Expulsions : vos droits et vos devoirs

Un locataire qui ne paie pas son loyer ne peut pas être facilement expulsé. La procédure est en effet soumise à un formalisme très strict.

Le commandement de payer

Confronté à un impayé de loyer, le propriétaire doit privilégier au préalable la négociation amiable. En cas d’échec, si les impayés s’accumulent, il doit, avant toute procédure contentieuse, faire délivrer un “commandement de payer” par un huissier. Le locataire dispose alors de deux mois pour régler son arriéré.

Si le locataire ne fait pas face à ses engagements, le propriétaire peut faire valoir la “clause résolutoire”, contenue dans la plupart des baux, qui débouche à terme sur la résiliation du bail. Mais la procédure est longue et offre de nombreuses possibilités de recours au locataire.

A1. Dans le délai de deux mois après avoir reçu le commandement de payer, le locataire peut saisir le tribunal d’instance pour demander des délais de paiement. Le juge peut lui accorder le report ou l’échelonnement des remboursements dans la limite de 24 mois.

Si le locataire laisse passer une échéance sans payer, la clause résolutoire peut être mise en œuvre sans repasser devant le tribunal et le bail est résilié de plein droit.

A2. Si le locataire ne se manifeste pas pendant ce délai de deux mois, le bailleur doit saisir le juge des référés au tribunal d’instance pour demander la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Le tribunal fixera une date d’audience et le bailleur devra mandater un huissier pour délivrer une assignation à comparaître au locataire. Entre la réception de l’assignation et la date de l’audience, un délai minimal de deux mois doit s’écouler pendant lequel l’huissier doit informer le préfet de l’existence d’une procédure d’expulsion en cours.

Le jugement

B1. Le jour de l’audience, le juge peut accorder, sur demande du locataire ou de sa propre initiative, des délais de paiement dans la limite de 24 mois.

B2. Le juge peut aussi prononcer une décision d’expulsion, à effet immédiat. Le propriétaire mandate alors un huissier pour signifier cette décision au locataire, qui disposera d’un délai de quinze jours pour faire appel.

En même temps que la décision d’expulsion, le juge fixe le montant de l’indemnité d’occupation qui “remplace” légalement le loyer puisque le locataire devient un occupant sans titre, le bail étant résilié.

Une fois ce délai écoulé, l’huissier délivre au locataire un commandement de quitter les lieux et en adresse une copie au préfet. En principe, bien que la décision soit exécutoire, l’expulsion ne peut avoir lieu moins de deux mois après la signification de ce commandement. Mais, dans la pratique, ce délai de grâce va bien au-delà.

D’abord parce qu’aucune expulsion ne peut intervenir entre le 1er novembre et le 15 mars.

Les personnes qui bénéficient d’un relogement correspondant à leurs besoins ainsi que les occupants sans titre ne peuvent profiter de cette trêve hivernale.

Ensuite parce que le juge, dans sa décision d’expulsion, peut accorder un délai supplémentaire de trois mois pour les familles confrontées à des difficultés importantes.

B3. En matière de délais, la marge de manœuvre du juge est même plus large. Au vu des éléments d’information fournis par le préfet sur la situation du locataire et les disponibilités en matière de logement, il peut décider l’expulsion mais l’assortir d’un délai pouvant aller jusqu’à 36 mois afin de faciliter le relogement.

L’expulsion

Une fois prise la décision d’expulsion, et même si le juge des référés n’a accordé aucun délai supplémentaire, le locataire peut saisir le tribunal de grande instance, chargé de l’exécution des peines, sans même avoir recours à un huissier ou à un avocat. Il peut ainsi obtenir les délais supplémentaires évoqués plus haut (jusqu’à 36 mois).

Une fois écoulés tous les délais légaux ou supplémentaires, le locataire est encore loin d’être à la rue. S’il ne quitte pas les lieux spontanément, l’huissier devra lui répéter de vive voix le commandement de quitter les lieux. Une démarche qui ne peut intervenir qu’entre 6 heures et 21 heures, hors dimanches et jours fériés. Cette précision a son importance puisqu’en l’absence du locataire, l’huissier ne peut pas entrer dans les lieux pour changer les serrures et mettre les meubles sous séquestre.

Sauf cas d’abandon manifeste du logement. Dans cette hypothèse, l’huissier pourra constater le départ du locataire en sollicitant le concours de deux témoins.

Face à un occupant fantôme, l’huissier devra donc s’armer de patience et recueillir tous les indices laissant supposer un départ définitif (ordre de réexpédition du courrier, boîte aux lettres pleine, etc.).

Quand l’huissier est parvenu à signifier au locataire son commandement de quitter les lieux, deux hypothèses peuvent se présenter : soit le locataire accepte de partir, soit il refuse. Dans ce dernier cas, l’huissier doit alors dresser un procès-verbal et le communiquer au préfet, chargé de faire appel aux forces de police.

Le préfet dispose de deux mois pour prendre une décision, le temps d’examiner, en principe, les possibilités de relogement de l’intéressé.

C1. Le préfet peut donner son accord à l’emploi de la force publique. Sous réserve de respecter la trêve hivernale, l’huissier peut alors se présenter à nouveau chez le locataire, assisté d’un serrurier et du commissaire de police. La procédure d’expulsion touche à sa fin et le propriétaire peut récupérer les clés, ou plus exactement changer les serrures.

C2. Mais la plupart du temps, la réponse du préfet est négative ou inexistante, ce qui équivaut à un refus implicite. Le bailleur est alors devant une impasse. Il ne lui reste plus qu’à intenter une action en justice pour obtenir une indemnisation de la part de l’Etat. Seule consolation : il est loin d’être seul dans ce cas puisque seulement la moitié des demandes d’intervention de la force publique sont honorées...