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La Vie immobilière N° 14Paru le vendredi 1 février 2008 à 00h00

Les mystères de la pierre


Faible augmentation du pouvoir d'achat, crise des subprimes, poursuite de la hausse des prix, l'immobilier retrouvera-t-il la raison en 2008 ?

L'Institut d'épargne immobilière et foncière (IEIF) vient de placer son dernier séminaire sous un titre symbolique : « Le temps des turbulences ». L'année qui débute souffre pour le moins d'un certain manque de visibilité. La demande - ou plutôt l'« envie »- immobilière reste forte, notamment chez les plus jeunes, qui s'endettent de plus en plus tôt et sont, semble-t-il, mieux soutenus qu'auparavant par leurs parents. La réduction d'impôt introduite cet été par la loi Tepa (1) tombe au demeurant à point nommé pour compenser en partie la hausse modérée des taux d'intérêt intervenue en 2007.

Il reste que la faible progression du pouvoir d'achat des Français, la réticence des banques à prêter depuis la crise des crédits subprime de l'été 2007 et la poursuite de la hausse, même ralentie, des prix sont de nature à refroidir les ardeurs de certains candidats à l'accession, à commencer par ceux que l'on appelle les primo-accédants. Sont-ils encore solvables ? Or c'est de la réponse à cette question que dépend la future variation des prix.

Les différentes mesures de l'évolution du pouvoir d'achat immobilier sont malheureusement discordantes. Elles indiquent toutes néanmoins une forte dégradation récente. Selon l'Institut national de la consommation, entre 1998 et 2007, le nombre de mètres carrés que pouvait s'acheter un ménage disposant d'un salaire médian (qui divise en deux la population salariée) est passé de 104 à 54, soit une baisse de près de la moitié. Rien qu'en 2007 notre ménage a perdu 6 mètres carrés.

A partir d'une méthode différente et sur une période plus longue, le chercheur Jacques Friggit observe que le pouvoir d'achat immobilier a baissé d'environ un gros tiers depuis une dizaine d'années et qu'il est proche de son niveau de 1990, avant que le marché parisien ne s'effondre... Quant aux agents immobiliers de la Fnaim, dont l'indicateur synthétique de solvabilité de la demande ne subissait que de légères fluctuations depuis son sommet atteint en 1999, leur tout nouvel indice corrigé du pouvoir d'achat est inférieur à celui du dernier trimestre de 1995, lorsque cette série statistique fut mise en place !

Quel que soit le bout par lequel on le prend, le marché immobilier n'est donc plus à la portée de ceux qui s'y aventurent pour la première fois. En bonne logique « libérale », il devrait donc se gripper et les prix baisser. C'est une telle logique qui a poussé le magazine britannique The Economist à publier désormais chaque trimestre un indicateur couvrant une vingtaine de pays, dont la Chine. Passons sur la faible fiabilité des chiffres : The Economist relève que, alors qu'un logement coûtait historiquement quatre ans et demi de revenus, ce prix est passé à six ans et même plus, notamment en Espagne et en Irlande (2). Il y a quatre ans que le magazine annonce une correction. Elle se produit enfin outre-Atlantique pour les raisons que l'on sait. Mais qu'en est-il ailleurs ? Au Royaume-Uni, pays frère, les prix ont diminué de 0,8 % en novembre, soit « la plus forte baisse depuis 1995 ». Et alors ? En Espagne et en Irlande, un certain essoufflement se fait jour, sans qu'on puisse en conclure à un retournement de tendance (qui s'est produit... en Australie, mais qui a été corrigé par la suite).

Les études récentes pariant sur une baisse des prix immobiliers français sont loin d'être sans fondement : côté pouvoir d'achat, nous sommes en zone dangereuse. Reste à savoir si l'histoire se répète. Si oui, le marché immobilier résidentiel est surévalué d'au moins 25 à 30 % et la rivière retrouvera un jour son lit, donnant raison à The Economist. Dans l'hypothèse inverse, l'immobilier est une somme de micromarchés au comportement irrationnel ; la relation à la pierre a changé, la mondialisation ouvre un gigantesque marché potentiel et, à quelques nécessaires corrections près, tout va bien, merci

(1) Loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat.

(2) Ces chiffres sont confirmés par ceux de Jacques Friggit, qui observe que les prix français, en région comme à Paris, sont sortis de leurs limites « naturelles » depuis 2003.


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