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La Vie immobilière N° 8Paru le vendredi 1 juin 2007 à 00h00

Le marché se dégrade tout doucement


De nouveaux signes d'essoufflement du marché immobilier se font, bien sûr, sentir ici et là. Mais l'heure n'est toujours pas à la baisse des prix. D'autant que les mesures promises par le président, Nicolas Sarkozy, pourraient relancer la machine...

France, dégradation du marché immobilier. » Le titre du dernier rapport de la direction des études économiques de la banque HSBC illustre parfaitement l'amplification du ralentissement enregistré sur le marché du logement au cours du premier semestre 2007. Il est vrai qu'en raison des échéances électorales, présidentielle et législatives, nombre d'accédants à la propriété et d'investisseurs privés ont fait preuve d'attentisme en matière d'immobilier résidentiel. Le temps d'y voir clair sur les avantages fiscaux promis par le nouveau président de la République, Nicolas Sarkozy, aux acheteurs et investisseurs (déduction fiscale ou crédit d'impôt lié aux intérêts des emprunts, remise à plat des incitations à l'investissement locatif notamment). Les spécialistes parlent d'un sursaut de la demande qui pourrait être salutaire. Ce regain d'intérêt serait susceptible d'écarter à nouveau un retournement brutal du marché accompagné d'une forte baisse des prix. « Grâce aux mesures promises par le nouveau gouvernement, les prix devraient se stabiliser au cours du second semestre », prédit Mathilde Lemoine, directrice des études économiques et de la stratégie marchés chez HSBC. Démonstration.

Les stocks de logements augmentent rapidement

Avec l'accélération des projets de construction de logements à la suite de la mise en oeuvre par l'ancien ministre Jean-Louis Borloo du plan de cohésion sociale, les stocks de logements ont connu une forte hausse au cours du dernier trimestre 2006. Passés de 70 105 à 78 948 unités, ils sont 2,25 fois plus élevés qu'au deuxième trimestre 2004, date du précédent creux, mais restent inférieurs au pic de 1991, au moment du retournement du marché (ils s'établissaient alors à 101 685 unités).

Du coup, les mises en chantier chutent

En toute logique, la reconstitution des stocks induit une baisse d'activité de la part des promoteurs immobiliers. Les mises en chantier de logements ont fortement diminué au premier trimestre. Entre décembre et février, elles se sont élevées à 91 084 logements, contre 110 816 trois mois auparavant. Cette situation « devrait se stabiliser dès le second semestre », estime-t-on chez HSBC.

Les prix progressent moins vite

Au cours du quatrième trimestre 2006, les prix du neuf ont progressé de 7,1 % sur un an (contre 8,6 % le trimestre précédent) et ceux de l'ancien de 9,7 % (contre 11,1 %), d'après l'indice Notaires-Insee. « Le rythme d'augmentation des prix de l'ancien amorce un nouveau fléchissement. Après 10,4 % en 2005 et 7,1 % en 2006, il s'est établi à 6,5 % au premier trimestre, et s'approche progressivement de 5 % », précise Nicolas Thouvenin, responsable des études économiques à la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).

Et les acquéreurs reprennent la main

Dans ce contexte, les vendeurs de biens standards ne sont plus en position de force. Les agents immobiliers du réseau Laforêt ont enregistré un recul de 15 % du nombre d'acheteurs au second semestre 2006 et observé une intensification (mais toute relative !) des négociations. « L'écart entre le prix affiché et le prix négocié a atteint 4 % au cours du premier trimestre 2007, contre 3,5 % au dernier trimestre 2006, précisent Patrick Michel Khider et Bernard de Crémiers, cofondateurs du réseau. Actuellement, la marge de négociation se situe autour de 6 % en région. » Evidemment, cela pèse sur les prix. Reste à savoir à quelle vitesse Christine Boutin, ministre du Logement, mettra en oeuvre les promesses du candidat Sarkozy

Ariane Artinian

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