pouvez imputer ce déficit qu'à hauteur de 10 700 euros. Le reste, soit 3 300 euros, s'ajoutera alors, comme le reliquat d'intérêts, sur vos revenus fonciers des prochaines années (à concurrence de dix).

Mais que se passe-t-il si votre revenu global n'est pas suffisant pour absorber les 10 700 euros de déficit autorisé chaque année ? Dans ce cas, l'administration fiscale vous autorise à imputer l'excédent de déficit sur votre revenu global des six années suivantes. A titre d'exemple, si votre revenu global s'élève à 6 000 euros, vous aurez la possibilité de déduire les 4 700 euros de déficit restant (10 700 euros - 6 000 euros) sur votre revenu global de l'année suivante.

Cas de logements multiples

Si vous êtes propriétaire de plusieurs logements, il va de soi que tous n'auront pas le même résultat. Certains seront bénéficiaires, d'autres déficitaires... S'il s'agit de logements inscrits dans le cadre commun des déficits fonciers (régime réel, Borloo, Robien, etc.), il convient tout d'abord d'évaluer le revenu foncier net de chacun des logements et de les additionner. Le déficit des uns est compensé par les revenus positifs des autres. Si le solde obtenu est positif, celui-ci sera porté sur votre déclaration de revenus d'ensemble. Mais si ce solde est négatif, vous devrez procéder de la même façon que si vous ne possédiez qu'un seul logement, c'est-à-dire déterminer la part (hors intérêts d'emprunt) que vous pouvez imputer sur votre revenu global.

En revanche, si vous possédez un patrimoine mixant logements relevant du régime commun et logements s'inscrivant dans le cadre d'un régime fiscal spécifique - Malraux, monuments historiques ou zones franches urbaines -, le mode de calcul est un peu différent puisque l'investisseur est autorisé à imputer le déficit résultant de toutes les dépenses déductibles (sauf les intérêts d'emprunt) sur son revenu global, sans limitation aucune. Le plafond de 10 700 euros n'existe donc pas. Pour vos biens relevant du droit commun, les revenus de chaque logement, qu'il soit bénéficiaire ou déficitaire, se compensent entre eux. Le solde ainsi obtenu doit être ajouté aux résultats des logements faisant l'objet d'un régime spécial. Cela ne remet absolument pas en cause l'avantage accordé aux logements sous régime spécifique. Mais, en fonction des cas, cela peut améliorer ou diminuer le déficit imputable des immeubles sous régime spécifique. Il est à noter que, au-delà de dix ans, les déficits non compensés sont perdus

Colette Sabarly

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