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La Vie immobilière N° 19Paru le mardi 1 juillet 2008 à 00h00

Les atouts des SCPI Malraux


Même si la décision de plafonner les avantages fiscaux de la loi Malraux était entérinée, les sociétés civiles de placement immobilier liées à ce régime ne seraient pas menacées.

Pour rétablir l'équité de notre fiscalité, il est indispensable d'encadrer les dépenses fiscales qui actuellement ne sont pas plafonnées », affirme Gilles Carrez, député UMP, en prélude du rapport publié le 5 juin par la commission des Finances de l'Assemblée nationale. La loi Malraux fait partie des niches fiscales aujourd'hui dans le collimateur. Les SCPI spécialisées dans ce régime, destiné à encourager la réhabilitation des secteurs sauvegardés, ne souffriraient pas du nouveau cadre légal envisagé.

A ce jour, les contribuables investissant dans un immeuble Malraux, souvent très fortement imposés, ont la possibilité de déduire l'intégralité du coût des travaux de rénovation de leur revenu global. Et les professionnels redoutent aujourd'hui que l'investissement dans les secteurs sauvegardés pâtisse d'un plafonnement de cet avantage. « Le système est efficace, mais fragile, prévient Gilbert Rodriguez, président d'InterGestion. Il a fait ses preuves depuis quarante ans en permettant de sauvegarder des quartiers entiers, à Marseille, Valenciennes, Carpentras... En revanche, c'est un dispositif complexe, aléatoire : il ne faut pas décourager les investisseurs. »

Mais dans leur rapport, les députés de la commission déplorent que certains investisseurs « profitent massivement » de l'aubaine. Au titre des revenus de 2005, si 60 % des contribuables déclarant des revenus d'immeubles Malraux ont imputé moins de 4 041 euros de déficit, 10 % ont déduit chacun plus de 77 063 euros. D'où la proposition de fixer un plafond de déficit imputable, qui atteindrait environ 45 000 euros.

Qu'adviendrait-il des SCPI ? En principe, un tiers du prix de la part est dédié au financement du foncier, c'est-à-dire de l'immeuble proprement dit, et deux tiers sont consacrés aux travaux de rénovation, seule partie déductible. « Les souscripteurs de nos SCPI Malraux, pour un investissement de l'ordre de 150 000 euros, peuvent déduire 120 000 euros de travaux sur cinq ans, soit un déficit foncier de 24 000 euros annuels. Au taux d'imposition de 40 %, cela revient à économiser moins de 10 000 euros d'impôt : nous sommes loin de la recherche forcenée d'un impôt réduit à zéro euro ! » fait valoir Gilbert Rodriguez.

Et finalement, en cas d'instauration d'un plafond, la pierre papier Malraux pourrait tirer son épingle du jeu. Outre qu'elle présente l'avantage de décharger l'associé des aléas administratifs et financiers (retards de livraison, estimation erronée des travaux, risque de requalification, etc.), elle offre l'intérêt d'une mise de fonds limitée et modulable. Idéal pour optimiser fiscalement l'opération : « Les souscripteurs pourront ajuster leur investissement au plafond fixé en acquérant le nombre adapté de parts. La SCPI constitue par conséquent une excellente solution pour pérenniser le système », indique Jean-Christophe Ginet, directeur du pôle immobilier de SGAM AI. D'ailleurs, la mesure ne dissuade pas les gérants : InterGestion compte bien préparer sa SCPI Pierre Investissement 7 en fin d'année, tandis que la numéro 6 est en phase de collecte.

« Pour les souscripteurs de SCPI Malraux, l'essentiel est aujourd'hui d'investir en étant parfaitement informé sur les implications fiscales de l'opération, et bien sûr d'examiner dans quels immeubles les fonds sont placés », rappelle Arnaud Dewachter, secrétaire général de l'Aspim, Association française des sociétés de placement immobilier. « La stratégie de SGAM AI est focalisée sur les centres de villes de moyenne importance, et qui possèdent un véritable patrimoine historique, comme Narbonne ou Agen, explique Jocelyne Grossin-Petit, directeur de la gestion SCPI-OPCI. On ne s'aventure jamais sur des opérations composées d'appartements de plus de 200 m2, car nous gardons toujours en perspective leur revente, à l'échéance de vie de la SCPI. Nous nous fixons comme contrainte de ne pas être plus chers que le neuf situé en périphérie des villes. » Rappelons que l'immeuble doit être loué non meublé à usage d'habitation principale des locataires pendant six ans, et que les détenteurs de SCPI sont tenus de conserver leurs parts pendant six ans également

Muriel Breiman

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