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La Vie immobilière N° 19Paru le mardi 1 juillet 2008 à 00h00

Les tours nouvelle génération


Plus hauts, plus verts, plus chers, les gratte-ciel reviennent en force. Avec un impératif : consommer le moins d'énergie possible.

Aimeriez-vous habiter à 300 m de haut ? Pour la première fois à la Défense, deux projets de tours vont mettre fin au 100 % bureaux : des particuliers occuperont de vastes appartements dans les étages les plus élevés. Avis aux amateurs de panoramas à couper le souffle, les gratte-ciel dessinés par les grands noms de l'architecture opèrent un retour en fanfare dans l'Hexagone, plus séduisants, mieux intégrés dans la ville. La tour Signal de Jean Nouvel, lauréat du concours organisé par l'Etablissement public d'aménagement du quartier d'affaires de la Défense (Epad), comptera 90 logements de 190 m2 en moyenne. La livraison est prévue pour 2013. Celle dessinée par Jacques Ferrier, la tour Hermitage, comprendra plus de 500 logements. Marseille attend quant à elle sa « skyline » : le promoteur Constructa se lance dans la construction de quatre édifices, dont deux seront habités : la tour d'Yves Lion, haute de 113 m, et la tour H99, flirtant avec la barre des 100 m, signée Jean-Baptiste Pietri. Les travaux et la commercialisation doivent débuter au premier semestre 2009.

Des opérations d'envergure qui peuvent surprendre, alors que le bâtiment a été pointé du doigt comme un secteur particulièrement émetteur de gaz à effet de serre lors du Grenelle de l'environnement. Le projet de loi fixe même un objectif ambitieux en matière de logements neufs : la « basse consommation » (50 kWh consommés par mètre carré et par an) deviendrait ainsi la norme à l'horizon 2012. Les parties prenantes sont conscientes que le vent a tourné : pas un programme n'émerge sans une estampille « développement durable ». Le concours Signal allait même au-delà : « Nous avons demandé à nos candidats de ne pas s'en tenir aux normes actuelles, mais d'intégrer et d'anticiper les exigences futures en la matière », explique Patrick Devedjian, président du conseil général des Hauts-de-Seine.

Lutter contre l'étalement urbain

La France avait banni les tours de logements depuis plus de trente ans. Un choix radical, en réaction aux constructions des années 1960-1970, dénigrées pour leur architecture, leurs dalles de béton, leurs courants d'air. Et souvent désignées responsables de la ghettoïsation de leurs habitants. Les nouveaux projets en offrent une nouvelle image. Leur secret ? Miser sur l'écologie et le luxe. Le pari n'est pourtant pas évident à relever. « On bénéficie d'un retour d'expérience sur les tours de bureaux. Bâtir des tours de logements respectueuses de l'environnement constitue en revanche un nouveau défi », reconnaît Emmanuel Duchange, chef de projet chez Constructa. Car en matière de développement durable, rien n'est tout noir ou tout vert. D'aucuns concèdent qu'un immeuble de grande hauteur nécessite beaucoup de matière première et d'énergie pour sa construction et ses fondations, afin de résister au vent, et notamment au mistral ! Et si certains affirment que la verticalité permet d'augmenter la densité de population, évitant de rogner de nouveaux espaces naturels, d'autres font valoir que ces bâtiments doivent se tenir suffisamment distants les uns des autres pour bénéficier d'un éclairage naturel maximal. A fortiori s'il s'agit d'y loger des familles.

Limiter les déplacements

« A Marseille, nous aménageons au total 45 000 m2, reliés au centre. Il aurait été impossible de trouver ce type de surface à l'horizontale, à moins de sortir de la ville et donc de générer des déplacements », fait valoir Emmanuel Duchange. Pour être efficace, la tour doit être idéalement située, c'est-à-dire proche d'un réseau de communication dense. Objectif : reléguer la voiture aux oubliettes. Car quelles que soient ses performances énergétiques, on n'économisera jamais assez sur le bâtiment pour compenser ce que l'on gaspille en transport », insiste Jacques Ferrier. Les tours Constructa ont été conçues dans cette optique. « Les premiers éléments à maîtriser sont le choix du terrain, son organisation et l'exposition », affirme Marc Pietri, président du groupe. Les données locales, comme l'ensoleillement et le vent, ont donc été soigneusement étudiées. Et l'ensemble trônera sur le port de la Cité phocéenne, à une dizaine de minutes de la gare TGV et à une vingtaine de l'aéroport. A leur pied, une gare multimodale, avec tramway et TER, dessert déjà le quartier.

