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La Vie immobilière N° 14Paru le vendredi 1 février 2008 à 00h00

Les stations où investir


Acheter à la montagne permet d'allier plaisir et rentabilité. Il est même possible de bénéficier de réductions d'impôt. Nos conseils pour ne pas voir son investissement fondre comme neige au soleil.

C'est la nouvelle tendance : on ne vient plus dans les stations uniquement pour skier. « De plus en plus de nos clients veulent profiter du paysage et du grand air, sourit Peter Borggaard, de la Compagnie de gestion. Ils font des ballades en raquettes, de la randonnée, du VTT ou encore du shopping... » Et les stations s'adaptent en jouant la carte de la forme. Partout les prix de l'immobilier à la montagne se stabilisent. Les acquéreurs ont à nouveau du choix, notamment dans les stations dont la réputation n'est plus à faire. Ailleurs, des réajustements à la baisse sont régulièrement constatés. « Il faut profiter de cette accalmie », estime Sabine Rahali, de l'agence Belle Vacances à Saint-Lary-Soulan (Hautes-Pyrénées).

Pour vous aider à faire le bon choix, nous vous présentons une sélection des meilleures pistes d'investissement. Vous êtes un inconditionnel du ski et avez de gros moyens ? Cap sur les stations de haute altitude à partir de 5 000 euros du mètre carré. Vous recherchez avant tout une résidence secondaire où vous retrouver en famille ? Affaires à saisir dans des stations sans prétention à partir de 2 100 euros. Il n'y a pas que la glisse pour vous dans la vie ? Surveillez les opportunités dans les petites stations qui montent, à partir de 1 700 euros. Pour alléger le coût de l'investissement, ne négligez pas les résidences de tourisme qui vous permettent de récupérer la TVA. De même, vous bénéficierez d'un coup de pouce fiscal si vous choisissez un produit situé en zone de revitalisation rurale (ZRR).

Dans tous les cas, se lancer dans un investissement à la montagne nécessite un minimum de prudence. Pour éviter les dérapages, éliminez d'abord les petites surfaces et autres studios cabines construits dans les années 1970-1980, en désamour, et dont les prix sont sur la pente descendante. Si vous avez les moyens, préférez un deux ou trois-pièces. Si vous craquez pour un bien de plus de dix ans, ne lésinez pas sur la rénovation. Cela vous permettra d'alléger les charges et, le cas échéant, de louer votre bien plus facilement

méthode

Dans chaque catégorie, nous avons attribué une note aux stations, de 1 à 3 flocons, afin de déterminer les opportunités d'investissement.

* A condition d'être sélectif

** A surveiller de près

*** Valeur sûre

Chaque station a été évaluée en fonction de trois critères :

les prix au mètre carré dans l'ancien et le cas échéant dans le neuf ; la situation de la station, critère prenant en compte à la fois l'altitude du village et la taille du domaine skiable (nombre de kilomètres de pistes) ; la rentabilité locative, qui tient du compte du prix d'achat et des loyers escomptés.

Les stars de la neige

Les gros budgets fondus de ski peuvent profiter du ralentissement du prix des appartements dans les stations refuges des Alpes.

Courchevel dans l'ancien

** Des prix qui culminent

Prix de l'ancien 5 500 à 15 000 e/m2

Prix du neuf 12 000 à 20 000 e/m2

Domaine skiable Les Trois Vallées, 600 km

Activités Ski, luge, randonnée, golf,

équitation, rafting, paint ball...

Après avoir pulvérisé des records, les prix se stabilisent doucement dans cette station savoyarde des plus huppées. « Nous observons incontestablement une baisse de la demande en ce qui concerne les résidences des années 1970 et 1980 », note Didier Devillers, de l'agence DMD. Les prix du mètre carré, jusqu'à 9 000 euros sur Courchevel 1 300 (Le Praz), 1 550 et 1 650, plafonnent aujourd'hui couramment à 7 000 euros. Seuls les biens impeccables, en étage élevé et avec vue, dans des résidences bien placées (Le Dos du Midi et l'Adret à 1550, Les Cimes blanches à 1650), trouvent encore preneur à 8 000 euros et plus. A Courchevel 1 850, secteur ultra-huppé, l'ancien maintient toutefois sa cote entre 11 000 et 12 000 euros. Dans l'ancien rénové ou le neuf, les appartements de très haut de gamme (telle la promotion MGM) s'y monnaient de 17 000 à 20 000 euros le mètre carré. A Courchevel 1 650, les appartements du programme Chalet de la Saulire (DPMG), à l'architecture contemporaine, sont commercialisés sur la base de 12 000 euros. Quant aux chalets, ils atteignent des sommets : 17 000 euros en moyenne à Courchevel 1 300, 1 550 et 1 650, et jusqu'à 40 000 euros le mètre carré pour les produits de luxe situés à 1 850.

