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La Vie immobilière N° 9Paru le dimanche 1 juillet 2007 à 00h00

Le vrai prix des anneaux de port


La navigation de plaisance est en plein boom. Les places manquent dans les ports et leur prix grimpe. De quoi réconcilier profit et amour de la mer...

Plus de 50 000. C'est, d'après le ministère de la Mer (aujourd'hui rattaché au ministère du Développement durable), le nombre de places en port de plaisance qui manquent à l'appel. Chaque capitainerie tient une liste qui compte plusieurs centaines de postulants, et l'attente est longue : à La Rochelle, pour un bateau de plus de 10 m, il faut patienter en moyenne cinq ans. Une situation qui ne fait que s'aggraver : selon un rapport commandé en 2006 par le ministère de la Mer, l'ensemble des projets - y compris ceux à l'état d'ébauche - n'en créera que 27 300. La pénurie est partie pour durer, et les prix vont continuer à augmenter. Un anneau pour un bateau de 13 m à Port-la-Napoule, juste à côté de Cannes, s'est vendu l'équivalent de 60 000 euros en 1991. Aujourd'hui, la place vaut au bas mot le double. Elle se loue 8 000 euros à l'année, et son propriétaire peut en jouir jusqu'en 2022.

Acquérir un droit d'usage pour une durée déterminée

Si la durée est précisée, c'est que la propriété d'une place de port est limitée dans le temps et que cela joue beaucoup sur le prix. « Conformément à la loi Littoral française, toutes les côtes sont la propriété inaliénable de l'Etat, explique Me Guy Chetrite, avocat spécialisé en droit de la plaisance. Lorsque vous achetez une place de port, vous ne devenez pas propriétaire d'un bout de quai : vous n'en acquérez que le droit d'usage pour une durée déterminée (voir encadré ci-dessus). La seule exception concerne les ports de rivière. » Ce type de propriété s'appelle amodiation. Elle est établie par contrat par la capitainerie et son contenu varie selon les estuaires. Toute annonce de vente doit porter mention du temps de jouissance restant. Une information d'autant plus importante que le contrat ne pourra pas être renouvelé. Selon un décret datant de 1981, dans les ports existants (ce qui inclut les extensions), l'usage d'un anneau n'est plus accordé que pour un an, tacitement renouvelable, et sans qu'un emplacement déterminé soit attribué. Une place dont l'amodiation arrive à terme basculera automatiquement dans ce système. « Et rien ne garantit, une fois la date butoir arrivée, que la capitainerie vous renouvellera l'attribution de l'anneau, prévient Me Chetrite. Elle peut aussi la révoquer lors de la location annuelle. » La règle est simple : le prix de la place sera d'autant plus élevé que la durée d'amodiation restant est longue.

Le deuxième facteur est la taille de l'emplacement. Plus le bateau est grand, plus la place est rare et chère. A Bandol, près de Marseille, pour des durées similaires (jusqu'en 2022), l'anneau coûte 20 000 euros, avec 560 euros de frais annuels (surveillance, entretien du port, etc.) pour un bateau de 7 m sur 2,15. Pour un 12 m sur 3,70, le prix est de 120 000 euros, avec 1 200 euros de frais annuels, et pour un 15 m sur 4,40, comptez 237 000 euros, avec 3 500 euros de frais annuels.

La dernière variable est la localisation. « Les ports du Var sont en général les plus chers, devant ceux du Languedoc-Roussillon et de l'Atlantique, estime Tristan Brucker, président de Pied-à-mer, société de vente de bateaux et d'anneaux. Mais entre deux ports proches, les prix peuvent varier du simple au quintuple. » A Bormes-les-Mimosas, à 50 km à l'est de Bandol, une place de 12,50 m sur 3,35 dont l'amodiation court jusqu'en 2025 coûte 79 000 euros. Aux Marines de Cogolin, vaste port de 1 600 places à 3 km de Saint-Tropez, une place similaire s'échange pour plus de 110 000 euros. Alors qu'à Port-Deauville, une place de 10 m sur 4, avec amodiation jusqu'en 2025, coûte 24 000 euros.

