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La Vie immobilière N° 8Paru le vendredi 1 juin 2007 à 00h00

Les atouts du micro-BIC


Les revenus des locations saisonnières placés sous le régime du micro-BIC bénéficient d'un abattement de 71 % et ne sont donc soumis à l'IRPP et à la CSG que sur 29 % de leur montant.

Un principe de base : dès lors qu'ils proviennent de la location à titre habituel de logements meublés, les loyers perçus par un propriétaire relèvent non pas du régime des revenus fonciers, mais de celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, à l'instar des personnes louant des logements spécialement aménagés pour la location en meublé (appartements de ville, résidences de loisirs, pour étudiants, pour personnes âgées...), celles qui louent seulement quelques semaines par an leur propre résidence principale ou secondaire doivent déclarer leurs loyers en tant que BIC. Cependant, dans le cadre de ce régime, deux systèmes d'imposition différents coexistent : le micro et le réel. Lequel choisir ?

L'alternative réel ou micro

S'appliquant de plein droit aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles ne dépassent pas 76 300 euros, le système du micro-BIC présente deux particularités par rapport au réel. Dispensé de fournir une déclaration spécifique de ses bénéfices, le contribuable a pour seule obligation de porter le montant de ses recettes brutes sur sa déclaration d'ensemble de revenus no 2042. Le bénéfice imposable est déterminé en appliquant aux recettes en cause un abattement forfaitaire pour frais de 71 %. Conséquence : l'IRPP est calculé sur la base de 29 % seulement du montant des loyers. Soyons catégorique : autant l'intérêt d'une option pour le réel ne se discute pas pour l'immobilier de défiscalisation (résidences de tourisme notamment), autant la supériorité du micro-BIC est absolument évidente pour les simples loueurs saisonniers.

Une supériorité manifeste

Il faut savoir que, selon le dernier état de la doctrine administrative en la matière (réponse Bussereau, JOAN du 28 février 2000, p. 1292), un loueur saisonnier qui opte pour le réel ne peut en principe déduire de ses recettes que ses frais de gestion (commissions d'agence) et les dépenses locatives (eau et électricité). Or, quelle chance y a-t-il pour que de telles charges viennent à représenter plus de 71 % des loyers, montant de l'abattement accordé dans le cadre du micro-BIC ? Certes, comme tout loueur en meublé, un loueur saisonnier optant pour le réel a la possibilité de déduire, outre ses frais de gestion, la totalité de ses charges de propriété (amortissements, intérêts d'emprunts, taxe foncière...). Mais cela suppose qu'il accepte d'ajouter à ses recettes la valeur de l'avantage en nature que lui procure la jouissance gratuite de son bien pendant la période où il l'occupe.

Et la CSG ?

Comme les revenus fonciers, les revenus tirés de locations en meublé supportent la CSG et autres prélèvements sociaux (11 % au total). Ces contributions sont calculées sur le revenu net imposable, soit sur 29 % des loyers si ceux-ci ont été placés sous le régime du micro-BIC

Fabrice de Longevialle consultant en fiscalité patrimoniale

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