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La Vie immobilière N° 7Paru le mardi 1 mai 2007 à 00h00

Les vraies règles du jeu


Les tribunaux sont régulièrement saisis de contentieux relatifs à la déductibilité des intérêts d'emprunts contractés par des propriétaires de biens locatifs. L'occasion pour eux de rappeler certains principes.

Chacun sait que les intérêts des emprunts ayant financé l'acquisition d'un bien immobilier locatif sont déductibles des revenus fonciers du propriétaire. Mais, comme le précise l'instruction administrative du 23 mars (BOI 5 D-2-07), tel est également le cas des intérêts contractés pour financer des travaux de réparation ou d'amélioration ou bien encore des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Une mise au point opportune car, en dépit de textes dénués d'ambiguïté, certains contribuables se sont vus contraints, dans le passé, d'engager de longues procédures pour faire reconnaître leurs droits.

Nature des travaux réalisés

Il faut en effet rappeler que, tandis que certains types de travaux sont déductibles des revenus fonciers (réparation et amélioration), d'autres ne le sont pas (reconstruction et agrandissement). Or, dans différentes affaires, se fondant sur l'idée que l'accessoire (les intérêts d'emprunts) devait suivre le principal (le coût des travaux), l'administration avait dénié à des contribuables ayant financé des travaux de reconstruction ou d'agrandissement au moyen d'emprunts le droit de déduire les intérêts correspondants de leurs revenus fonciers. Un point de vue qui lui a valu à chaque fois, et en tout dernier lieu dans le cadre d'un arrêt du 23 mai 2003, un désaveu solennel du Conseil d'Etat : les intérêts des emprunts relatifs à des travaux sont déductibles même dans le cas où, en raison de leur nature ou de leur importance, les travaux concernés sont exclus des charges déductibles. Les termes très explicites de la circulaire du 23 mars devraient éliminer les risques de nouveaux contentieux sur ce sujet.

Locaux vacants

D'autres contribuables ont vu la déduction de leurs intérêts d'emprunts remise en cause au motif, cette fois, que les locaux leur appartenant étaient encore vacants au moment de leur paiement. Là encore, le Conseil d'Etat a été amené à procéder à des mises au point catégoriques : pour ouvrir droit à une déduction, il suffit que les dépenses supportées par un propriétaire (intérêts d'emprunts, travaux) concernent un bien destiné à la location. Dès lors qu'il n'existe aucun doute sur les intentions du propriétaire à cet égard, la vacance d'un logement au moment du paiement des charges ne constitue donc pas un obstacle à leur déduction.

Si le propriétaire possède d'autres biens donnés en location, les dépenses supportées pendant cette période de vacance sont déductibles des revenus provenant de ces derniers. Dans le cas contraire, elles constituent pour leur montant total un déficit foncier. Déficit foncier qui, en application des règles habituelles, est pour partie imputable directement sur le revenu global du propriétaire (fraction du déficit provenant des charges autres que les intérêts d'emprunts et n'excédant pas 10 700 euros) et pour partie imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes

Fabrice de Longevialle consultant en fiscalité patrimoniale

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