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La Vie immobilière N° 8Paru le vendredi 1 juin 2007 à 00h00

Les solutions pour financer vos travaux


Des prêts à taux réduits aux bonus fiscaux, une palette de dispositifs permet de rénover votre habitat à moindre coût. Les meilleures stratégies pour alléger la note en fonction de votre profil.

Lorsque ses amis lui vantent les mérites du Pass-Travaux, Céline S. reste sceptique. « Je gagne correctement ma vie, je ne pensais pas pouvoir bénéficier d'une quelconque aide pour refaire mon appartement », confie-t-elle. Erreur. « A ma grande surprise, j'ai pu emprunter rapidement 8 000 euros à des conditions imbattables, à 1,5 % », s'étonne encore cette chef de produit marketing dans un groupe agroalimentaire. De son côté, Jean-Claude F., instituteur, se félicite : « En m'équipant d'une chaudière à condensation, j'ai pu obtenir très facilement un prêt bonifié Dolce Vita Gaz de France ; je vais diminuer ma facture d'énergie de 30 % et déduire de mes impôts la moitié des dépenses engagées. »

Qu'il s'agisse de réaliser de menus travaux de décoration et d'entretien dans votre logement ou d'entreprendre de gros chantiers pour valoriser votre patrimoine, le bon réflexe n'est surtout pas de foncer chez votre banquier. « Seuls les acquéreurs d'un logement à rénover ont intérêt à minorer leur apport personnel et à gonfler le montant du prêt immobilier pour financer les travaux », rappelle Ari Bitton, directeur d'AB Courtage. Il existe en effet une batterie de solutions mieux adaptées et moins onéreuses. Notre dossier vous présente les plus intéressantes en fonction de votre projet. Pour alléger la note, commencez par faire le tour des prêts aidés à taux préférentiels (lire page 18). Le cas échéant, complétez avec un prêt à la consommation. Son taux est plus élevé que celui d'un prêt travaux immobilier, mais vous n'avez aucune justification à fournir et vous économiserez les frais de garantie (1,25 % du capital) et l'assurance décès (0,25 % l'an). N'oubliez pas non plus de traquer les incitations fiscales, particulièrement généreuses pour travaux en matière d'économies d'énergie (lire page 22). Il serait d'autant plus dommage de vous en priver que ceux réalisés par des professionnels bénéficient jusqu'à la fin de 2010 de la TVA à taux réduit de 5,5 % au lieu de 19,6 %. Avant de fixer votre choix sur l'un d'entre eux, mieux vaut toutefois faire réaliser plusieurs devis. Vous pouvez par exemple vous connecter sur www.quotatis.com et obtenir cinq devis gratuits en trois jours. Vous n'avez aucune idée du coût des travaux ? Comptez de 300 à 500 euros le mètre carré pour un simple rafraîchissement, de 800 à 1 000 euros pour une rénovation conséquente et bien plus pour des interventions très sophistiquées

Empruntez au moindre coût les meilleures pistes selon votre budget

Avant de recourir à un crédit classique, faites le tour des dispositifs permettant de financer vos projets à des conditions très avantageuses.

Si vous avez besoin de moins de 8 000 euros

Salariés, pensez au Pass-Travaux

Résidence principale, propriétaire, locataire. Contacter via Internet les organismes collecteurs du 1 % logement devrait être le premier réflexe de tout salarié prévoyant des travaux. Ils distribuent en effet le Pass-Travaux, un crédit imbattable à 1,5 % (hors assurance facultative) permettant de financer tout ou partie des travaux d'entretien, d'aménagement ou d'amélioration du logement principal réalisés par un professionnel. Le montant maximal du prêt est de 8 000 euros remboursables sur un à dix ans. Il grimpe toutefois à 9 600 euros pour les personnes dont les revenus sont inférieurs à 60 % des plafonds de ressources du prêt à taux zéro (lire p. 19).

Le Pass-Travaux permet de financer la plupart des travaux : revêtement des murs et des sols, changement de fenêtres ou création d'une cuisine, mise aux normes (électricité, chauffage, plomberie...), économies d'énergie, isolation acoustique, travaux de copropriété, création de nouvelles surfaces habitables, adaptation du logement aux personnes handicapées... Pour bénéficier du dispositif, les travaux doivent toutefois être réalisés dans le logement ou les parties communes. Mais ils peuvent aussi concerner la création ou l'agrandissement d'un balcon et la création d'une loggia (mais pas sa fermeture). L'installation d'une cheminée peut être prise en compte si elle constitue le seul moyen de chauffage de la pièce. Autre subtilité : l'aménagement d'une véranda est autorisé pour un propriétaire... mais pas pour un locataire.

