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La Vie immobilière N° 8Paru le vendredi 1 juin 2007 à 00h00

Les principes de répartition


Dans un immeuble, chaque copropriétaire doit payer des charges pour entretenir les parties communes (hall d'entrée, cage d'escalier, espace vert, cave, etc.), proportionnelles à sa surface d'habitation.

Le tantième, ou millième, est l'unité qui sert à mesurer la quote-part de chaque copropriétaire, donc à répartir les charges d'entretien et les travaux de réparation des parties communes. En général, plus la surface habitable est importante, plus les tantièmes sont nombreux et donc la participation financière élevée. A noter que les tantièmes ne sont pas attribués de la même façon à tous. Ils varient aussi selon la « consistance » des lots (garage, cave, commerce, logement, etc.), mais aussi en fonction de leur destination. « Un trois-pièces occupé à titre d'habitation peut parfois ne pas avoir les mêmes tantièmes qu'un autre occupé dans le cadre de l'exercice d'une profession libérale », indique Thierry Peyret, administrateur de biens à la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier). Sans oublier que cette quote-part permet aussi de voter les décisions proposées en assemblée générale de copropriété.

Il existe deux catégories de tantièmes (article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) : les tantièmes généraux servent d'unité de mesure pour régler les services collectifs de l'immeuble, comme les impôts fonciers et l'assurance de l'immeuble, les frais d'assemblée générale, de syndic et d'architecte, etc. Les tantièmes particuliers sont, quant à eux, propres à l'installation et au fonctionnement d'équipements spécifiques comme l'ascenseur (voir encadré), l'accès à la porte de garage, la climatisation, etc. Ils sont répartis selon l'utilisation de chacun. Celui qui ne dispose pas de parking n'aura donc pas à payer pour le dépannage de la porte automatique d'accès au sous-sol.

Règles presque immuables

Définie par un géomètre expert, rédigée et validée juridiquement par un notaire, la répartition des quotes-parts figure dans le règlement de copropriété de l'immeuble. « Une fois publiées au bureau des hypothèques, ces règles de fonctionnement sont immuables », précise Sylvain Jutteau, directeur de l'administration de biens chez Century 21 France. L'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit toutefois une exception : un copropriétaire peut entamer un recours judiciaire auprès du tribunal de grande instance afin de modifier les tantièmes. Il doit être déposé dans les cinq ans suivant la promulgation du règlement de copropriété. Ce scénario n'est donc envisageable que pour les immeubles neufs et ceux vendus à la découpe et dont la mise en copropriété est récente. « Le géomètre expert ayant procédé à la création et à la répartition de tantièmes des lots d'une copropriété est tenu depuis 2005 d'indiquer son mode de calcul dans le règlement de copropriété », ajoute Sylvain Jutteau.

Rachat de parties communes

Agrandir un logement passe parfois par le rachat de parties communes (bout de palier, combles...). Ce type de transaction nécessite l'accord de la copropriété (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) réunie en assemblée générale et entraîne un nouveau calcul de l'ensemble des quotes-parts. La raison ? Un nouveau lot de copropriété est créé. Cette nouvelle clef de répartition implique aussi la modification par un notaire des pages du règlement officiel de la copropriété et la publication de cette nouvelle version au bureau des hypothèques. « Supportés par le copropriétaire acquéreur, ces frais se chiffrent entre 2 000 et 3 000 euros », estime Jean-Luc Lieutaud, administrateur de biens à Marseille.

En revanche, l'achat d'un logement contigu à son appartement ne provoque aucun changement dans le calcul des quotes-parts puisqu'il s'agit d'une partie privative déjà existante. Au lieu de disposer d'un lot de copropriété, vous en aurez désormais deux. Vos deux quotes-parts s'additionneront pour le paiement des charges et pour les votes

Laurence Boccara

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