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La Vie immobilière N° 7Paru le mardi 1 mai 2007 à 00h00

Le rêve américain, le soleil en plus


Les prix sont élevés dans la ville « magique », mais les difficultés actuelles du marché et un dollar faible offrent des opportunités aux Européens désireux d'investir.

Il y a une vingtaine d'années, lors de mon premier voyage à Miami, j'avais hésité à prendre une chambre sur Ocean Drive, l'un des coins les moins chers à l'époque, de peur de tomber sur un hôtel trop miteux, se souvient une Française, de retour dans l'Hexagone après quinze ans passés en Floride. Aujourd'hui, c'est l'une des avenues les plus chics de la ville avec ses immeubles luxueux. Vous ne trouverez pas de chambre à moins de 400 dollars et c'est comme ça presque partout. Près des plages, les constructions modernes ont poussé comme des champignons. »

Dans cette ville découpée en une multitude d'îles reliées par des ponts, le clinquant des buildings en front de mer, les villas de prestige que l'on rejoint par bateau, la vie nocturne et le nouveau dynamisme économique attirent. Notamment les frenchies : « Chaque jour, près de huit Français quittent l'Ile-de-France pour s'expatrier en Floride, la majorité à Miami », explique Daniel Kijner, membre du directoire de la Fnaim Paris Ile-de-France et directeur d'une agence dans la ville de Sarasota, sur la côte ouest de l'Etat.

Un taux de change très favorable aux Européens

Cette tendance pourrait se poursuivre. Le retournement du marché immobilier nord-américain présente aujourd'hui de nouvelles opportunités aux investisseurs européens qui bénéficient d'une offre pléthorique, de vendeurs aux abois et d'un change qui leur est largement favorable. « Avec la crise immobilière que connaît le pays, les propriétaires et promoteurs sont aujourd'hui prêts à faire des sacrifices pour se débarrasser de leurs biens, ce qui n'était pas le cas lorsque l'immobilier prenait de 20 à 25 % par an. De plus, les Européens sont actuellement favorisés par l'appréciation de leur monnaie. L'euro, autour de 1,30 dollar, représente une décote de 30 % sur les prix américains », indique Franck Dossa, l'un des représentants de l'association des agents immobiliers de Miami (Ramb).

Avec les difficultés que connaît le marché et les stocks d'invendus en augmentation tirant les prix du neuf et de l'ancien vers le bas, la baisse peut-elle se poursuivre ? Pour la Ramb, la réponse est nuancée. Oui pour le tout-venant, avec une accumulation toujours plus grande de logements neufs et un certain attentisme de la part des acheteurs. Marginalement pour les maisons et les logements de haut de gamme qui, malgré des prix très élevés, continuent d'être alimentés par une demande soutenue, notamment d'origine étrangère.

Maisons au bord de l'eau

Dans cette ville où la mer est partout, les villas sur l'eau font figure de must absolu. Une maison luxueuse avec accès par bateau se négocie facilement plusieurs millions de dollars. Ainsi cette magnifique construction de 2003 donnant sur le canal qui irrigue le quartier d'Eastern Shore au nord de Miami Beach, autre municipalité du grand Miami. Cette habitation de plus de 500 m2, pourvue d'une piscine et d'un jacuzzi, est en vente à 2 900 000 dollars. « Le tarif est élevé, mais l'accès à la mer se fait sans passer sous un pont, ce qui est extrêmement rare et ne limite donc pas la hauteur du bateau. Une maison similaire, mais donnant sur la mer et non sur le canal, vaudrait trois fois plus », prévient Jonathan Detullio, agent immobilier francophone qui commercialise ce bien. A Keystone, quartier du nord de la ville aux tarifs élevés sans être prohibitifs, une maison de 190 m2 au bord d'un canal, barré cette fois d'un pont, s'est négociée 799 000 dollars. « Même si le prix de ces maisons bien placées sur l'eau a peu de chance de baisser, ces biens sont un achat plaisir plutôt qu'un investissement car c'est déjà extrêmement cher comparé à ce que c'était il y a quelques années », met en garde Jonathan Detullio.

Une habitation individuelle sans accès par bateau, mais avec jardin et piscine, comme c'est le cas pour 80 % des logements, se négocie moins cher. Encore plus au nord, dans le quartier de Hollywood, à dix minutes de la plage en voiture, une maison de 170 m2 comprenant trois chambres et deux salles de bains a récemment été cédée pour 530 000 dollars.

Investissement locatif près des plages

Les appartements restent plus accessibles et sont prisés des acheteurs souhaitant louer leur bien une partie de l'année. A South Beach, l'une des plages branchées du sud de Miami Beach, un appartement de 130 m2 se négocie autour de 450 000 dollars et peut se louer de 1 200 à 1 800 dollars par mois pendant les saisons touristiques locales, d'avril à juin et de septembre à décembre. A Miami Beach, un appartement de 250 m2 bénéficiant d'une vue sur la baie et comprenant deux chambres et deux salles de bains, dans un immeuble de 1974 rénové, a récemment été cédé 850 000 dollars... Attention, la possibilité de louer ou non votre appartement et les périodes durant lesquelles la location est possible sont inscrites dans le règlement de copropriété de l'immeuble ; mieux vaut le consulter avant de craquer pour le produit rêvé.

Pour un investissement locatif toute l'année et disponible quelques semaines par an, mieux vaut miser sur les condo hotels. Ces immeubles avec services gérés par un groupe hôtelier promettent des rendements au-dessus de 10 % net, mais l'investissement de départ est beaucoup plus élevé que dans le cadre d'un achat classique. Au sud de la ville, à Key Biscayne, un 52 m2 est en vente 420 000 dollars, un 103 m2, 790 000 dollars, dans un hôtel à un pâté de maison de la baie.

Le soleil de la Floride vous tente ? Les professionnels francophones à Miami sont nombreux et repérables sur la Toile. Rien ne vous empêche de leur passer un coup de fil

Jorge Carasso

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