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La Vie immobilière N° 18Paru le dimanche 1 juin 2008 à 00h00

Le viager ne mérite pas sa mauvaise réputation


Le Conseil économique et social vient de publier une étude intitulée « Les viagers immobiliers en France* ». Une solution qui, pour Corinne Griffond, gagnerait à être connue, a fortiori dans un pays où la population vieillit.

Le viager était plutôt tombé en désuétude. Pourquoi peut-il intéresser de nouveau ?

C. G. De plus en plus de personnes âgées font des demandes de logements en HLM alors qu'elles sont propriétaires de leur résidence principale. Il s'agit souvent de femmes, veuves, qui n'ont que peu ou pas de ressources. Ces propriétaires pauvres revendent leur maison lorsqu'ils ne sont plus en mesure d'en payer les charges et n'ont d'autre choix que de demander un logement social. Pourtant, une solution existe pour ces personnes : la vente de leur bien en viager leur permettrait de percevoir des revenus réguliers tout en restant chez elles. Et à cette rente mensuelle, qui bénéficie d'avantages fiscaux, s'ajoute le bouquet, un capital versé dès la vente du bien. Celui-ci est totalement exonéré d'impôt lorsqu'il s'agit de la résidence principale du vendeur. Il faut aussi savoir que l'on est en droit de faire un viager entre membres d'une même famille, ce qui peut résoudre des problèmes liés à l'obligation alimentaire.

Pourquoi le viager n'est-il pas davantage développé ?

Le film de Pierre Tchernia ou le cas de Jeanne Calment, qui a enterré son débirentier, n'ont pas joué en faveur du viager ! Sans compter que la culture française accepte mal que l'on « rende la pierre liquide ». Chacun en a une perception très superficielle, mais le viager ne mérite pas sa mauvaise réputation.

En réalité, les règles qui l'encadrent sont très protectrices, et pour l'acheteur et pour le vendeur, tout en préservant le caractère aléatoire inhérent à ce type de contrat. Il est par exemple tout à fait possible de préciser que le viager portera sur u ne durée d'« au plus vingt ans », période au terme de laquelle l'acheteur ne versera plus de rente. C'est alors au vendeur d'anticiper cette éventualité en plaçant le bouquet reçu au moment de la vente. On peut également insérer une clause prévoyant que la rente sera versée pendant « au moins dix ans » : si le crédirentier décède avant, la rente reviendra à ses héritiers.

Vous pensez que les notaires devraient davantage communiquer sur le viager...

Absolument. Les notaires sont la pièce maîtresse de la communication à destination du grand public. Beaucoup d'entre eux connaissent mal le viager ou ne le proposent à leur client que lors d'une succession, dans une optique fiscale. Il existe des agences spécialisées, mais elles sont encore trop peu nombreuses. Finalement, on compte environ cinq mille transactions de ce type chaque année, c'est peu.

Vous faites un parallèle entre le prêt viager hypothécaire et le viager. Quelle est la différence ?

Par rapport au viager, le prêt viager hypothécaire se traduit par un prêt gagé sur un bien, et non sur une vente. Il ne s'adapte pas aux besoins de chacun comme le viager. Sans compter que son taux, à 8,5 %, apparaît très élevé !

* www..conseil-economique-et-social.fr

Muriel Breiman

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