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La Vie immobilière N° 5Paru le jeudi 1 mars 2007 à 00h00

Le tramway de la hausse


Tout le monde veut le sien. Rapide, peu polluant, moins cher qu'un métro, le tramway séduit. Et son arrivée provoque une envolée des prix de l'immobilier.

Fin 2006, seize villes possédaient leur réseau de tramway. Plus d'une vingtaine de lignes sont en travaux ou en projet en France. Si les calendriers sont respectés, le réseau des tramways aura crû entre 2006 et mi-2007 de 50 %, avec 160 kilomètres de lignes inaugurées. Une bonne nouvelle pour le marché immobilier : partout où le tramway passe, les prix montent.

Les tramways déjà en service

C'est l'une des grandes fiertés de Bertrand Delanoë, maire de Paris. La ligne T3, qui longe les boulevards des Maréchaux, à Paris, a été inaugurée en grande pompe le 16 décembre. Et ses effets sur les prix de l'immobilier des boulevards desservis - du pont du Garigliano à la porte d'Ivry - se font déjà sentir. « Les prix montent, définitivement, de l'ordre de 7 à 8 %, estime Gilbert Chouchana, président de la région Paris chez Laforêt Immobilier. Mais pas partout. Par exemple, si la cote de la porte d'Orléans commence à remonter et à rejoindre celle du nord du 14e arrondissement, l'effet tram n'a pas encore touché la porte de Vanves. »

Boulevard Brune, un appartement à rafraîchir de 117 m2, au sixième étage d'un bel immeuble en pierre de taille, s'est vendu 710 000 euros, soit un peu plus de 6 050 euros le mètre carré. « Avant l'arrivée du tramway, ce bien aurait changé de mains à 670 000 euros et on aurait eu du mal à le vendre. Là, il est parti assez facilement », sourit Gilbert Chouchana. Mais le phénomène pourrait vite s'essouffler. « La grande question est de savoir si la ligne va être prolongée autour de Paris, comme cela est prévu, poursuit-il. Sinon, cela ne servira pas à grand-chose. Mais dès les premiers coups de pioche des travaux de prolongation, la tendance à la hausse sera renforcée. »

Autre inauguration récente, celle de la ligne T4, entre Aulnay-sous-Bois et Bondy, le 20 novembre 2006. Le tramway et la banlieue, c'est une formule déjà éprouvée. La ligne T2, mise en service en 1997 entre Issy-les-Moulineaux et la Défense, a eu un impact fort. « Tant Issy que Meudon ou Sèvres ont bénéficié d'une vague de constructions de programmes neufs et d'un renouveau d'intérêt au passage de la ligne, explique Jean-Dominique Milelli, de Laforêt Issy-les-Moulineaux. Cela a attiré une clientèle plus haut de gamme, jusqu'alors absente du marché. »

Alors, magique, le tramway ? Pas toujours. Mulhouse, qui a inauguré sa ligne en mai 2006, attend toujours le sursaut. « Il n'y a eu que des effets négatifs pendant les travaux, et un certain nombre de problèmes restent encore à régler. L'environnement s'est amélioré, mais le tram est bruyant. Et il est devenu impossible de se garer. Du coup, personne ne se précipite avenue Foch où passent les rames », soupire cet agent immobilier du centre-ville. Pas de boom de l'immobilier, donc, pour l'instant. Mais cela changera avec l'arrivée du TGV en juin et l'extension de la ligne de tram-train vers les communes avoisinantes, comme celles de Kingersheim et de Wittenheim.

De fait, deux conditions, chacune suffisante, permettent d'être sûr que le tramway va provoquer une hausse des prix sur son passage. La première est que l'avancée du tram s'accompagne d'une rénovation des quartiers traversés. L'importance des travaux pour le passage des rames implique que c'est presque systématiquement le cas. Résultat : les programmes neufs poussent comme des champignons le long des voies. Bordeaux est à cet égard exemplaire. « Le quartier de la Bastide était délaissé, explique Michèle Cantaloube, de l'agence Orpi Ranger. Certaines maisons étaient inhabitées, et il y avait peu de choix. Avec l'arrivée du tramway et la multiplication des résidences neuves, le quartier est devenu tout à coup accessible, moderne, agréable... Il y a eu un véritable engouement. Depuis 2003, les prix ont monté de plus de 30 %. » La seconde condition est qu'il doit relier entre eux des quartiers mal desservis. Ce qui est vrai pour une grande agglomération l'est aussi à l'échelle des communautés urbaines. Ainsi, à Montpellier, après le succès de la première ligne du seul tramway de France décoré avec des fleurs, la deuxième ligne, encore en travaux, dope déjà la cote des villages avoisinants : Castelnau-le-Lez, Clapiers, Le Crès, Jacou...