Notre conseil A qualité égale, les prix sont identiques au Praz, à 1 550 et à 1 650. Guettez les affaires autour de 6 000 euros dans l'ancien. Et prévoyez 1 500 euros le mètre carré de travaux de remise en état.

www.

Courchevel

courchevel.com

mgm-constructeur.com

dmd-immobilier.com

dpmg.fr

Chamonix

chamonix.com

arve-immobilier.com

mgm-constructeur.com

vanipaul.com

facture

Attention aux charges

Quand on devient propriétaire à la montagne, la première facture de charges réserve une mauvaise surprise. « Les frais sont très élevés, à cause du climat, bien sûr, mais aussi de l'âge des bâtiments », explique Stéphane Poncet, agent immobilier aux Rousses. La plupart des constructions datent des années 1960-1970, et elles ont mal vieilli : mauvaise isolation, chauffage et eau collectifs... De plus, une majorité de copropriétés n'ont pas été rénovées aussi souvent qu'elles l'auraient dû. « Résultat, un appartement de 35 m2 coûtera en moyenne 1 500 euros par an », continue Stéphane Poncet. La situation est la même dans la plupart des stations. Par exemple, aux Orres, dans les Hautes-Alpes, un bien de 50 m2 supportera 2 300 euros de charges annuelles ! Deux solutions pour réduire la facture : acheter dans le neuf, où les charges sont nettement inférieures, ou rénover son bien. « Sinon, le louer quelques semaines par an en haute saison », conseille Stéphane Poncet.

Chamonix sur l'adret

*** Paradis des montagnards

Prix de l'ancien 5 000 à 7 500 e/m2

Prix du neuf 8 000 à 10 000 e/m2

Altitude 1 035 m Pistes 200 km

Activités Ski, alpinisme, traîneau, speed

riding, parapente, VTT, minigolf...

Depuis 1999, les prix ont été multipliés par trois », constate Christian David, patron d'Arve Immobilier. Une illustration ? Un chalet de 200 m2 sur 1 200 m2 de terrain, acquis pour 600 000 euros il y a sept ans, a récemment trouvé preneur à 1,8 million d'euros. Il faut dire qu'il s'agissait d'une construction traditionnelle en bois offrant de magnifiques prestations. « Actuellement, le moindre chalet de 200 m2 de haut de gamme, conçu par des constructeurs de luxe tels Trappier ou Prestige et Passion, vaut 1,5 million », poursuit Christian David. Une parcelle de terrain de 6 000 m2 - de quoi édifier deux chalets de 400 m2 chacun - s'est même vendue 1 000 euros le mètre carré ! Si les produits de luxe continuent d'attirer une clientèle de passionnés de montagne aisée, jeune et sportive, à majorité anglo-saxonne, les prix des produits standards se sont stabilisés depuis un an. Dans l'ancien, compter 6 000 euros. Dans les secteurs des Moussoux, des Nants, des Têcles, des Praz et des Bois, qui ont l'avantage d'être sur l'adret (exposé au soleil), ils atteignent facilement 7 000 à 7 500 euros. Les reventes s'effectuent aussi sur cette base dans les résidences MGM de moins de cinq ans. Quant aux programmes neufs de standing (MGM ou Vanipaul), ils partent entre 8 000 et 10 000 euros.

Notre conseil Ne dépassez pas 5 500 euros le mètre carré pour un produit sans cachet particulier dans les quartiers des Bossons ou des Pèlerins, qui sont sur l'ubac (moins ensoleillé).

