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La Vie immobilière N° 18Paru le dimanche 1 juin 2008 à 00h00

Les prix s'ajustent doucement à la baisse


La grippe immobilière touche l'ensemble de la chaîne du logement. Mais affecte en premier lieu le marché du neuf.

Là où certains continuent de manier la langue de bois, Christian Rolloy n'y va pas par quatre chemins. « La diminution du nombre de ventes enregistré au second semestre 2007 conforte l'idée qu'un cycle immobilier, particulièrement long mais classique, vient de prendre fin. Nous sommes dans une phase de baisse », observe le PDG de Promogim. Ses pronostics ? Après un pic de 127 206 transactions en 2007 (record absolu depuis 1980 !), les ventes réalisées par les promoteurs devraient reculer de 10 à 15 % cette année. Le décrochage a d'ailleurs commencé l'an dernier : 57 703 ventes ont été conclues au cours du second semestre, contre 69 503 au premier, soit une baisse de 17 %.

Ce recul se traduit naturellement par un allongement des délais de transaction. Selon la dernière étude publiée par HSBC, les promoteurs mettent aujourd'hui 5,1 mois pour écouler les produits achevés ou en cours de construction. Il faut remonter à 1999 pour retrouver une durée aussi longue. De fait, le stock de logements invendus gonfle. Au quatrième trimestre 2007, il a atteint 102 577 unités après 94 499 au troisième trimestre, soit son plus haut historique. Quant au durcissement des conditions de crédit, il induit une forte progression des désistements : 25 % des dossiers de réservation, soit un sur quatre, contre 15 % au premier trimestre 2007. Autre facteur de préoccupation, le recul des investisseurs : ils ne représentent plus que 48 % du marché, contre 53 % en 2006.

Faut-il pour autant tabler sur une baisse des prix généralisée ? « Pas cette année, répond Christian Rolloy. Entre l'augmentation du prix des matières premières, la pression des fonciers et les surcoûts dus aux nouvelles normes techniques et environnementales, les logements sont de plus en plus chers à produire. » Pour Mathilde Lemoine, directrice des études chez HSBC, les jeux sont déjà faits : « Le déficit de logements, 445 715 mètres carrés, ne suffira pas à limiter la baisse, estime-t-elle. D'autant que le chômage devrait remonter. Et les niveaux actuels de stocks inciter les acquéreurs à reporter leurs achats afin de bénéficier de meilleurs prix. » De fait, elle anticipe une réduction des prix de 4 % pour cette année et de 6 % en 2009.

Le recul serait moins marqué dans l'ancien : - 3 % environ en 2008, selon HSBC et le Bipe. De son côté, Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole, envisage une correction des prix de l'ordre de 5 %, tandis que le cabinet Xerfi se montre beaucoup plus pessimiste, avec une chute de 17 % du marché en valeur d'ici à 2010, dont 6 % cette année. Ce qui est sûr, c'est que les propriétaires font de la résistance à la baisse et s'accrochent à leurs prétentions. Les prix de l'ancien ont ainsi grimpé de 0,4 % en avril, selon le baromètre mensuel de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). « Le marché ne semble pas amorcer de repli brutal, et cela en dépit d'un rythme trimestriel d'évolution des prix en recul de 1 % qui pourrait se confirmer dans les prochains mois », indique toutefois la Fnaim. Invitant à considérer son chiffre mensuel comme un trompe-l'oeil à manier avec des pincettes...

Ariane Artinian

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