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La Vie immobilière N° 4Paru le jeudi 1 février 2007 à 00h00

Les droits et obligations du bailleur


Un loueur en meublé n'est tenu de se conformer à une réglementation particulière que si son logement est loué à titre de résidence principale, par exemple à un étudiant.

Durée minimale de location de trois ans, encadrement de l'augmentation des loyers, limitation des charges récupérables sur le locataire : les loueurs en meublé sont en principe affranchis de ces contraintes issues de la législation sur les rapports locatifs (loi du 6 juillet 1989). Une seule obligation, commune à tous les bailleurs, est de fournir un logement « décent ». C'est-à-dire, entre autres caractéristiques précisées par le décret du 30 janvier 2002, un logement ayant une surface habitable d'au moins 9 m2 et disposant d'une cuisine et d'une installation sanitaire intérieure.

Mais, pour que des locations échappent aux rigueurs du régime de droit commun, encore faut-il qu'elles portent sur des logements effectivement... meublés. Très attentifs à ce que des propriétaires ne se prévalent pas indûment de la qualité de loueur en meublé, les tribunaux exercent un strict contrôle à cet égard. Pour être considéré comme meublé, un logement doit être garni de tous les meubles et objets mobiliers permettant de répondre aux besoins essentiels du locataire. Ainsi, en 2000, la cour d'appel de Bordeaux a requalifié en location nue, soumise à la loi du 6 juillet 1989, une prétendue location en meublé au motif que le logement était dépourvu de vaisselle. Auparavant, la cour d'appel de Grenoble avait procédé de même pour une location portant sur un logement ne comprenant ni literie ni ustensiles de cuisine.

Locations à titre de résidence principale

Par exception, les locations de logements meublés à des personnes qui y fixent leur résidence principale font l'objet d'une réglementation particulière (article L 632-1 du Code de la construction et de l'habitation). Obligatoirement écrit, le bail est conclu pour un an et renouvelable par tacite reconduction pour une même durée. Tandis que le locataire a la faculté de résilier le contrat à tout moment sous réserve d'un préavis d'un mois, le bailleur ne peut, lui, donner congé à son locataire que pour la fin du bail en respectant un préavis de trois mois. De plus, ce congé doit être motivé : défaut de paiement du loyer ou des charges ou manquement aux obligations du bail par le locataire ; reprise du local pour l'habiter ou le vendre.

Toutefois, un régime moins contraignant s'applique aux locations en meublé à des étudiants : le bailleur peut opter pour la formule d'un bail de neuf mois seulement non soumis à la règle de reconduction tacite

Fabrice de Longevialle

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