Avoriaz priorité aux rénovations

** Pour skieurs écolos

Prix de l'ancien 5 500 à 6 500 e/m2

Prix du neuf -

Altitude 1 800 m Pistes 650 km

Activités Ski, snowcross, free ride, minigolf,

équitation, mongolfière

Les acquéreurs ont de nouveau du choix dans cette station de haute altitude interdite aux voitures. Ecolo avant l'heure, elle est réservée aux piétons depuis sa création, en 1967. Et après des hausses de 10 à 15 % au cours des cinq dernières années, les prix se stabilisent. « Les propriétaires n'attendent plus que ça monte, ils recommencent à mettre leurs biens en vente. Les tarifs des petites "cellules" qui ne sont plus au goût du jour sont même orientés à la baisse », observe Robert Faure, patron de l'agence immobilière des Dromonts. Les studios de 16 à 20 m2 situés sur la place Centrale ou en arrière d'immeuble se négocient entre 65 000 et 70 000 euros. Ceux d'une trentaine de mètres carrés partent autour de 140 000 euros, avec des pointes à 160 000 euros pour des produits impeccables orientés plein sud avec balcon. Le gros de la demande concerne les trois-pièces et plus. Comptez 350 000 euros pour un appartement de 55 à 60 m2, et jusqu'à 480 000 euros pour un quatre-pièces de 75 m2. « Un bien exceptionnel peut néanmoins dépasser 520 000 euros », affirme Robert Faure. Avec des pointes à 550 000 euros dans le triangle d'or (entre la place du Téléphérique, les Mélèzes et le Sassafras). Quant aux chalets - il n'y en a que trente et un dans la station -, ils sont hors de prix : 1,5 million d'euros au minimum.

Notre Conseil Evitez d'investir dans une studette, ou alors pour 4 500 euros le mètre carré au maximum. Visez les appartements rénovés.

www.

Avoriaz

avoriaz.com

avoriaz-immobilier.com

pierreetvacances-immobilier.com

Val-d'Isère

valdisere.com

chalettime.com

leschoucas-

pierreetvacances-immobilier.com

savoie-immobilier.fr

Megève

megeve.com

transacmer.com

stratégie - Isabelle de Wavrechin, directrice générale de Pierre et Vacances Conseil Immobilier

L'ère du prêt-à-skier est révolue. Pour mieux coller aux attentes de nos clients, nous créons de belles surfaces en regroupant de petites unités dans des résidences anciennes, au coeur de stations prestigieuses.

Val d'Isère dans le standing

** L'alliance du sport et du luxe

Prix de l'ancien 7 500 à 8 500 e/m2

Prix du neuf 15 000 e/m2

Altitude 1 785 m Pistes 300 km

Activités Ski, traîneau, circuit de glace,

randonnée, escalade, parapente...

Les prix ne bougent plus. Ils ont atteint un pic auquel ils restent accrochés depuis deux ans. En revanche, le rythme des ventes s'est sensiblement ralenti », observe Stéphane Giraud, directeur de Savoie Immobilier. « Aujourd'hui, les acquéreurs réfléchissent de plus en plus longtemps avant de se lancer, corrobore Nicolas Stanford, de Chalet Time. Même la clientèle anglaise, majoritaire, n'exprime plus le même empressement. Il faut dire que les prix ont atteint des sommets vertigineux dans cette station mythique où la fine fleur du business aime dévaler les pistes. « Les acquéreurs qui investissent ici veulent avant tout se faire plaisir. Val-d'Isère, c'est le snobisme des sportifs. La qualité de ski y est exceptionnelle et les prestations immobilières de grand standing », observe Stéphane Giraud. Les prix démarrent entre 4 000 et 6 000 euros le mètre carré dans le hameau de La Daille (à l'entrée de la station) ou dans les grandes résidences dévalorisées par leur gigantisme dans le centre de Val-d'Isère. Ils oscillent entre 6 000 et 11 000 euros le mètre carré dans le centre de la station et atteignent 14 000 euros au pied des pistes. Quant aux programmes neufs, ils sont commercialisés autour de 15 000 euros le mètre carré. C'est le cas de l'Aquila (Pierre et Vacances) ou des Choucas (Concorde Immobilier Investissement).

Notre conseil Pour assurer la valorisation de votre investissement, privilégiez les produits de plus de 27 m2 dans des résidences avec sauna, piscine et jacuzzi.

Megève grand chic

*** Prestige d'une valeur sûre

Prix de l'ancien 7 000 à 10 000 e/m2

Prix du neuf 15 000 à 17 000 e/m2

Altitude 1 113 m Pistes 445 km

Activités Ski, alpinisme, ski de fond, golf,

parapente, paint ball, cani rando...

