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La Vie immobilière N° 6Paru le dimanche 1 avril 2007 à 00h00

Les Etats-Unis sèment le doute


Alors que la menace d'une récession immobilière américaine plane sérieusement aux Etats-Unis, les signes de ralentissement émanant du marché français s'analysent toujours comme un atterrissage en douceur. Analyse comparée.

Le réveil s'annonce douloureux pour une bonne partie d'Américains devenus récemment propriétaires. Selon le Centre des prêts responsables, 2,2 millions de foyers américains risqueraient ainsi de perdre leur maison faute de pouvoir honorer les échéances de leur prêt. Leur profil ? Des foyers ne disposant d'aucun apport personnel, s'en remettant à des subprime lenders (établissements de crédit immobilier à risque) pour financer leur désir de sweet home. Les professionnels des crédits risqués pratiquant des taux majorés ont ainsi accordé à 13 millions de ménages peu fortunés des prêts dont le dossier aurait été refusé par les banques classiques. En 2006, ces prêts à haut risque représentaient 13,6 % des crédits octroyés aux Etats-Unis, contre 2,4 % en 2000. Tant que les prix montaient, la mécanique était parfaitement huilée. Le crédit hypothécaire permettait même aux emprunteurs de libérer des capacités d'emprunt nouvelles pour acquérir des biens de consommation au-dessus de leurs moyens. Et en cas de non-remboursement, les organismes de subprime revendaient illico le logement et se servaient sur la plus-value.

Retournement du marché

Avec la remontée des taux d'intérêt et le fléchissement des prix, rien ne va plus. Plus question, en effet, de compter sur la forte hausse du marché immobilier pour se sortir des situations difficiles. Du coup, les défauts de paiement sur les prêts immobiliers outre-Atlantique atteignent des sommets. D'après la dernière étude de l'Association des banquiers hypothécaires, 13,33 % des ménages les plus fragiles étaient touchés par des défaillances de remboursement au quatrième trimestre 2006 (contre 12,56 % au troisième trimestre). Soit le chiffre le plus élevé depuis que l'association réalise son étude nationale sur les incidents de paiement, c'est-à-dire depuis trente-sept ans !

Pour faire face aux impayés, les prêteurs sont contraints de revendre à perte. La compagnie de crédit immobilier à risque New Century se retrouve ainsi avec une ardoise de 8,5 milliards de dollars. Accredited Home Lenders, dont le cours a chuté de 65 % en une séance sur le Nasdaq, se retrouve également au bord de la faillite en raison du défaut de paiement de ses clients. Une trentaine d'entreprises de subprime, elles-mêmes endettées auprès des grandes banques traditionnelles, sont ainsi touchées. Plus de vingt établissements de crédit ont déjà mis la clé sous la porte. Et pour nombre d'observateurs, le pire est encore à venir. En attendant, les banques américaines, appelées à la prudence, coupent les robinets du crédit alimentant la baisse des prix.

Faut-il redouter un phénomène similaire en France ?

« Aucun élément ne permet d'envisager sérieusement une situation comparable, note Christophe Cremer, président du courtier Meilleurtaux.com. Même si elles financent toujours des ménages modestes ne disposant d'aucun apport personnel, les banques françaises, même les plus souples, prennent un minimum de précautions avant d'octroyer leurs prêts. » En outre, aux Etats-Unis, les établissements subprimes laissent aux emprunteurs le soin de déclarer leurs revenus et d'estimer leur capacité de remboursement. Une récente étude montre ainsi que 90 % des Américains ayant bénéficié des liar loans (prêts menteurs) ont surestimé leurs ressources d'au moins 5 %, et 60 % les ont gonflées de moitié. Ce qui est théoriquement impossible en France, même pour les primo-accédants contraints pour s'offrir un toit de s'endetter sur quarante ou cinquante ans, avec un crédit à un taux forcément variable. Autres éléments rassurant les observateurs du marché français : la grande majorité des prêts y sont conclus à taux fixes, et les crédits révisables les plus distribués disposent d'un « cap », limitant la hausse des mensualités en cas de remontée des taux. Du coup, les défauts de paiement ne concerneraient qu'environ 2,5 % des dossiers. Si la situation américaine ne peut se reproduire à l'identique en France, les inquiétudes peuvent cependant nous atteindre par rebond. « Le ralentissement risque de toucher le niveau de la consommation qu'on sait très soutenu aux Etats-Unis, souligne Geoffroy Bragadir, président du directoire d'Empruntis. Et cet impact pourrait affecter les marchés français. » D'autant que les prix dans l'Hexagone semblent être au plus haut

Ariane Artinian

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