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La Vie immobilière N° 19Paru le mardi 1 juillet 2008 à 00h00

Le statut fiscal des bailleurs


Au lieu de « privilèges » accordés aux propriétaires de monuments historiques ou de logements loi Malraux, il serait plus juste de parler de durcissement du statut fiscal des autres investisseurs.

Parmi les différentes formules permettant de réduire ses impôts sans limitation, les régimes monuments historiques et Malraux sont tout particulièrement visés par le récent rapport de Bercy sur ce sujet. Voilà qui, à une époque pas si lointaine, en aurait étonné plus d'un ! Pour une raison simple : il y a seulement un peu plus de trente ans, pareille possibilité était offerte à l'ensemble des propriétaires de biens immobiliers locatifs, sans aucune exception. Quiconque constatait un déficit foncier, lié par exemple à la réalisation de gros travaux de rénovation, se voyait autorisé à l'imputer en totalité sur ses autres revenus de la même année (revenus professionnels, pensions de retraites et revenus mobiliers) et donc à défiscaliser ces derniers à due concurrence... La fin de cet âge d'or remonte à décembre 1976, date à laquelle le législateur a complètement réaménagé le dispositif en vigueur.

En effet, le système d'imputation directe des déficits sur le revenu global a alors été remplacé par une imputation sur les revenus fonciers des années suivantes. Le motif officiel de cette réforme était de lutter contre la pratique des locations fictives. On a mis en avant le fait que, pour se ménager la possibilité de déduire de leurs revenus le coût des travaux effectués sur leur résidence secondaire, certains contribuables étaient amenés à conclure un bail sur celle-ci tout en en conservant l'usage. Un faux prétexte car l'administration a toujours été parfaitement à même de débusquer ce type de fraude. En réalité, le but était tout bonnement de durcir le statut fiscal des propriétaires bailleurs, jugé trop favorable en haut lieu.

Cependant, les règles antérieures ont été maintenues pour les propriétaires de monuments historiques ou d'immeubles situés dans des secteurs sauvegardés, ainsi que pour les nus-propriétaires de biens donnés en location. En ce qui concerne les premiers, les raisons sont trop évidentes pour qu'on s'y étende. Quant aux nus-propriétaires d'immeubles loués, leur refuser la possibilité d'imputer leurs dépenses de travaux sur leur revenu global aurait été totalement injuste dans la mesure où, légalement tenus de prendre à leur charge le coût des grosses réparations, ils ne retirent de ces immeubles aucun revenu permettant d'absorber les dépenses en question. Résultat : ces contribuables ont, d'un coup, fait figure de privilégiés. Simple effet d'optique car, en réalité, ce sont les autres qui ont vu leur statut fiscal s'éroder !

Repentirs du législateur

Bien des années plus tard, le législateur s'est rendu compte qu'il était allé trop loin. L'interdiction d'imputer les déficits fonciers sur le revenu global a en effet été remplacée, à partir de 1993, par un plafonnement à un certain montant (10 700 euros actuellement) des déficits imputables sur le revenu global. Quant aux déficits excédant cette limite, leur délai de report a fait l'objet d'un doublement, passant de cinq à dix ans. Malgré ces repentirs, il s'en faut de beaucoup pour que les titulaires de revenus fonciers aient retrouvé un environnement fiscal équivalent à ce qu'il était avant la réforme de 1976

Fabrice de Longevialle consultant en fiscalité patrimoniale

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