Les prix ne vont pas tarder à se stabiliser dans cette station familiale bourgeoise, plébiscitée pour son ambiance authentique et son éventail d'activités accessibles toute l'année. « Depuis quelque mois, les dossiers mettent plus de temps à se conclure », observe Stéphane Germain, responsable de l'agence Transacmer. Les acquéreurs sont de plus en plus exigeants, notamment sur la décoration. « Le style traditionnel ne plaît plus. Aujourd'hui, le bois doit être allié à une pointe de contemporain. » Si c'est le cas, les candidats acceptent de payer le prix fort : 8 000 à 10 000 euros le mètre carré dans de l'ancien remis au goût du jour. Le centre-ville, pour les accros du shopping, et le Mont d'Arbois, proche des pistes, pour les mordus de ski, n'ont plus le monopole des beaux produits. « On trouve aussi des biens de qualité sur Rochebrune et Le Jaillet, à dix minutes du centre », précise Stéphane Germain. Dans le neuf, les programmes de standing partent autour de 15 000 à 16 000 euros. C'est le cas des Balcons de Megève, à trois minutes du centre, ou encore des Cinq-Rues, au coeur du village. Vous visez un chalet ? Prospectez du côté du Mont d'Arbois, mais aussi de Vauvray et de Chozeaux et prévoyez un minimum de 2 millions pour 200 m2.

Notre conseil Dans l'ancien, les studios et deux-pièces à rafraîchir se négocient autour de 6 000 euros, les grandes surfaces jusqu'à plus 8 000 euros.

résidence de tourisme

Récupérez la TVA

Investir dans une résidence de tourisme vous permet, si vous vous engagez à louer votre bien pendant neuf ans à un gestionnaire, de récupérer la TVA de 19,6 % sur l'investissement, ce qui baisse considérablement le prix. Pendant les neuf ans, le gérant vous reverse une partie des loyers perçus et vous pouvez l'occuper jusqu'à huit semaines par an. Certains programmes fonctionnent avec un rendement annuel garanti. La plupart des promoteurs proposent des formules d'achat à crédit : les intérêts d'emprunt se soustraient alors aux charges et aux loyers perçus, et le propriétaire n'a pas à payer d'impôts. Si le délai des neuf ans est interrompu, l'intégralité de la TVA récupérée doit être reversée au Trésor. Au bout de cette période, vous pouvez disposer de votre bien. Attention cependant : la récupération de la TVA n'est pas définitivement acquise avant dix-huit ans révolus de détention ; si vous vendez le bien avant cette date, vous devrez reverser une partie de la TVA, proportionnelle au nombre d'années restant à courir.

Les familiales de charme

Les villages au charme authentique et à l'ambiance bon enfant offrent un excellent rapport qualité-prix.

Les Rousses au centre

*** Tarifs attractifs

Prix de l'ancien 2 100 e/m2

Prix du neuf 2 400 e/m2

Altitude 1 100 m Pistes 343 km,

Activités ski de fond, patinoire, VTT,

randonnée, golf, voile, canyoning

Le village des Rousses a su garder son charme montagnard. « On trouve surtout des appartements de 20 à 50 m2, décrit Stéphane Poncet, de l'agence Fédéral Immobilier Les Rousses. Mais depuis quelque temps, beaucoup de maisons et de chalets secondaires, bâtis il y a vingt-cinq ans, se revendent. » Les maisons les plus petites (90 m2) valent 200 000 euros. Les prix peuvent monter jusqu'à 450 000 euros pour des biens de 160 à 200 m2 situés près du centre-ville. Idem pour les petits appartements : leur prix peut varier de 1 700 euros le mètre carré pour un produit à rafraîchir en périphérie à 2 900 euros pour un studio en bon état en centre-ville. Nouveauté, depuis quelques années, l'arrivée de grandes surfaces allant de 100 à 160 m2, évaluées entre 1 500 et 2 400 euros. A la location, ce sont les biens les plus rentables : un quatre-pièces se loue 1 200 euros la semaine, contre 400 euros pour un studio de 30 m2. Pour un chalet, tabler entre 750 et 1 000 euros. La station souffre en revanche d'un manque de neuf. « Les quelques familles locales qui détiennent les terrains ne veulent pas vendre », explique Stéphane Poncet. Une autre solution serait de passer par un marchand de biens qui fait de la rénovation. Comptez alors 2 400 euros du mètre carré.

Notre conseil Privilégiez le centre de la bourgade, qui reste le quartier le plus recherché.

www.

