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La Vie immobilière N° 13Paru le samedi 1 décembre 2007 à 00h00

Les devoirs du propriétaire


Dans le couple improbable formé par le locataire et le propriétaire, chacun a des responsabilités. Le rôle du bailleur ne se limite pas à encaisser les loyers ; il a des obligations envers son occupant.

Abus des propriétaires, irrespect des locataires... Les défenseurs des uns et des autres dénoncent régulièrement l'inégalité de leur alliance. En fait, les lois successives, et surtout celle du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre bailleurs et occupants*, ont cherché à garder un délicat équilibre entre les obligations des uns et des autres. Ce texte a rétabli la balance en faveur du locataire en limitant la liberté des loyers par rapport à la loi Méhaignerie, plus favorable aux propriétaires. Depuis, les textes sont toilettés par petites touches, comme si l'équilibre instable, bon gré mal gré, se maintenait. A condition que chacun respecte son rôle.

Offrir une jouissance paisible

Un propriétaire n'est pas une caisse enregistreuse. Il fournit un logement à un locataire, mais son rôle ne s'arrête pas là. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose de garantir au locataire « la jouissance paisible du logement ». Il n'a pas le droit de l'importuner et peut être tenu pour responsable si d'autres le font. Importuner, dans ce sens, recouvre des actes bien précis qui ne sont pas tout à fait dus au hasard ni parfaitement bienveillants à l'égard du locataire. Par exemple, un propriétaire ne peut pas : couper le chauffage ou l'électricité ou supprimer l'antenne de télévision au cours du bail ; restreindre l'accès à l'immeuble ; utiliser ses clés pour rentrer dans l'appartement en l'absence du locataire ; faire visiter le logement en dehors des plages horaires prévues par le bail ; harceler le locataire au téléphone ou encore le pousser au départ par toute pratique dont le but serait de faire « craquer » l'occupant des lieux.

C'est très rare, mais certains baux contiennent une garantie protégeant le locataire en cas de cambriolage. La responsabilité du bailleur peut ainsi être plus sûrement mise en cause lorsqu'il loue par exemple un parking non fermé et facilement accessible.

Vice caché : un vilain défaut

Qu'est-ce qu'un vice caché ? Un défaut dissimulé lors de la signature du bail, mais assez important pour rendre difficile ou impossible la jouissance paisible du logement. En clair, une cheminée inutilisable, un plafond qui s'effondre, un garde-corps de fenêtre mal scellé, des murs tellement humides que le logement en devient insalubre... Et la bonne ou la mauvaise foi du propriétaire n'entre pas dans cette définition Si le problème est apparent lors de la signature, le locataire ne peut se retourner contre son bailleur. Si, en revanche, il lui était impossible de constater le mauvais état d'un équipement, de la plomberie ou de la structure de l'immeuble, il peut réclamer au propriétaire une indemnité et même résilier son bail sans avoir à respecter les délais légaux du congé.

Devoir d'entretien

Le propriétaire d'un logement doit en assurer l'entretien (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Il doit se charger des grosses réparations, y compris à l'intérieur du logement. C'est à lui par exemple de remplacer une chaudière, une plaque électrique, de faire changer des fenêtres ou de renouveler les canalisations. A lui de faire enlever l'amiante ou le plomb si la présence de ces matériaux est décelée. Seule limite : si les dégâts sont causés par le locataire et non par l'usage quotidien ou l'usure du temps, il revient à l'occupant d'en assumer les coûts de réparation.

Le bailleur peut être obligé d'effectuer des travaux d'amélioration, à la condition que cet engagement figure dans le bail qu'il a signé. En compensation et après accord des deux parties, le loyer pourra être augmenté à l'achèvement des travaux. Il peut s'agir de l'installation d'une piscine pour une maison, d'une cuisine équipée dans un appartement ou de certains investissements qui permettront au locataire de réaliser des économies d'énergie (par exemple le remplacement de radiateurs électriques par un système de chauffage central, ou l'isolation thermique ou acoustique des fenêtres)

* Cette loi ne s'applique pas aux locaux professionnels, aux résidences secondaires, aux meublés et aux logements de fonction.

Laurence Boccara

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