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La Vie immobilière N° 10Paru le samedi 1 septembre 2007 à 00h00

Les SCPI s'adaptent


L'automne devrait marquer le démarrage des organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Certaines sociétés civiles de placement immobilier opèrent déjà leur mutation.

Elles ne sont qu'une poignée à l'afficher, mais les SCPI, sociétés de détention indirecte de biens immobiliers qui ont choisi de se transformer début octobre en OPCI, jugés plus souples et inspirés du modèle des sicav et des fonds communs de placement, sont déjà très actives. « Dans la plupart des cas, il s'agit de SCPI créées ces derniers mois justement en vue de ce changement. Elles ont calqué la répartition de leur patrimoine ainsi que leur mode de fonctionnement sur ceux de ces nouveaux véhicules », explique Daniel While, de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière.

L'enjeu pour ces produits destinés aux particuliers est d'arriver sur le marché avec un patrimoine immobilier existant plutôt que de démarrer la politique de collecte et d'achat des futurs OPCI début octobre, après agrément de l'Autorité des marchés financiers (AMF). C'est le cas d'AGF Pierre Valor, née en octobre 2006. « Notre SCPI possède aujourd'hui 30 millions d'euros de capitalisation et compte atteindre 50 millions fin 2007. Ce chiffre aurait été plus difficilement atteignable si nous avions attendu l'automne pour commencer à collecter », souligne Alain Boyer-Chammard, directeur général adjoint du groupe Immovalor Gestion, filiale d'AGF. Analyse identique à la Société générale, qui a lancé SGAM AI Pierre Entreprise en juin 2007 dans la même optique : « Nous souhaitions créer un produit opérationnel dès le premier semestre 2007. Nous en avions assez d'attendre », indique Jean-Christophe Ginet, directeur du pôle immobilier de Société Générale Asset Management. Le lancement des OPCI, originellement prévu début 2007, a connu quelques contretemps liés notamment au vote d'amendements rendant possible la coexistence des deux supports d'investissement.

Les SCPI qui se transforment devraient prendre la forme de fonds de placement immobilier (FPI), inspirés des fonds communs de placement, dont la fiscalité est proche des actuelles SCPI. Les revenus et les plus-values des FPI sont dans ce cas imposés sur les revenus fonciers, alors qu'avec l'autre modèle, celui des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV), plus proche des actuelles sicav, la taxation concerne les revenus mobiliers.

Pour les SCPI plus anciennes, la donne est différente. « Le changement de statut est un thème délicat à aborder avec les associés dont l'accord est impératif. Or ce sujet ne fait pas l'unanimité », estime Daniel While. « Il faut d'abord s'accorder sur le principe, puis sur les modalités ; cela prend du temps. Créer une OPCI de toutes pièces est sans doute plus aisé », ajoute Patrick de Lataillade, directeur général adjoint de Crédit Agricole AM, qui envisage de basculer certains produits vers ce nouveau modèle sans pouvoir encore avancer de calendrier.

Dans cette course, quelques sociétés iront probablement plus vite que d'autres. Ainsi le groupe Paref pour son titre Interpierre. Cette SCPI créée en 1991 a opéré une refonte complète de son patrimoine en 2005 en se calquant dès lors sur le modèle des OPCI à venir. « Notre SCPI redémarre. Nous avons réorienté nos investissements vers l'immobilier d'entreprise hexagonal très récemment. Comme ce titre est de petite taille et que nos associés ne sont pas opposés à sa modification, nous devrions trancher positivement au quatrième trimestre 2007 », indique Alain Peyrollaz, directeur général adjoint de Sopargem, filiale du groupe Paref. A quelques exceptions près, la plupart des sociétés ayant obtenu l'aval de l'AMF en juillet pour gérer ces produits semblent dans un premier temps s'orienter vers des créations pures et simples, mais leur détail ne sera probablement dévoilé qu'à la rentrée. En attendant, les SCPI dont la transformation est déjà prévue auront peut-être déjà une longueur d'avance

Jorge Carasso

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