Les Rousses

les-rousses.com

federal-immobilier.com

Font-Romeu

font-romeu.fr

fondeville.com

laforet-roussillon.com

Samoëns

samoens.com

chevetimmobilier.com

mgm-constructeur.com

Saint-Lary-Soulan

saintlary.com

belles-vacances.com

Font-Romeu moyennes surfaces

** Enneigement à surveiller

Prix de l'ancien 2 200 à 2 800 e/m2

Prix du neuf 3 700 à 4 000 e/m2

Altitude 1 800 m Pistes 169 km

Activités Ski alpin, ski de fond, patinoire,

escalade, VTT, randonnée...

C'est la plus grande station des Pyrénées. Font-Romeu, jumelée avec Pyrénées 2000, offre de belles pistes de ski de fond qui séduisent un public familial. « Mieux vaux acheter au centre du village, relié aux pistes par télécabine », assure Christian Le Corre, de Laforêt Font-Romeu. Dans l'ancien, il faut compter entre 2 200 et 2 800 euros du mètre carré pour un studio. Pour des surfaces plus grandes, la moyenne tourne autour de 2 500 euros. Ainsi, un 60 m2 avec garage vaut 165 000 euros. On peut aussi trouver dans le village des maisons anciennes. Un chalet à rafraîchir de 130 m2, sur 1 300 m2 de terrain, s'est vendu 345 000 euros. La demande locative est forte. Un studio se louera en hiver 300 euros la semaine, et un chalet de 90 m2, 1 200 euros. Le patrimoine immobilier est complété par une offre de neuf régulière, comme le Pic de l'Ours (promoteur Fondeville), un programme en ZRR (zone de revitalisation rurale) en plein centre. « D'ici à quatre ans, cinq cents appartements devraient être construits, pour la plupart en périphérie de la station », précise Christian Le Corre.

Notre conseil Achetez de préférence dans le village, au centre ou en périphérie. Surveillez les programmes neufs pour les deux ou trois-pièces.

Samoëns dans le village

* Une cote au sommet

Prix de l'ancien 3 500 à 5 000 e/m2

Prix du neuf 6 000 à 8 000 e/m2

Altitude 700 m Pistes 265 km

Activités Ski alpin, ski de fond, randonnée,

surf, rafting, alpinisme , spéléologie...

Nous sommes peut-être une des seules stations de ski où les biens au pied des pistes sont moins chers que dans le village même », confie Jean-François Di Marino, de Century 21 Chevet. Il faut tabler pour un bien ancien sur 3 400 euros le mètre carré en altitude, contre 5 000 euros au centre. En effet, seul le village a des commerces et attire en été des touristes, de plus en plus nombreux. Un succès dû à une architecture typique, héritée des frahans, ces tailleurs de pierres du Moyen Age, et qui a été préservée. Le patrimoine immobilier est principalement composé de studios et de deux-pièces. « Pour celui qui veut rentabiliser son achat, le meilleur produit est le T2, précise Jean-François Di Marino. » Un 27 m2 avec travaux, dans une résidence de standing à cinq minutes du centre du village, s'est vendu 118 000 euros. En haute saison hivernale, il se louera 682 euros par semaine et 470 euros en été. Les chalets sont rares et très demandés, et les prix suivent. Sur le coteau sud, un chalet mitoyen de 180 m2, sur un terrain de 900 m2, s'est vendu 435 000 euros. Il se louera 2 400 euros la semaine en hiver. Côté neuf, MGM Constructeurs a deux programmes prévus pour la fin de 2009 : une copropriété classique, l'Ecrin Etoilé, et une résidence de tourisme intégrant saunas et hammams, la Reine des Prés.

Notre conseil Pour rentabiliser votre investissement, achetez une petite ou une moyenne surface dans le village même.

Ambiance - Raymond Mikesell, 65 ans, retraité

Skieur depuis des années, je suis devenu adepte des stations familiales. L'ambiance est beaucoup plus agréable : on ne fait pas la queue pendant des heures au télésiège ou au restaurant, et tout le monde se connaît. On se sent chez soi !

