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La Vie immobilière N° 13Paru le samedi 1 décembre 2007 à 00h00

Les centres-villes qui font peau neuve


A la (re)conquête de leur coeur de ville, les communes sont en plein chantier : misez sur ces quartiers en déshérence mués en secteurs en devenir.

Pour donner un second souffle à leur coeur, les villes ne lésinent pas sur les moyens. La nature des interventions varie selon les communes, du ravalement chirurgical des façades pour rajeunir un patrimoine défraîchi à des opérations de démolition-reconstruction d'envergure en vue d'éliminer les bâtisses disgracieuses. Objectif : redynamiser l'activité et améliorer l'esthétique des centres en créant logements, immeubles de bureaux et activités commerciales. Quelques pistes à étudier.

Grandes métropoles l'extension

Lyon double son centre-ville

« Une friche de cette importance reliée par le tramway, à deux pas du coeur de la presqu'île, c'est une chance inouïe », apprécie Pierre Albépart, directeur des expertises au Crédit foncier. Coupée de Lyon par la gare de Perrache, la zone souffrait d'un habitat en piteux état et de la présence des prisons, du marché de gros et des trafics en tout genre. Pourtant, la qualité du site, à la confluence de la Saône et du Rhône, est indéniable. C'est là, à la pointe de la presqu'île, que les grues s'activent aujourd'hui pour donner forme à Lyon Confluence. Les projets de ce chantier titanesque de 150 hectares (l'équivalent du centre historique) sont multiples : le réaménagement des abords de la gare, le musée des Confluences, l'hôtel de région, un parc de 40 hectares, un parking de 630 places, la place Nautique (aussi grande que la place Bellecour !), des bureaux, un pôle de loisirs... Et, fin 2009, les deux tiers des logements neufs de la première phase, soit 1 000 lots, auront été livrés. La prime a été donnée à la qualité architecturale et environnementale des bâtiments, sélectionnés sur concours. Résultat, des prix plutôt salés pour les premières réalisations, de l'ordre de 4 200 à 4 500 euros le mètre carré, « comparables à ceux du secteur très coté de la place Bellecour », note Gilles Vaudois, responsable Laforêt du Grand Lyon. Ce qui n'empêche pas les programmes de bien se vendre. « En moins de dix-huit mois, plus de 200 logements sur les 500 commercialisés ont trouvé preneur, indique Pierre Albépart. Sur les neuf premiers mois de 2007, les investisseurs, qui misent sur la valorisation de la zone à moyen terme, représentent la moitié des réservations. »

Bordeaux renoue avec sa rive droite

« Bordeaux reprend son rang », affirme David Lutard, directeur général d'Immobilier-Neuf, spécialiste de l'investissement dans le Sud-Ouest. Longtemps à la traîne derrière des villes comme Toulouse ou Nantes, la capitale girondine souffrait de la vétusté de son parc immobilier. Pour réveiller la Belle Endormie, de grands travaux ont été engagés depuis une douzaine d'années : création de trois lignes de tramway, aménagement des quais, rénovation des voies et des immeubles... « Et le résultat est spectaculaire », assure Nathalie Diet, du cabinet Lamy. La réhabilitation de l'habitat a été confiée à la SEM (société d'économie mixte) InCité. « A ce jour, plus de 12 millions d'euros de subventions ont été accordés, générant 40 millions d'euros de travaux sur 1 250 logements, et 350 logements vacants ont été remis sur le marché », détaille Alain de Chilly, son directeur général. En parallèle, le quartier en plein essor de la Bastide s'impose comme un prolongement logique du centre-ville. Certes, « il n'était pas dans les habitudes des Bordelais de traverser le pont », admet Nathalie Diet. Mais la rive droite se métamorphose. Le nouveau jardin botanique, l'implantation de la faculté de gestion, les immeubles de bureaux, le tramway reliant les deux rives et les 3 000 logements neufs, à des prix oscillant entre 3 200 et 3 500 euros le mètre carré, remplacent peu à peu les friches industrielles et ferroviaires. « Cette zone va prendre de l'ampleur, assure David Lutard. Pour de l'investissement locatif, on attend une rentabilité de l'ordre de 4 %. Et globalement, Bordeaux, qui est encore de 10 % moins chère que Toulouse, va gagner du terrain. »

Marseille bénéficie de fonds privés

Avec Euroméditerranée, Marseille a vu les choses en grand. D'ici à 2012, la Cité phocéenne comptera en plus 600 000 mètres carrés de bureaux et 200 000 mètres carrés de commerces et d'équipements publics, ainsi que 400 000 mètres carrés de nouveaux logements. Un chantier de longue haleine, démarré en 1994, qui couvre en particulier les quartiers de la Joliette et de la gare Saint-Charles. Et il s'agit de la première tranche seulement ! « C'est une réussite », s'enthousiasme Antoine de Crémiers, directeur des expertises au Crédit foncier.