Dans tous les cas, le versement des fonds se fait à l'ordre de l'emprunteur ou du prestataire de service, sur présentation des factures originales des entreprises ayant réalisé les travaux émises depuis moins de trois mois. Si vous achetez vous-même les matériaux, la facture est prise en compte dans la limite du tiers du coût total de l'opération (achat des matériaux + pose par l'entreprise).

A savoir : Les retraités peuvent demander un Pass-Travaux dans un délai de cinq ans au maximum après leur départ de l'entreprise.

Le Pass-Travaux peut également être accordé aux copropriétaires occupants et aux bailleurs personnes physiques pour financer la réhabilitation de copropriétés dégradées dans le cadre d'opérations spécifiques. Dans ce cas, le montant maximal est de 18 000 euros.

Puisez dans votre CEL

Résidence principale ou secondaire, propriétaire, locataire. Plus souple que le Plan d'épargne logement, le Compte épargne logement est avant tout adapté au financement des travaux. Pour en bénéficier, vous devrez disposer au bout de 18 mois d'épargne de droits acquis au moins égaux à 22,50 euros pour les aménagements destinés à économiser l'énergie, et à 37 euros pour le financement des travaux, hormis ceux d'entretien (peinture, papier peint, moquette). Plus vous remboursez vite, plus la somme prêtée sera importante.

Sollicitez votre caisse d'allocations familiales

Résidence principale, propriétaire, locataire. Si vous percevez des prestations familiales, votre caisse peut, sur présentation des devis, vous accorder un prêt à l'amélioration de l'habitat (PAH) pour des travaux de réparation, d'assainissement, d'amélioration (chauffage, sanitaire), d'agrandissement et d'isolation thermique. Cette aide, d'un maximum de 1 067,14 euros, est remboursable sur 36 mois au taux de 1 %.

Optez pour la Dolce Vita avec GDF

Résidence principale ou secondaire, propriétaire, locataire. Vous souhaitez installer un équipement respectueux de l'environnement dans votre nouvelle maison ? Profitez des prêts bonifiés Dolce Vita proposés par Gaz de France via la banque Solfea. Si vous faites construire une maison individuelle et que vous êtes signataire du permis de construire, vous aurez le choix entre les formules « standard », comprenant une chaudière à gaz à haut rendement ou à basse température, et « développement durable », avec une chaudière à condensation (avec ou sans chauffage solaire) ou un système solaire combiné. Les taux varient de 0,15 à 2,65 % sur une durée de 62 à 98 mois. Comptez par exemple des mensualités de 75 euros pour un prêt de 5 000 euros à 2,25 % sur 72 mois. Montant financé : jusqu'à 10 000 euros pouvant compléter votre apport personnel. Dans un logement existant, en cas d'installation ou d'amélioration d'un équipement au gaz et/ou d'isolation thermique, vous pourrez emprunter de 1 500 à 10 000 euros à des taux compris entre 0,79 et 3,99 % sur une durée de 17 à 55 mois.

Rénovez avec le prêt Vivrélec EDF

Résidence principale ou secondaire, propriétaire, locataire, uniquement pour l'ancien. Si vous faites réaliser vos travaux électriques et d'isolation par des professionnels conventionnés Vivrélec, Electricité de France peut vous accorder un crédit de 1 500 à 8 000 euros sur une période de 1 à 6 années. Les taux varient selon la durée : 3,49 % jusqu'à 24 mois ; 3,95 % sur 36 à 48 mois et 5,2 % sur 72 mois. Les travaux pris en compte ? Ceux concernant le chauffage électrique, la production d'eau chaude, la climatisation, l'isolation, le changement de fenêtres, la gestion d'énergie, l'aération ou l'installation électrique associée à des travaux de chauffage électrique. A l'issue des travaux, au moins 50 % des besoins de chauffage doivent être assurés par une solution électrique.