Saint-Lary-Soulan près des thermes

** Bon potentiel locatif

Prix de l'ancien 3 000 à 3 200 e/m2

Prix du neuf 4 000 à 5 000 e/m2

Altitude 830 m Pistes 100 km

Activités Ski alpin, surf, scooter des neiges,

traîneau, parapente, canyoning, thermes

A vingt kilomètres de l'Espagne, dans la vallée de l'Aure, le village de Saint-Lary-Soulan a su garder son charme traditionnel. La station propose des pistes de ski pour tous les goûts, dont la Mirabelle, de 3,6 km, une des plus longues des Pyrénées. Mais l'attrait de Saint-Lary ne se limite pas à la glisse : ses thermes attirent les curistes tout au long de l'année. La grande majorité des biens se compose de studios et de deux-pièces. « Pour un T2 avec six couchages, le produit le plus demandé, vous devrez débourser 120 000 euros, et pour un studio de 25 m2, 85 000 euros », précise Sabine Rahali, de l'agence Belles Vacances. Quant aux grandes surfaces, leur rareté les rend chères : 190 000 euros pour un quatre-pièces de 60 m2. Il en va de même pour les chalets. Dans le village même, d'une surface de 100 à 120 m2, ils s'échangent autour de 400 000 euros. En location, un T2 avec six couchages, au centre du village, se louera 684 euros la semaine en hiver et 406 euros en été. Au pied des pistes, tablez sur 835 euros en hiver et 266 en été. Il reste encore quelques biens disponibles dans des programmes neufs en résidence de tourisme, comme les Chalets de l'Adet, au pied des pistes, à 4 000 euros le mètre carré. Il n'y a pas d'autres projets du fait du manque de foncier, mais la mairie veut pousser le développement de la station.

Notre conseil Achetez dans le centre, près des thermes. Vous pourrez louer votre bien dix mois sur douze.

patrimoine - Marc Jotteur, de l'agence Sagat Immobilier à Besse

Acheter dans une petite station est un bon investissement locatif. C'est également un bon moyen de valoriser son patrimoine, avec une bonne marge de développement et d'appréciation.

zone de revitalisation rurale

Profitez d'un bonus fiscal

De plus en plus de stations se font classer en zone de revitalisation rurale - ZRR - pour favoriser la construction de programmes neufs de résidences de tourisme. Ce dispositif offre à l'acquéreur d'un bien neuf une réduction d'impôt, à condition qu'il s'engage à louer le bien pendant neuf ans à un gestionnaire. La réduction est de 25 % de l'investissement, lequel est plafonné à 50 000 euros pour un célibataire (100 000 euros pour un couple), soit une économie de 12 500 euros (25 000 euros pour un couple). La réduction est étalée sur six ans. Elle s'applique dès l'année d'acquisition du bien ou de son achèvement s'il a été acheté en état futur d'achèvement (Vefa). Par ailleurs, la première année, le fisc rembourse la TVA sur l'achat du bien. Enfin, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers. Attention : le montant de l'investissement pris en compte correspond au prix d'achat, majoré des frais d'acquisition, mais diminué de la TVA récupérée. Le rendement locatif annuel oscille entre 3 et 4,5 %. Le propriétaire peut aussi utiliser le logement lui-même, dans la limite de huit semaines par an.

Les outsiders

Thermalisme ou nautisme, les petites stations qui jouent la carte de l'été disposent d'un bon potentiel de gain.

Besse - Super-Besse au bord du lac des Hermines

*** Activités nautiques l'été

Prix de l'ancien 2 350 e/m2

Prix du neuf 3 000 e/m2

Altitude 1 300 m Pistes 125 km,

Activités Ski de fond, snow kite, tubbing,

planche à voile, randonnée, pêche

C'est le seul endroit en Auvergne où la demande excède l'offre », sourit Marc Jotteur, de Sagat Immobilier. Besse, le village médiéval, et Super-Besse, la station construite dans les années 1960 à 6 km de là, ont le vent en poupe. Les pistes y offrent un paysage inhabituel : volcans et lacs gelés. A Besse, on ne trouve que de l'ancien. Il existe quelques studios et des deux et trois-pièces à 1 600 euros le mètre carré. Mais la grande majorité des biens sont des maisons de bourg, hautes et étroites. Il faut compter 80 000 euros pour une habitation de 60 m2 à rafraîchir. Dans des lotissements plus récents, une maison de 150 m2 se vend 200 000 euros. Super-Besse propose principalement des appartements et des chalets. Les premiers coûtent entre 2 200 et 2 500 euros le mètre carré. Les prix des chalets varient de 100 000 euros pour un 70 m2 à 300 000 euros pour un 200 m2. « L'offre devrait évoluer, précise Marc Jotteur. La commune, classée en ZRR (zone de revitalisation rurale), achète beaucoup de terrains pour faire construire du neuf. » Quelques programmes sont déjà prévus à Super-Besse, à 3 000 euros le mètre carré. La demande locative est importante toute l'année. Une maison de 60 m2 se louera de 600 à 650 euros la semaine l'hiver, et 400 euros l'été. Le site ne manque en effet pas d'atouts : le lac des Hermines, qui sert à produire la neige artificielle en hiver, permet de pratiquer des activités nautiques. Il y a même une plage...