Tombé en déshérence, le quartier connaît un grand bouleversement. « Les secteurs directement influencés sont les 1er, 2e et 3e arrondissements, en totale restructuration. Dans l'ancien, la hausse des prix a dépassé 11 % en un an, bien au-dessus de la moyenne de la ville. Le mètre carré est aujourd'hui supérieur à 2 000 euros », ajoute-t-il.

Le projet a généré au total 1 milliard d'euros d'investissements privés pour 300 millions de fonds publics. Parmi les opérateurs privés, Marseille République a rénové 100 000 mètres carrés de logements et 30 000 mètres carrés de commerces dans la zone de la rue de la République. La commercialisation est un succès : onze appartements sont vendus chaque mois. En dehors des produits d'exception quai de la Joliette, en front de mer, cotés plus de 6 200 euros le mètre carré, le prix moyen s'élève à 3 700 euros. La moitié des acquéreurs sont des investisseurs (loi Robien), avec un vivier de locataires assuré par les nombreux actifs mutés dans le secteur. « La rue de la République fait le lien entre le centre historique du Vieux-Port et le nouveau quartier d'affaires de la Joliette. C'est grâce au dynamisme de cette artère qu'Euroméditerranée appartient au centre-ville », soutient William Naigeon, directeur des ventes de Marseille République.

lyon Confluence Phase 1

Projet 2003-2015

Investissements 1,14 milliard

publics et privés d'euros

Logements neufs 1 300

Bureaux 130 000 m2

Services, commerces 120 000 m2

bordeaux Bastide

Projet 1999-2020

Investissements 365 millions

publics d'euros

Logements neufs 3 000

Bureaux 75 000 m2

Services, commerces 120 000 m2

marseille Euroméditerranée

Projet 1996-2010

Investissements 3 milliards

publics et privés d'euros

Logements neufs 4 000

Bureaux 600 000 m2

Services, commerces 200 000 m2

Les villes moyennes la rénovation

Toulon reconquiert sa « basse ville »

« Dans toutes les villes, le centre est le quartier chic. Mais à Toulon, on le fuyait plutôt », témoigne Guillaume Bessudo, du cabinet Jomel. Au point que le centre historique avait perdu 30 % de sa population entre 1990 et 1999. Il y a quelques années encore, le mètre carré des immeubles insalubres de la « basse ville », entre le boulevard de Strasbourg et le port, se négociait difficilement pour 500 euros, et un tiers des logements étaient vacants. Grâce aux travaux entrepris, les prix s'étalent aujourd'hui de 2 200 à 3 000 euros le mètre carré pour un appartement rénové.

La ville a petit à petit reconquis ce quartier en déliquescence. Entre autres réalisations, la réhabilitation de l'avenue de la République, de la place de Liberté et de la place d'Armes. En parallèle, une zone franche urbaine en plein coeur de ville a été définie. « Alors que les commerces fermaient sans trouver de repreneur, on compte 250 créations nettes d'activités dans le secteur », se réjouit Alexis Villemin, directeur de Toulon Ville Centre. Et, de l'avis de tous, l'ambiance du quartier a changé. La poursuite de ces efforts, conjuguée à la construction d'un deuxième tunnel pour réduire les nuisances automobiles et à l'arrivée du tramway en 2010, va confirmer le retour en force de la capitale varoise.

« Les prix de l'immobilier sont bien inférieurs au reste de la côte et Toulon offre des rentabilités de l'ordre de 5 à 6 % », estime Jean-François Brillaud, directeur de l'agence toulonnaise du Crédit foncier. Un potentiel intéressant pour un investisseur, d'autant que la demande locative est croissante : « Outre les marins, traditionnellement nombreux à Toulon, la population étudiante devrait s'accroître », prévoit Guillaume Bessudo.