Un investissement rentable

La raréfaction des anneaux a aussi fait monter les loyers. Ceux-ci sont plus ou moins calqués sur les tarifs pratiqués par les capitaineries. A Port-Cogolin, une place de 8 m sur 2,50 se loue 1 800 euros par an. A l'achat, l'amodiation allant jusqu'en 2019 revient à 17 500 euros, plus 600 euros de frais annuels, à la charge du propriétaire. La rentabilité est de 6,8 %. « C'est une valeur proche de ce qu'on peut obtenir habituellement, indique Tristan Brucker. Mais là aussi, le prix est fonction de la taille de la place et de la notoriété du port. Les plus prisés ne sont pas forcément les plus avantageux : ils ont souvent des frais annuels élevés. Mais le rendement minimal est d'au moins 4 %. »

Même si vous ne comptez pas louer votre place toute l'année, la plupart des ports proposent un service de gestion locative qui leur permet de pallier quelque peu le manque d'anneaux. Lorsque votre bateau n'est pas à quai, ils se chargent de lui trouver un remplaçant. Ils reversent ensuite une partie - en général 80 % - des « loyers » perçus. Ainsi, à Port-Médoc, qui applique cette formule, le propriétaire de l'anneau touche 88 % des loyers. Cela lui permet de se rembourser des frais portuaires annuels.

Trouver son anneau

Une chose est sûre, trouver un anneau libre en amodiation demande de la patience. Plusieurs pistes s'offrent au futur acquéreur. La première, la plus évidente : parcourir les petites annonces. Mais il faut rester prudent. « Lire attentivement le contrat d'amodiation est un préalable indispensable à tout achat, conseille Me Chetrite. Il y a toujours un risque d'escroquerie. Vérifiez bien que ce que vous achetez n'est pas en fait une location annuelle ! » De plus, selon le lieu, il sera possible ou non de vendre son anneau ou de le louer. Si la chose est acquise quand le port est géré par une société privée, les règlements des ports publics varient d'une marina à l'autre : la capitainerie peut exercer en cas de vente une préemption au prix proposé par le vendeur.

Miser sur les ports en projet

Les extensions de port sont une autre piste possible si l'on se satisfait d'une location annuelle renouvelable. Mais les opportunités sont peu nombreuses : virtuellement, toutes les places sont déjà prises par les personnes sur liste d'attente. Seuls les nouveaux ports, qui mettent toujours quelques années à se remplir, peuvent vendre des amodiations nouvelles, une particularité due à la nature réelle de l'anneau de port (voir encadré page 31). Malheureusement, ils se comptent sur les doigts de la main. Le ministère de la Mer en a recensé trois qui devraient ouvrir prochainement : dans le Var, à La Seyne-sur-Mer, et en Bretagne, à Brest et à L'Aber-Wrac'h.

Autre avantage, les prix y sont plus abordables que dans les ports déjà courus. Ainsi, dernier arrivé sur les côtes françaises, Port-Médoc, au Verdon-sur-Mer - en face de Royan -, à l'embouchure de la Gironde, est ouvert depuis 2004. C'est le seul projet à s'être concrétisé depuis dix ans. Et il y reste des anneaux. « La capacité est de 800 places, avec une extension possible dans le futur, indique Stéphanie Lambert, directrice adjointe de la capitainerie. A l'heure actuelle, 500 emplacements seulement sont occupés. C'est normal pour un nouveau port : il faut le temps de créer la notoriété. » Il est vrai que les installations sont en pleine nature, ou presque. « Un projet immobilier est en cours, précise Stéphanie Lambert. En revanche, il y a déjà des commerces. » Pour un 10 m, une amodiation de dix ans coûte 16 998 euros ; pour trente ans, il faut compter 42 200 euros. Les charges annuelles s'élèvent pour l'instant à 1 260 euros. La location annuelle d'une place, toujours pour un 10 m, est, elle, de 2 087 euros. Trouver son anneau est donc un vrai parcours du combattant. Mais il existe encore une autre solution : l'acheter avec une maison. Les programmes immobiliers équipés de marinas se multiplient. A Port-Grimaud, proche de Saint-Tropez, un deux-pièces de 28 m2, au premier étage, avec cave et garage et un anneau pour un 7 m sur 2,50, se vend 270 000 euros. Un appartement similaire, mais sans emplacement, coûte moins de 200 000 euros. Il s'agit dans ce cas d'une vraie propriété. Certes, il n'est pas possible de vendre l'anneau séparément de la maison, et vice versa. Mais le précieux emplacement pourra être loué à un autre marin, soit directement, soit par l'intermédiaire de la capitainerie

Jean-Marie Benoist