Magazine immobilier
LaVieImmo.com
Les archives du magazine La Vie Immobilière
La Vie immobilière N° 4Paru le jeudi 1 février 2007 à 00h00

Les atouts de la SCI


La société civile immobilière permet de réduire son ISF et de transmettre facilement son patrimoine à ses enfants en profitant des avantages fiscaux accordés pour les donations.

Un outil miracle permettant de payer moins d'impôts ? Vrai, mais en partie seulement pour ce qui concerne l'impôt sur la fortune. Car, en matière d'impôt sur le revenu, la SCI n'a pas vocation à faire baisser la facture. Mais elle prend tout son intérêt fiscal pour la transmission du patrimoine.

La société civile immobilière, est, comme son nom l'indique, une société qui gère des biens immobiliers : elle possède donc un siège social, nomme un gérant, dispose d'une comptabilité et tient une assemblée générale... Les associés détiennent les parts sociales de la SCI, cette dernière étant propriétaire des biens inscrits à l'actif (apportés ou achetés par la SCI). Le nombre des parts - et donc leur valeur - est fixé par les fondateurs de la société. Avantage immédiat : le capital est facilement fractionnable. Il est beaucoup plus facile de répartir les parts entre les différentes personnes qui composent la société que de diviser un immeuble. Ce qui représente un avantage tant dans la perspective d'une transmission que dans l'hypothèse d'une acquisition à plusieurs, ou pour la réduction de l'impôt de solidarité sur la fortune.

Transmettre petit à petit

Céder les parts facilite une transmission progressive du patrimoine. En effet, depuis le 1er janvier 2006, un parent peut donner 50 000 euros à chacun de ses enfants tous les six ans sans avoir à régler aucun droit (30 000 euros à chaque petit-enfant). Dans un couple, le père et la mère peuvent faire chacun une donation, soit 100 000 euros tous les six ans. Les parts permettent de coller au plus juste à ces montants. Dans la mesure où cela est juridiquement possible, la SCI peut avantager un héritier en lui transmettant tout simplement plus de parts qu'aux autres. Avec des statuts ad hoc (ils sont modifiables par les assemblées générales), l'héritier favorisé pourra devenir seul gérant de la SCI après le décès des parents. Cela permet d'éviter les principaux écueils de l'indivision, inévitables quand plusieurs enfants héritent d'un bien en direct.

Comme pour les biens détenus en direct, il est possible de démembrer ses parts, c'est-à-dire de séparer la nue-propriété de l'usufruit (les deux droits réunis formant la pleine propriété). Le nu-propriétaire d'un bien en est effectivement propriétaire, mais il n'en a pas la jouissance et ne peut en toucher les fruits (des loyers par exemple). L'usufruitier continue d'avoir la jouissance du bien et perçoit les revenus provenant de sa location. Séparer les deux permet par exemple à des parents de conserver le pouvoir de gestion et de percevoir l'intégralité des revenus, s'ils gardent l'usufruit, tout en commençant la transmission du bien à leurs enfants.

L'avantage est double : on ne paie des droits que sur les montants transmis (au-delà des abattements en vigueur), et la valeur de la nue-propriété d'un bien, établie selon un barème fiscal qui dépend de l'âge (voir ci-contre), est inférieure à celle de la pleine propriété. Cet avantage devient définitif lors de la succession, car la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété se fait sans avoir à payer de taxes. « Cela fonctionne aussi entre deux partenaires non mariés : ils s'attribuent chacun la nue-propriété correspondant à l'usufruit de l'autre, ce qui permet au décès de l'un d'entre eux le maintien dans les lieux du survivant, sans subir les droits de 60 % applicables dans ce cas », explique Béatrice Marcuéz, conseillère en gestion de patrimoine chez Marcuéz and Co.

Réduire son ISF

Dans une SCI, l'impôt de solidarité sur la fortune est calculé sur la valeur des parts. Cette dernière est déterminée à partir de l'actif de la société (les immeubles, les liquidités). Il est admis de façon générale que la valeur des parts d'une SCI est moindre que celle du bien qu'elles représentent, car elles sont difficiles à vendre.

La plupart des SCI ont des clauses d'entrée très restrictives. Ainsi, une décote, qui peut aller jusqu'à 20 %, peut être appliquée a priori sur la valeur des parts. Elle doit être justifiée aux yeux de l'administration, attentive à ce genre de détails : il vaut donc mieux vérifier avec un spécialiste avant d'appliquer la décote. De plus, si le bien géré par la SCI est la résidence principale d'un associé, ce dernier ne peut cumuler cette décote avec l'abattement de 20 % pratiqué sur la valeur vénale de la résidence principale. Par ailleurs, chaque associé est imposé à hauteur de sa participation. L'ISF dû au titre de la possession d'un bien immobilier, calculé sur sa valeur vénale, est donc réparti entre les associés. Il faut surveiller deux points. Si les parts sont démembrées, les nus-propriétaires ne sont pas imposés à l'ISF : ce sont les usufruitiers qui payent l'impôt, calculé sur la valeur de la pleine propriété.

Il faut également faire attention aux foyers fiscaux des détenteurs de parts. Dans le cas d'une SCI familiale, attribuer des parts à un mineur ne changera rien au montant de l'impôt puisqu'il est rattaché au foyer fiscal de ses parents. En revanche, donner temporairement à un enfant fiscalement indépendant l'usufruit des parts d'une SCI qui loue un appartement à un tiers a un triple avantage : exonérer les parents de l'impôt sur la fortune, diminuer leur revenu foncier et assurer à l'enfant des revenus. Il faut faire attention néanmoins à ne pas faire entrer ses enfants dans l'assiette taxable de l'ISF

Jean-Marie Benoist

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...