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La Vie immobilière N° 2Paru le samedi 11 août 2007 à 00h00

Le prix du neuf poursuit sa hausse contrairement à l'ancien


Comment analysez -vous le recul des ventes dans le neuf au deuxième trimestre 2006 ?

G.N. Au premier semestre 2006, les ventes dans le neuf ont progressé de 3 %. Au deuxième trimestre, elles ont reculé de 7,6 % par rapport à la même période de l'année dernière. Ce recul est dû essentiellement à l'attentisme des investisseurs à la suite de la modification du régime fiscal de l'investissement locatif Robien.

Il faut se rappeler qu'en 2005 plus de la moitié des ventes ont été faites dans le cadre de ce dispositif. Le « Robien recentré » et le « Borloo populaire » sont aujourd'hui entrés en vigueur, mais il va falloir attendre un délai de trois à quatre mois pour que les investisseurs comprennent bien les avantages de ces nouveaux dispositifs.

Kaufman & Broad n'a été que très peu touché par cet attentisme car nos ventes en réseau dans le cadre du dispositif Robien représentent moins de 16 % de nos ventes. Quoi qu'il en soit, les fondamentaux du marché demeurent solides. L'offre est limitée et la demande reste forte, les conditions de crédit sont toujours très attractives, les taux longs ayant même légèrement reculé entre juillet et septembre.

Est-il nécessaire d'empiler des incitations fiscales que les Français parviennent difficilement à comprendre ?

En France, tout est compliqué. La réglementation est de plus en plus complexe. Il n'empêche que ces nouveaux dispositifs sont bien adaptés à la situation du marché. Le « Robien recentré » corrige les effets pervers du précédent système, qui avait conduit à des abus évidents, avec la construction de logements destinés à la location dans des secteurs où la demande était très faible. Les investisseurs s'étaient intéressés à ces produits en ne regardant que leur aspect fiscal et en oubliant que, avant tout, il s'agissait d'immobilier et que la localisation est l'élément déterminant. Le « Borloo populaire » permettra de proposer des logements locatifs aux familles à revenus modestes. Plus intéressant sur le plan fiscal, ce produit devrait connaître un succès certain.

Faut-il anticiper un ralentissement de la hausse des prix ?

Les prix du neuf devraient augmenter d'environ 5 à 6 % en 2006 et continuer de progresser en 2007. La situation devrait être différente dans l'ancien qui, pour les appartements, en dix ans, a fait un bond de 98,4 %, alors que le neuf n'a progressé que de 60 %. Aujourd'hui, les prix de l'ancien et du neuf sont quasiment comparables, ce qui est une anomalie. L'ancien devrait se repositionner vis-à-vis du neuf avec une décote de 10 à 15 %. Le marché est d'ailleurs, pour l'ancien, en train de se stabiliser. Les acheteurs aujourd'hui sont plus sages, ils comparent les prix, et particulièrement ceux de l'ancien par rapport au neuf.

Pensez-vous que la politique du logement devrait être un enjeu de la campagne présidentielle ?

Le logement sera forcément un enjeu de la campagne électorale. En France, il manque aujourd'hui environ 1 million de logements, dont 500 000 sociaux. Les projets des différents partis sont assez différents : la gauche entend favoriser pour l'essentiel la construction de logements sociaux, tandis que la droite se focalise davantage sur l'accession à la propriété. Il faudra bien évidemment trouver un juste équilibre. L'un des problèmes qui devra être résolu concerne l'accession à la propriété dont les jeunes sont aujourd'hui exclus, particulièrement en centre-ville. Certains maires se sont attelés à ce problème très important en proposant, comme à Marseille, des logements à prix bloqués pour les jeunes, ou, à Toulouse, en bonifiant les prêts à taux zéro.

Quelle mesure vous paraît nécessaire sur le plan national ?

Pour favoriser l'accession à la propriété, qui est la grande aspiration des Français, il faudrait permettre, selon le niveau des revenus, la déduction de tout ou partie des intérêts d'emprunts. Cette mesure a été adoptée avec succès dans plusieurs pays, particulièrement aux Etats-Unis.

Il faudrait aussi revoir notre vision de l'urbanisme dans les centres-villes où il faut, pour répondre aux besoins de ceux qui vivent dans la ville, construire plus haut. Il est possible de construire haut et bien : ce qui s'est fait par exemple à Chicago en est une parfaite illustration

Propos recueillis par Françoise Rey

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