Anticiper et profiter des travaux

Pour profiter au mieux de la hausse des prix liée au tramway, il faut s'y prendre tôt. Les travaux constituent une période propice. Tout d'abord, c'est pendant cette phase que les programmes neufs se construisent. Ensuite, les travaux sont longs - deux ans au minimum -, bruyants, nuisibles aux commerces, et la liste est longue, ce qui peut stabiliser, voire faire baisser les prix. C'est ce qui s'est passé au Mans. Le prix de l'ancien stagne à présent en centre-ville, vers 2 300 euros le mètre carré pour le haut de gamme. Les appartements neufs proposés à un prix légèrement inférieur, à environ 2 150 euros, se vendent donc très bien, selon la Fnaim.

A Nice, le centre-ville recommence à séduire et les prix montent en flèche à l'est, dans les quartiers Riquier et Pasteur. Le prix moyen d'un appartement avoisine 3 000 euros le mètre carré, contre 2 600 en mars 2006. Mais cette hausse est surtout due à la fin des travaux de rénovation. « Les clients ne se précipitent pas encore sur les appartements à vendre sur le trajet », constate Gérard Wisniewski, de l'agence ERA Port-Riquier. Les rames ne desserviront Pasteur qu'en 2010 : la ruée n'a pas encore commencé.

Dans la plupart des villes, si les acquéreurs anticipent les travaux, les opportunités ne manquent pas.

A Bordeaux, en prévision de l'arrivée de la ligne T4, la cote des quartiers Bacalan et Belcier remonte. Dans le premier, il reste des petites maisons à moins de 150 000 euros et, dans le second, le prix moyen du mètre carré pour les appartements anciens stagne à 1 500 euros.

A Marseille, l'effet tram se combine avec de nombreux projets de rénovation, notamment Euroméditerranée : 310 hectares de logements, commerces et loisirs. Deux lignes vont traverser la cité phocéenne : l'une de Noailles aux Caillols, l'autre de la Blancarde à l'Euroméditerranée. La plus forte progression des prix : + 38 % en un an aux abords de la rue de la République. Les logements neufs s'y multiplient, les rénovations aussi. Un appartement entièrement rafraîchi est évalué à plus de 3 000 euros le mètre carré. « Nous n'en sommes qu'au stade des travaux, qui sont plus une nuisance qu'autre chose. Mais les gens anticipent et y croient, remarque Lionel Belliot, de l'agence des Tanneurs. Par exemple, j'ai eu des clients qui voulaient vendre un appartement boulevard Foch, situé du côté qui deviendra piétonnier. Ils se sont ravisés. Ils ont finalement décidé de le louer et d'attendre la fin des travaux pour augmenter leur plus-value. » Le tramway ne sera pas achevé avant 2009.

Les villes à surveiller

Le meilleur potentiel d'investissement se trouve dans les villes qui ont des projets de tramway mais qui n'en sont pas encore au stade des travaux. La liste est déjà longue et comporte des converties. Une nouvelle ligne à Lyon entre le 8e arrondissement et Vénissieux, une à Strasbourg, une à Orléans, sans oublier Nice, Mulhouse, Nancy, Montpellier, Nantes... Mais il y a aussi de nouvelles adeptes : Angers, Brest ou encore Toulon. Pour savoir où prospecter, il suffit d'aller sur le site Internet des mairies, qui présentent des explications sur leurs projets respectifs et un plan de ligne. Mais il est impossible à si long terme de prévoir l'impact de l'arrivée du tramway.

Il ne faut pas oublier la région parisienne. Outre le prolongement de la ligne T3 des Maréchaux, les lignes T1 et T2 vont également être rallongées. La première, entre Bobigny et Noisy-le-Sec, poussera à l'est jusqu'à Montreuil en passant par Romainville et jusqu'à Gennevilliers à l'ouest d'ici à fin 2008. La ligne T2 ira au sud jusqu'à la porte de Versailles fin 2007 et d'ici à 2009 jusqu'au pont de Bezons au nord, traversant entre autres Puteaux et Courbevoie. En ligne de mire : la création d'une grande ceinture autour de Paris. L'effet tram est là pour longtemps. Raison de plus pour monter à bord

Jean-Marie Benoist

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