Si vous avez besoin de plus de 8 000 euros

Simplifiez-vous la vie avec un prêt à la consommation

Résidence principale ou secondaire, propriétaire, locataire. Le gros avantage des prêts à la consommation, c'est leur souplesse. D'un montant maximal de 21 500 euros sur une durée qui oscille généralement entre 1 et 7 ans, ils s'obtiennent très facilement et sans avoir à justifier des dépenses engagées. Les fonds peuvent être sur votre compte au bout de sept jours (délai de réflexion de la loi Scrivener). Son coût : de 3,9 à 5,9 % en moyenne, hors assurance décès-invalidité facultative. Pour en savoir plus, contactez votre banque ou un courtier en crédit.

Innovez avec un prêt économies d'énergie

Résidence principale ou secondaire, propriétaire, locataire. Vous aider à financer plus à moindre coût des travaux d'économies d'énergie dans le cadre notamment du diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire à partir du 1er juillet, tel est le credo des nouveaux prêts économies d'énergie. Avec Energibio, le crédit à taux fixe de la BNP, il est possible d'emprunter jusqu'à 21 500 euros sur une durée de 4 à 108 mois à 3,95 %. Avec Foncier évolution énergie, un prêt à taux variable (3,95 % indexé sur l'Euribor 12 mois) sans limitation de montant, le Crédit foncier développe une approche originale : les économies dues aux travaux sont réintégrées dans la capacité de remboursement. Pour un financement prévu sur 10 ans, 50 euros d'économies par mois sur la facture d'électricité permettront soit d'emprunter 3 500 euros de plus que le montant prévu, soit de rembourser en 8 ans au lieu de 10.

Bétonnez votre prêt travaux

Résidence principale ou secondaire, propriétaire. Plutôt contraignant, le prêt travaux n'est accordé que sur présentation des devis et, dans certains cas, des factures. Les formalités d'obtention peuvent traîner en longueur : comptez 3 semaines pour que l'offre soit acceptée, dont 11 jours de réflexion. Ce prêt implique par ailleurs une garantie et des frais de dossier importants qui alourdiront d'autant les mensualités que la somme empruntée sera faible. Pour en savoir plus, contactez votre banque ou un courtier

Profitez des subventions et des incitations fiscales

Les travaux d'amélioration et d'entretien de votre logement ouvrent droit à des avantages fiscaux. Gros plan sur les principaux dispositifs.

Si vous dépensez moins de 8 000 euros

Réduction d'impôt pour petits travaux de bricolage

Résidence principale ou secondaire, propriétaire, locataire. En faisant effectuer vos menus travaux par un salarié à domicile, vous pourrez déduire de vos impôts 50 % des sommes versées (salaires et charges), dans la limite de 500 euros par an et par foyer fiscal, soit une réduction maximale de 250 euros par an. Attention, ne sont concernées que les prestations occasionnelles de petit bricolage (deux heures au maximum par prestation), dites « hommes toutes mains », ne demandant pas de qualification particulière (monter un meuble, changer une ampoule, fixer un cadre...). Pour les travaux de jardinage, les dépenses sont plafonnées à 1 500 euros (soit 750 euros de réduction maximale).

Crédit d'impôt en faveur de l'aide aux personnes âgées ou handicapées

Résidence principale, propriétaire, locataire. Les dépenses d'installation ou de remplacement d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées (main courante, barre de maintien, système de commande, baignoire à porte, siège de douche, évier et lavabo réglables en hauteur...) donnent droit à un crédit d'impôt de 25 % des dépenses. Les travaux de protection contre les risques technologiques et les dépenses d'acquisition d'un ascenseur électrique dans un immeuble collectif ouvrent par ailleurs droit à un crédit d'impôt de 15 %. Dans tous les cas, les plafonds de dépenses sont de 5 000 euros pour une personne seule (10 000 pour un couple). Elles peuvent être majorées de 400 euros pour le premier enfant, de 500 pour le deuxième et de 600 par enfant à partir du troisième.

