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La Vie immobilière N° 5Paru le jeudi 1 mars 2007 à 00h00

Les règles du congé pour vendre


La revente d'un logement constitue l'un des motifs pour lesquels un propriétaire peut donner congé à son locataire au terme du bail. Un formalisme assez lourd doit cependant être respecté.

Quel que soit le motif sur lequel il repose (motif légitime et sérieux, reprise pour habiter ou pour vendre), un congé doit soit être notifié au locataire dans un délai de six mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée avec accusé de réception, soit lui être signifié dans le même délai par acte d'huissier. Mais, ces règles communes à tous les congés mises à part, le congé pour revendre doit respecter un formalisme spécifique destiné à permettre au locataire d'exercer le droit de préemption que lui accorde la loi.

A cette fin, outre « le prix et les conditions de la vente projetée », ainsi que la reproduction de dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit contenir une description succincte du bien, sans omettre aucun élément. Ainsi, à plusieurs reprises, des congés ne faisant pas mention d'une annexe du logement, comme la cave, ont été invalidés par les tribunaux. En revanche, aux termes des dispositions d'une loi du 13 décembre 1990, le congé pour revendre n'a pas à mentionner la superficie du logement (loi Carrez).

Muni de ces informations, le locataire a deux mois pour prendre un parti. Un défaut de réponse de sa part dans ce délai vaut renonciation à acquérir le bien. Dans le cas où, au contraire, il répond positivement à l'offre, il dispose d'un délai supplémentaire de deux mois pour signer un acte de vente devant notaire (délai prolongé de deux mois si le locataire spécifie dans son acceptation qu'il souhaite recourir à un emprunt). Il y a lieu de préciser que, dans le cas où le locataire n'a pas manifesté son intention d'acquérir le bien et que celui-ci est appelé à être revendu à des conditions plus avantageuses à un tiers, la loi fait obligation au propriétaire ou au notaire d'adresser au locataire une « offre rectificative » lui ouvrant un nouveau délai de deux ou quatre mois pour concrétiser l'opération.

Défaut de vente

Le locataire n'ayant pas donné suite à la proposition, que se passe-t-il si, finalement, le bien n'est pas revendu à un tiers ? Une telle situation n'est sanctionnée (annulation du congé si le locataire s'est maintenu dans les lieux et octroi de dommages-intérêts dans le cas contraire) que si elle est révélatrice d'une volonté de fraude de la part du propriétaire. Une telle volonté de détournement du congé pour revendre pourrait résulter, par exemple, de la demande d'un prix manifestement excessif, de l'absence de toute démarche pour trouver un acquéreur ou encore d'une relocation rapide moyennant un loyer très supérieur à celui pratiqué avec le locataire évincé

Fabrice de Longevialle

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