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La Vie immobilière N° 15Paru le samedi 1 mars 2008 à 00h00

Les SCPI maintiennent le cap


Malgré la crise financière internationale et les fluctuations du marché du logement, les sociétés civiles de placement immobilier devraient garder un bon niveau de performance.

Les sociétés civiles de placement immobilier, dont l'activité est liée à la bonne santé du marché immobilier d'entreprise, ne devraient pas être trop affectées par la crise bancaire actuelle ou par les fluctuations du marché du logement. Certes, ce type d'investissement a déjà connu une crise due à un manque de liquidité dans les années 1990 (voir encadré), mais la situation actuelle est bien différente. « Il est certain que, si crise il y a, elle ne sera pas similaire à celle des années 1990 », affirme Daniel While, de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). En effet, la vocation de la plupart des SCPI est de produire un rendement stable d'une année sur l'autre. Or cela dépend de deux facteurs, « le niveau des loyers et le prix de l'immobilier d'entreprise », rappelle Daniel While.

Or, l'immobilier d'entreprise français tient plutôt la forme. « C'est le plus dynamique et le plus rentable d'Europe, précise Christophe Geoffroy, de Haussmann Patrimoine. Il n'est pas soumis à la spéculation, la demande, y compris étrangère et notamment allemande, est forte et les stocks ne sont pas trop importants. » Par ailleurs, le taux de remplissage des immeubles est élevé - au-dessus de 85 % en moyenne - et les locataires changent régulièrement, ce qui entretient la tendance à la hausse des loyers. Les investissements se sont montés en 2007 à 30 milliards d'euros ; en 2006, ils étaient de 25,7 milliards, et, en 2005, de 17,1 milliards (source IEIF). Cependant, la crise bancaire actuelle pourrait bien freiner cette dynamique, au moins temporairement.

« Si le monde de la finance connaît de profondes difficultés, le marché immobilier, notamment le marché locatif, sera affecté, même si les sociétés financières sont loin d'être les principales utilisatrices sur le marché des bureaux français », reconnaît Jean-Marc Coly, directeur général d'UFG REM. En fait, les produits qui utilisent le crédit pour créer un effet de levier voient leurs performances baisser en raison du durcissement des conditions de prêt. « La question est de savoir si la fiscalité immobilière, avec la déductibilité des intérêts d'emprunt, sera suffisante pour compenser ces pertes », souligne Daniel While.

Effets positifs

Pour les produits qui ne faisaient pas appel à l'emprunt, les conséquences de la crise pourraient être bénéfiques. « On devrait assister à un réajustement des prix sur le marché, ce qui est plutôt positif, estime Jean-Christophe Ginet, directeur du pôle immobilier de SGAM AI. Cela permettra de retrouver une hiérarchie normale entre les biens. » Autrement dit, un entrepôt à Toulouse ne sera pas un investissement aussi intéressant que son équivalent à Paris. La différence s'était estompée ces dernières années. « On en revient aux fondamentaux du produit, commente Jean-Pierre Rondeau, PDG de Mégara Finance. La composition du patrimoine de la SCPI va être d'une importance cruciale pour son avenir. » La clé du succès repose sur des investissements bien diversifiés.

Par ailleurs, « les loyers, en phase de redressement, devraient continuer à progresser doucement, tandis que les prix de certains actifs vont se réajuster, estime Jean-Marc Coly. Ce qui aura pour effet mathématique d'améliorer les rendements apparents. » En revanche, les revalorisations de parts vont nettement marquer le pas par rapport aux années précédentes, ce qui pèsera sur la performance globale. « Mais les résultats comptables devraient être meilleurs que l'année dernière, continue Jean-Marc Coly, ce qui conduirait à une augmentation des revenus distribués. » L'attrait des SCPI, au lieu d'être diminué, pourrait donc bien se trouver renforcé par la crise. En tout cas, pour l'instant, l'ambiance est sereine chez tous les acteurs, du gérant au porteur de parts. « Aucun client inquiet ne s'est manifesté, confirme Christophe Geoffroy. Il faut dire que nous ne distribuons pas de produits avec effet levier. » Et les investisseurs sont toujours présents. La collecte des SCPI pour 2007 est de 1,2 milliard d'euros, au même niveau que les années précédentes : en 2006 elle s'élevait à 1,3 milliard d'euros et, en 2005, à 1,1 milliard d'euros

Jean-Marie Benoist

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