Des tours multi-usages

Les architectes et les promoteurs sont unanimes : la nouvelle génération de gratte-ciel doit être mixte, ne serait-ce que pour favoriser l'animation de la vie du quartier à toute heure et tous les jours de la semaine ! Le principe est d'autant plus judicieux que la mixité permet d'optimiser les ressources et les consommations de la tour. Les mêmes places de parking pourront ainsi se partager entre employés le jour et habitants la nuit. Sans compter que les commerces, bureaux, hôtels et logements n'ont pas les mêmes besoins en chaud, en froid et en lumière au même moment. « Nous comptons bien tirer parti de la mixité pour être frugaux en consommation énergétique, affirme Jacques Ferrier. Par exemple, des échangeurs extrairont de la chaleur des niveaux occupés par le tertiaire afin de chauffer les étages d'habitation. Il ne s'agira pas du même air, bien entendu ! »

Recourir à l'innovation

« Une tour peut absorber plus de technologie qu'un immeuble de six étages coincé entre deux autres constructions, remarque Sandra Planchez, architecte et enseignante à l'Ecole nationale supérieure d'architecture Paris-Malaquais. On peut l'équiper de panneaux photovoltaïques sur lesquels le soleil tapera directement, ou d'éoliennes sur le toit. » Même les ascenseurs, si énergivores, ont fait d'énormes progrès : certains modèles produisent désormais leur propre énergie à la descente.

Cependant, comme le rappelle René Dutrey, élu des Verts à Paris, « la meilleure énergie est celle que l'on ne consomme pas ! ». Ennemi écologique numéro un : la climatisation. Pour éviter de vivre dans un bocal de verre ultragourmand en électricité, mieux vaut pouvoir ouvrir les fenêtres ! Pas si simple à plusieurs centaines de mètres d'altitude. « Il s'agit d'un enjeu majeur, mais cela implique beaucoup de contraintes techniques », estime Thomas Zamansky, du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB). « Il faut construire intelligemment, ajoute Emmanuel Duchange. La difficulté est de donner la priorité à l'inertie et à l'isolation tout en prévoyant des surfaces vitrées importantes pour profiter de la vue. » La solution adoptée à Marseille : des espaces tampons, loggias ou jardins d'hiver, pour se protéger des variations climatiques.

Malgré ces innovations, on est encore loin du bâtiment à énergie positive. Les consommations d'énergie simulées atteignent au mieux 75 kWh/m2/an, un score insuffisant pour prétendre à la norme « basse consommation ». Notons cependant que la performance reste bien plus honorable que la moyenne des résidences existantes, à 230 kWh/m2/an !

Miser sur le haut de gamme

Contraintes de sécurité, techniques de construction spécifiques aux immeubles de grande hauteur (plus de 50 m), l'édification d'une tour implique des coûts élevés de conception. « Les prix de vente atteignent facilement 6 000 à 6 500 euros le mètre carré, un tarif qui dépasse souvent celui des logements de haut de gamme dans les villes de province », relève Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs. Sans compter les charges liées à la présence impérative de pompiers vingt-quatre heures sur vingt-quatre et à l'entretien des divers équipements : piscine, spa, salle de sport... Si l'on y ajoute les surcoûts de construction développement durable, on comprendra que ces logements ne sont pas accessibles à toutes les bourses.

« Construire à la verticale a un sens dans des quartiers où le foncier est rare et cher », soutient Thomas Zamansky. Un argument sur lequel le maire de Paris, Bertrand Delanoë, s'appuie pour défendre son projet de construction de tours en périphérie de la capitale. Des bâtiments limités à 50 m de haut (et pas un centimètre de plus) afin de ne pas subir les contraintes de sécurité trop lourdes. « Les conditions ne sont à ce jour pas réunies pour atteindre la basse consommation à un prix acceptable », estime Jean-François Gabilla. Constructa envisage un prix de vente moyen de 7 500 euros pour les 130 logements de grand standing de la tour H99. Hermitage annonce des tarifs de 10 000 à 12 000 euros le mètre carré. De quoi donner le vertige aux acquéreurs

Muriel Breiman

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