Le crédit d'impôt développement durable

Résidence principale, propriétaire, locataire. Le fisc encourage les contribuables à rendre leurs logements plus performants en utilisant notamment les énergies renouvelables. Vous pouvez ainsi bénéficier d'un crédit d'impôt pour l'achat de matériaux d'isolation thermique ou d'un système de régulation et de programmation de chauffage. Son montant est de 25 % des dépenses TTC (subventions déduites, hors main-d'oeuvre) facturées et payées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009. Il peut atteindre 40 % si ces équipements sont installés dans un logement achevé avant le 1er janvier 1977 et que leur installation est réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de son acquisition. Selon les cas (lire encadré ci-dessus), un changement de chaudière peut ouvrir un crédit d'impôt de 15 à 40 %. Il peut même grimper à 50 % si vous choisissez le bois ou la biomasse comme source principale de chauffage, si vous équipez votre logement d'un chauffe-eau solaire ou si vous choisissez une pompe à chaleur. Attention, cette mesure concerne uniquement les propriétaires. Dans tous les cas, les travaux doivent être réalisés par l'entreprise qui fournit les matériaux ou qui est chargée de l'installation. Pour bénéficier de ce crédit d'impôt, vous devrez joindre à votre déclaration d'impôt la facture de l'entreprise qui doit faire clairement ressortir la part « fourniture des matériels, TVA comprise ». Pour un même contribuable et une même habitation, le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt ne peut excéder, pour la période du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009, 8 000 euros pour une personne seule (16 000 euros pour un couple) avec une majoration de 400 euros par enfant à charge. Ce qui correspond à un crédit d'impôt maximal de 6 400 euros pour un couple.

Subventions Anah

Résidence principale, propriétaire , bailleur. En faisant effectuer par une entreprise des travaux favorisant le développement durable, l'adaptation du logement aux personnes handicapées, l'amélioration de l'habitat en matière de sécurité, de salubrité ou d'équipement des logements, vous pourrez solliciter une subvention, sous condition de ressources, auprès de l'Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat). Le logement doit avoir plus de quinze ans. Après travaux, vous devrez l'occuper ou le mettre en location pendant au moins neuf ans comme résidence principale. Le montant de la subvention varie de 20 à 35 % du montant des travaux pour les propriétaires occupants, et de 15 à 70 % pour les bailleurs. Les travaux ne peuvent débuter qu'après l'accord de l'Anah.

Si vous dépensez plus de 8 000 euros

Déficits fonciers

Bailleur. Vous disposez de biens anciens que vous mettez en location ? N'hésitez pas à vous lancer dans des travaux de rénovation. Vous pourrez déduire de vos revenus fonciers les dépenses engagées ; et si le solde est négatif, vous imputerez ce dernier sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros. Avec à la clé une économie immédiate de 4 280 euros si vous êtes imposé à 40 %. Le solde du déficit est reportable pendant dix ans, et le bien doit être loué au moins trois ans. Sachez que la quasi-totalité des travaux effectués est déductible des loyers, à l'exception de ceux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Si vous faites appel à une entreprise, vous pouvez déduire de votre revenu brut foncier le coût TTC du montant des travaux. Si vous recourez à une personne salariée, vous devrez fournir à l'administration le bordereau de paiement des charges sociales et les factures des matériaux utilisés. Attention, cette déduction n'est pas possible si vous avez opté pour le régime du microfoncier.

Robien recentré et Borloo dans l'ancien

Bailleur. Contrairement aux idées reçues, les dispositifs Robien et Borloo ne concernent pas uniquement le neuf. Ils permettent aussi d'investir dans de l'ancien pour louer à loyers maîtrisés tout en réduisant ses impôts. Grâce au Robien recentré ancien à réhabiliter, vous économisez 3 000 euros d'impôt si vous achetez un logement qui ne satisfait pas aux normes de décence (décret no 2002-120 du 30 janvier 2002) dans lequel vous réaliserez des travaux de réhabilitation donnant au logement des performances voisines du neuf (décret paru au JO no 295 du 21 décembre 2003). Avec le Borloo ancien, l'économie peut atteindre 4 000 euros. Ce régime concerne uniquement les logements « décents » faisant l'objet d'une convention de l'Anah. En cas de travaux, vous pouvez bénéficier d'une subvention de 50 % (voire 70 %) du montant des travaux de mise aux normes.

Malraux et monuments historiques

Bailleur. Vous êtes un gros contribuable percevant des revenus fonciers ? Vous pouvez participer à la rénovation du patrimoine en déduisant l'intégralité des travaux. En achetant un logement ancien en secteur sauvegardé en vue de le restaurer puis de le louer dans le cadre de la loi Malraux, vous pourrez déduire la totalité des travaux de rénovation de votre revenu global l'année d'acquisition du foncier. Idem pour l'acquisition d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire

Ariane Artinian

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