Notre conseil Mieux vaut acheter à Besse même. Les locations marchent aussi bien en été qu'en hiver.

Brides-les-Bains au coeur de la station

*** Accès aux Trois Vallées

Prix de l'ancien 2 800 e/m2

Prix du neuf 3 600 e/m2

Altitude 600 m Pistes 600 km (Trois Vallées)

Activités Ski alpin, golf, thermes, cure

d'amaigrissement, casino

Difficile de se faire un nom à l'ombre des géants du ski que sont Méribel et Courchevel. Pourtant, année après année, la cote de Brides-les-Bains augmente. Au prix d'une liaison par télécabine de vingt-cinq minutes, cette station offre le plaisir des domaines skiables de ses célèbres voisines pour un coût nettement inférieur. Le parc immobilier regorge de studios et de deux-pièces. « Il n'y a pas de maisons à Brides-les-Bains, ou, du moins, elles ne sont pas à vendre, explique Sonie Neyroud, d'Olympic Immobilier. Elles sont situées sur le coteau ensoleillé du village et sont en fait des résidences principales. » Les biens, assez anciens, nécessitent parfois des travaux de remise aux normes. Un studio de 25 m2 en bon état, au coeur du village, coûtera de 80 000 à 90 000 euros. Il se louera 350 euros la semaine en hiver et 270 euros en été. Des loyers peu élevés, mais garantis toute l'année. « La location marche très bien, et cela onze mois sur douze grâce aux thermes, précise Sonie Neyroud. On a les skieurs en hiver et les curistes en été... Un studio à Brides-les-Bains est un bon investissement. » Régulièrement, des programmes neufs se construisent dans le village même, en général des résidences de tourisme. Comptez entre 3 000 et 4 000 euros le mètre carré.

Notre conseil Plus le bien sera près des thermes, mieux il se louera. Mieux vaut donc acheter au centre du village plutôt que dans la zone résidentielle.

www.

Besse -Super-Besse

super-besse.com

sagat.fr

Brides- les-Bains

brides-les-bains.com

olympicimmo.com

Gérardmer

gerardmer.net

sovogim.com

Gérardmer proche des lacs

** En développement

Prix de l'ancien 1 700 à 2 000 e/m2

Prix du neuf 2 700 e/m2

Altitude 660 m Pistes 40 km

Activités Ski de fond, ski de piste

raquettes, randonnée, aviron, escalade

Proche de la vallée des Lacs, Gérardmer est surtout connue pour son festival du film fantastique. Mais c'est aussi une petite station de ski familiale qui a son public de fidèles. Près des pistes, à 1 km de la ville, on trouve peu de biens. L'immobilier devrait s'y développer dans les années à venir, avec des programmes en résidence de tourisme et de défiscalisation en ZRR (zone de revitalisation rurale). Pour l'instant, seuls quelques chalets ont été construits récemment. Un bien de 120 m2 coûte 300 000 euros. Dans la ville même, l'offre se compose de T2 et de T3. Dans l'ancien, il faut compter de 1 700 à 2 000 euros du mètre carré. Il existe aussi des programmes neufs de bon standing à 2 700 euros. Les zones les plus recherchées sont celles proches des lacs : Retournemer, Longemer et Gerardmer, qui entourent la ville. « On peut y trouver quelques maisons, mais l'offre est rare : les propriétaires ne vendent pas », explique Françoise Mourot, de Sovogim Transactions. La location marche toute l'année. « Les chalets sont plus demandés que les appartements, précise Françoise Mourot. Le loyer d'un bien de 100 m2 s'élève en moyenne annuelle à 900 euros par mois. Il n'y a pas de différence entre les biens au pied des pistes et ceux en ville. » Gérardmer devrait s'agrandir. Le tourisme continue de se développer. Signe qui ne trompe pas, des étrangers, Belges et Luxembourgeois, ont commencé à investir depuis quelque temps.

Notre conseil Achetez un chalet près des lacs ou, à défaut, un appartement de taille moyenne

Ariane Artinian

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