Auch et Blois valorisent leur patrimoine

Auch fait d'une pierre deux coups : la rénovation de son patrimoine historique et architectural va en effet permettre à la capitale du Gers d'élargir son offre de logements. Quelques dizaines d'immeubles sont concernés par le programme de restauration lancé par la ville et la SEM Gers. Dans le même temps, Auch reconvertit son patrimoine en habitations plutôt surprenantes, à l'image du pavillon Pasteur, ancien hôpital qui abrite désormais 47 logements, du studio au T5, avec de grandes surfaces et de belles hauteurs sous plafond, vendus autour de 2 700 euros le mètre carré en loi Malraux. Le chantier du lycée Sadi-Carnot a débuté pour le transformer en appartements et en maisons de ville, en accession et en location.

Dans le même esprit, la capitale du Loir-et-Cher se refait une beauté. La ville de Blois prévoit la réhabilitation de plusieurs centaines de logements et le ravalement de 172 façades à l'horizon 2011. Son ambition ? Redynamiser un quartier jouissant d'un patrimoine de grande qualité, longtemps négligé. « Des bâtiments magnifiques étaient à l'abandon », atteste Patricia Ferré, de l'agence L'Adresse. Un appartement ancien rénové se paie autour de 2 200 euros le mètre carré. Autre programme, démarré en début d'année : l'ancienne caserne Maurice-de-Saxe va accueillir huit bâtiments neufs (résidences étudiantes et seniors, logements en accession pour 2 500 euros le mètre carré). Quatre autres seront réhabilités pour créer notamment une résidence de tourisme, huit maisons de ville et un centre de remise en forme.

Les banlieues la création

Vaulx-en-Velin revit

Quand le coeur de ville n'existe pas, il faut l'inventer. Vaulx-en-Velin en a fait l'expérience, avec succès ! « Nous n'avions qu'un centre commercial sur dalle de 25 000 m2, replié sur lui-même, difficilement accessible. Les tentatives d'amélioration engagées n'ayant pas porté leurs fruits, nous avons décidé de le raser et de concevoir un centre-ville " normal " », explique Maurice Charrier, maire (divers gauche) de cette commune de la banlieue lyonnaise. Rues, logements, commerces, services, espaces publics, tout a été pensé pour (re)donner vie à la ville. Avec en point d'orgue la création du jardin de la Paix et des Libertés en 2005. L'investissement privé a suivi, engendrant logements neufs (de 2 400 à 2 700 euros le mètre carré) et activités tertiaires (10 000 mètres carrés de bureaux déjà installés). « Le nouveau centre a créé des repères dans la ville, observe Christophe Four, responsable de l'agence Laforêt de Meyzieu. Les prix tendent à augmenter mais restent attrayants, de 1 900 à 2 200 euros le mètre carré dans l'ancien. D'ailleurs, les investisseurs sont de plus en plus nombreux, car, avec une mise raisonnable, les perspectives de plus-values sont incitatives et trouver un locataire n'est pas un souci. »

Sénart se dote d'un pôle fédérateur

A une demi-heure de Paris, le marché du neuf des dix communes de Sénart, à cheval sur l'Essonne et la Seine-et-Marne, demeure très actif. On trouvera en particulier des maisons neuves de 100 m2 pour 330 000 euros à Cesson et des appartements de 80 m2 autour de 210 000 euros à Savigny-le-Temple. Mais pas question pour autant d'en faire des villes-dortoirs. Sénart s'est donc forgé un coeur... carré. « Il manquait un centre de vie commerçant où se divertir, d'autant que les deux tiers de la population a moins de 40 ans », explique Marylin Hutteau, de l'établissement public d'aménagement de Sénart. Inauguré en 2002, le Carré Sénart offre bureaux, commerces, hôtel de haut de gamme et loisirs (un cinéma, le plus grand bowling d'Ile-de-France...), dans un espace original ouvert à la lumière, entre canaux et allées de tilleuls. D'ici à 2010, d'autres réalisations verront le jour : des résidences hôtelières, un grand aquarium, et surtout la mise en service du tramway Sénart-Corbeil, avec une extension ultérieure jusqu'à Evry renforçant l'attrait du secteur

toulon Centre historique

Projet 1996-2010

Investissements 168 millions

publics d'euros

Logements réhabilités 400

Bureaux 4 000 m2

Services, commerces 12 800 m2

Vaulx-en-Velin Nouveau coeur de ville

Projet 1995-2008

Investissements 39 millions

publics d'euros

Logements neufs 500

Bureaux 12 000 m2

Services, commerces 8 800 m2

Muriel Breiman

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