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La Vie immobilière N° 19Paru le mardi 1 juillet 2008 à 00h00

Le cycle de baisse est enclenché


Le ralentissement immobilier pressenti depuis quelques mois se précise. Une période euphorique qui se termine.

Des réajustements marginaux ici et là, mais pas de baisse des prix généralisée : tel est le discours officiel auquel s'accrochent nombre de professionnels. Prêts à toutes les circonvolutions pour ne pas évoquer la perspective d'un ralentissement immobilier, somme toute naturel après des années de croissance ininterrompue, ils redoublent d'efforts pour écarter toute ressemblance avec la précédente crise de l'immobilier démarrée mi-1991 après que les prix avaient atteint des niveaux records.

Suite aux très fortes hausses des prix, 140 % en dix ans, « une baisse conjoncturelle et limitée des prix est probable, mais un retour au régime de prix antérieur ne paraît pas envisageable, estime Guy Cotret, du directoire du Groupe Caisse d'épargne. « La hausse des dernières années s'explique par de nombreux facteurs de tension de la demande (pénurie localisée, demande des non-résidents, sentiment d'urgence des candidats à l'accession...) et par un contexte financier nouveau depuis les années 2000, analyse le banquier. Aussi, plutôt qu'une bulle spéculative, les prix immobiliers correspondent à une valorisation atypique dans un contexte de taux d'intérêts très bas, d'aspiration durable à la propriété et d'alternatives locatives moins accessibles. » Ce qui est sûr, c'est que les signes de refroidissement se multiplient. Les prix des logements anciens ont baissé de 1,3 % en mai. Après une hausse de 0,4 % observée en avril, selon le baromètre mensuel de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), les prix des maisons ont enregistré un recul de 3,3 %, alors que ceux des appartements, qui avaient cédé 0,1 %, ont progressé de 0,5 %. Les prix de l'immobilier ancien, qui avaient baissé de 1 % au premier trimestre 2008 par rapport au quatrième trimestre 2007, ont certes continué de progresser de 1,7 % sur les douze derniers mois. Mais on est loin des sommets atteints en 2003 (+ 14 %) et 2004 (+ 15,5 %). Depuis trois mois, le baromètre Seloger.com, qui scanne les prix de mise en vente de l'immobilier ancien, constate un mouvement de correction sélective dans les grandes villes françaises (tableau ci-dessous). Les propriétaires commencent à être moins gourmands.

Autre signe à ne pas prendre à la légère, la chute du marché du neuf : 26 700 logements ont été vendus au premier trimestre, ce qui correspond à une baisse de 27,9 % sur un an. Selon les chiffres du ministère du Développement durable, les ventes s'inscrivent en recul dans dix-huit régions sur vingt-deux, particulièrement dans le Limousin (- 64,8 %), en Lorraine (- 68,4 %) et en Auvergne (- 67,9 %). Quant aux prix du mètre carré, ils ont poursuivi leur progression dans le collectif (+ 3,7 %) mais, à l'inverse, dans l'individuel, ils ont reculé de 1,8 %.

Dernier sujet de préoccupation, la remontée des taux d'intérêt. Selon le dernier baromètre Empruntis, la tendance haussière s'est confirmée ces dernières semaines avec des hausses de 0,05 % à 0,2 % selon les régions et les durées. Les plus fortes remontées touchent la région est, où les taux atteignent désormais 5 %.

Côté durée, les crédits sur vingt et vingt-cinq ans se sont renchéris de 0,1 point, à 5,1 et 5,25 % respectivement. Les taux moyens, toutes régions confondues, atteignent 4,85 % sur quinze ans et 4,95 % sur vingt ans. Ajoutez à cela la frilosité de banquiers paralysés par la crise financière, et vous comprendrez le blues qui gagne les professionnels...

Ariane Artinian

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