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La Vie immobilière N° 13Paru le samedi 1 décembre 2007 à 00h00

Locations meublées Il y a Bic et Bic...


S'ils relèvent tous du régime des bénéfices industriels et commerciaux, les loueurs en meublé et les prestataire de services hôteliers ne sont pas pour autant soumis à des règles identiques.

D'un côté, M. X est propriétaire de plusieurs appar-tements loués en meublé. De l'autre, M. Y exploite des chambres d'hôtes. L'un comme l'autre, ils verront leurs revenus imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Mais, s'ils constatent un déficit, celui-ci ne sera pas soumis aux mêmes règles d'imputation.

Selon qu'un propriétaire de logements meublés est considéré comme un simple loueur ou comme un prestataire de services hôteliers, le régime applicable à ses déficits diffère sur deux points. Premier point : pour un prestataire de services, l'imputation des déficits annuels sur le revenu global est subordonnée à une participation personnelle, directe et continue à l'exploitation. Pour un loueur immobilier, elle est conditionnée par la perception d'un minimum de 23 000 euros de recettes annuelles (seuil dont le dépassement confère le statut de loueur en meublé professionnel). Second point, ce seuil de recettes étant supposé franchi, les loueurs ne peuvent, à la différence des prestataires de services, imputer sur leur revenu global la fraction de leurs déficits provenant de l'amortissement de leurs actifs immobiliers.

Critères de distinction

Pour déterminer à quelle catégorie appartient un contribuable, il faut bien entendu considérer la nature des prestations offertes aux utilisateurs. Si elles se limitent à la mise à disposition de logements meublés pendant des périodes plus ou moins longues, on se trouve en présence d'une simple location en meublé avec toutes les conséquences que cela entraîne au plan fiscal. Si, comme c'est le cas pour les chambres d'hôtes, cette mise à disposition s'accompagne de prestations hôtelières d'une certaine importance (fourniture de linge de maison, nettoyage quotidien des locaux, service du petit déjeuner...), il s'agit d'une activité de prestation de services.

Cependant, dans les résidences avec services (résidences de tourisme et résidences pour étudiants ou pour personnes âgées), ces prestations sont assurées par une société d'exploitation, et non par le propriétaire des locaux lui-même. Ce dernier doit-il alors être considéré comme un loueur immobilier ou comme un prestataire de services ? Selon la jurisprudence, tout dépend de la nature de la convention conclue entre le propriétaire et la société d'exploitation. S'il s'agit d'un contrat de location, le propriétaire est considéré comme un loueur en meublé. S'il s'agit d'un mandat de gestion, il est considéré comme un prestataire de services hôteliers dans la mesure où il assume effectivement les risques de l'exploitation. Il est considéré comme un loueur en meublé dans le cas contraire (revenus annuels fixés indépendamment des résultats d'exploitation de la résidence). Situation en fait la plus favorable car, dès lors qu'il franchit le seuil de 23 000 euros de recettes annuelles, un loueur en meublé est autorisé à imputer directement ses déficits sur son revenu global. En revanche, l'existence d'un mandat de gestion met un obstacle absolu à ce qu'un prestataire de services puisse être reconnu comme participant de façon personnelle à l'activité et se voir accorder le même avantage

Fabrice de Longevialle consultant en fiscalité patrimoniale

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