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La Vie immobilière N° 15Paru le samedi 1 mars 2008 à 00h00

Les précautions qui s'imposent


Quoi de plus banal que de consentir un prêt à un proche pour lui permettre de réaliser un achat immobilier ? Il est cependant prudent de se prémunir contre d'éventuelles tracasseries fiscales.

Selon qu'un prêt est consenti par des parents à leurs enfants - situation la plus courante - ou inversement par des enfants à leurs parents, les problèmes susceptibles de surgir avec l'administration fiscale sont de nature différente.

Prêts parents-enfants

Les enfants ayant bénéficié d'un prêt de leurs parents sont exposés à deux risques bien distincts. En premier lieu, tout particulièrement en cas d'achat d'un bien immobilier, ils peuvent avoir à justifier vis-à-vis du fisc de l'origine des fonds leur ayant permis de réaliser cette acquisition. Dans la pratique, dès lors que le versement aura été effectué par chèque, une taxation à l'IRPP des sommes concernées en tant que « revenus de source indéterminée » sera évitée.

Le risque que l'administration soit tentée de requalifier le prêt en donation passible des droits de mutation à titre gratuit doit, lui, être pris plus au sérieux. Les enfants bénéficiaires d'un prêt familial en seront d'autant mieux prémunis qu'ils auront satisfait aux obligations légales. En effet, tout contrat de prêt entre particuliers doit faire l'objet d'une déclaration par le débiteur l'année suivant celle de sa conclusion (formulaire no 2062 joint à la déclaration d'ensemble de revenus). Mais deux précautions valent mieux qu'une et, si l'établissement d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé enregistré à la recette des impôts est purement facultatif, il constitue une très sage précaution.

Prêts enfants-parents

Dans le cas moins fréquent où un prêt est consenti dans le sens enfants-parents, l'attention doit être attirée sur un point particulier. Normalement, les emprunts contractés par les parents et non encore remboursés à la date de leur décès sont déductibles de l'actif de leur succession. Or, dans certaines circonstances, l'administration est en droit de remettre en cause cette déductibilité. Explication : ce type de prêt est soumis à des dispositions spéciales. Comme c'est le cas pour les prêts consentis par des tiers, leur existence doit être démontrée. Cette condition n'est cependant pas suffisante. En vertu de l'article 773 du Code des impôts, ils doivent, en outre, avoir donné lieu à l'établissement soit d'un acte authentique (c'est-à-dire notarié), soit d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine (c'est-à-dire enregistré à la recette des impôts). Aussi, dès lors que ce formalisme n'a pas été respecté, les éléments de preuve fournis par les héritiers sont frappés d'irrecevabilité et le fisc peut donc réintégrer d'office les sommes concernées dans l'actif de la succession

Fabrice de Longevialle

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