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La Vie immobilière N° 8Paru le vendredi 1 juin 2007 à 00h00

Le difficile accouchement des OPCI


Peu importe qu'ils cohabitent avec les SCPI, on voudrait bien savoir de quel bois sont faits ces nouveaux organismes de placement collectif !

Depuis que l'Autorité des marchés financiers a finalisé, fin mars, leur règlement intérieur, rien ne s'oppose plus à la mise sur le marché des OPCI, ces organismes de placement collectif immobilier. Et pourtant, il ne se passe encore rien. Pourquoi donc ? La courte histoire des OPCI a des relents de clandestinité. D'abord, le concept est né d'un simple amendement parlementaire (à mettre au crédit du très actif sénateur Philippe Marini). Ensuite, le nouvel outil échappera au débat parlementaire et devra son existence légale à une simple ordonnance, publiée au demeurant avec quatre mois de retard. Il aura d'ailleurs fallu deux ans et demi pour accoucher de ce bébé, pourtant ardemment désiré, aussi bien par les professionnels de l'immobilier que par la communauté financière. Il est vrai que les décrets d'application permettant de créer des sicav ont mis cinq ans à voir le jour, et ceux des fonds communs de placement la bagatelle de quinze années supplémentaires. C'était bien avant que nos économies se mondialisent et se financiarisent...

Une dizaine de promoteurs d'OPCI seraient déjà dans les starting-blocks, et une seconde vague en incubation. Alors qu'attend-on pour les promouvoir ? La campagne présidentielle a participé à cet attentisme. La volonté affichée du nouveau président de la République, Nicolas Sarkozy, de rendre les Français propriétaires de la France aura sans doute un meilleur impact sur les indices de prix que ne l'aurait eu sa concurrente. Il reste que, quelle que soit leur nature - financière ou immobilière -, les OPCI arrivent au plus haut des marchés boursiers et immobiliers. Il s'agit d'un réel handicap. Est-il pour autant rédhibitoire ? Non, car ni la Bourse ni l'immobilier (commercial notamment) n'ont épuisé leur potentiel de hausse. Autant se jeter à l'eau, même si le timing n'est pas idéal. D'ailleurs, le produit est bon. Une récente note de l'Institut pour l'épargne immobilière et foncière (IEIF, voir La VI d'avril 2007) vient de montrer que, si elles avaient existé il y cinq, dix ou vingt ans, les OPCI à orientation plutôt boursière (51 % seulement d'immobilier physique) auraient largement battu les SCPI qu'elles avaient vocation à remplacer.

L'existence (et le succès) des SCPI représente sans doute un frein de plus à l'émergence des OPCI. A l'origine, les seconds devaient remplacer progressivement les premières, dont la disparition avait été un peu hâtivement programmée pour le 1er janvier 2010. C'était sans compter avec l'actif lobby des membres de conseils de surveillance de SCPI pour lequel toute référence à la Bourse relève du péché. Le lobby convaincra d'autant plus volontiers la place de la justesse de sa revendication que la substitution d'actions d'OPCI à des parts de SCPI pouvait soulever d'épineux problèmes fiscaux. Si les associés avaient opté pour le statut de Sppicav* et le versement de dividendes, les intérêts des sommes empruntées pour l'achat des parts d'origine n'étaient plus déductibles ! Et puis comment convaincre des milliers d'associés de choisir tous un même statut fiscal, alors qu'ils ont le choix des dividendes et des loyers ?

Les SCPI et les OPCI cohabiteront donc. Mais, dans dix ans, qui l'emportera ? Les OPCI sont des outils de compromis, alors que les SCPI sont de purs produits immobiliers. La question est donc de savoir si la flexibilité se montrera plus rentable que la rigidité. Qu'ils soient Sppicav ou FPI**, les OPCI disposent en tout cas d'une souplesse bien utile dans un monde mouvant. Et puis ils pourront être diffusés dans le cadre de l'assurance vie et de l'épargne salariale, deux marchés autrement plus dynamiques que celui des SCPI. Alors, qu'attendent-ils pour pointer le bout de leur nez ?

* Sppicav : société de placement à prépondérance immobilière à capital variable. ** FPI : fonds de placement en immobilier.


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